(中國人民銀行益陽市中心支行，湖南 益陽 413000)

房地產(chǎn)市場去庫存問題的調(diào)查與思考
——以益陽市為例

方凌

(中國人民銀行益陽市中心支行，湖南 益陽 413000)

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展，全力構(gòu)建和諧社會(huì)步伐加快，居民住房已經(jīng)成為一個(gè)備受關(guān)注的社會(huì)民生問題。近年來，政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，相關(guān)政策頻繁出臺(tái)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇回暖。本文以益陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀入手，對發(fā)展過程中存在的特點(diǎn)、發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)健康發(fā)展提出了相關(guān)建議。

房地產(chǎn)庫存；房地產(chǎn)交易；發(fā)展現(xiàn)狀；政策建議

2015年來，降息降準(zhǔn)、取消限購令、按揭購房付款比例下調(diào)及針對首套房、二套房購房者的政策傾斜以及地方政府諸如契稅減半、購房補(bǔ)貼等一系列刺激政策頻繁出臺(tái)，對房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到一定的作用。2016年，我市房地產(chǎn)市場開始回暖，庫存存量有所下降。房地產(chǎn)去庫存效果雖有顯現(xiàn)，但商品房存量較高，受剛性需求和房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況不確定性影響，房地產(chǎn)交易回升勢頭趨弱，去庫存化壓力仍然較大。

一、房地產(chǎn)市場和商品房庫存現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)政策刺激效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有所回暖，商品房銷售逐漸活躍，銷售價(jià)格穩(wěn)中趨降，商品房存量規(guī)模有所下降。

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖，但商品房新開工面積大幅下降。截止2016年4月末，益陽市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.03億元，同比增長11.11%，高出1-3月增幅8.56個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅累計(jì)開發(fā)投資15.42億元，同比增長14.77%。盡管開發(fā)投資快速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍對未來形勢預(yù)期日趨謹(jǐn)慎，體現(xiàn)在新房供給上，新開工商品房面積延續(xù)上年下降態(tài)勢，今年新開工面積大幅下降。截至4月末，新開工商品房面積40.95萬平方米，同比下降10.6%。

二是商品房交易市場逐漸活躍，銷售價(jià)格有所下降，但房價(jià)下跌空間有限。在經(jīng)歷2015年房地產(chǎn)市場的寒潮后，2016年，我市房地產(chǎn)交易市場有所回暖。截止2016年4月末，全市累計(jì)完成商品房銷售面積66.64萬平米，同比增長7.9%，商品房銷售已連續(xù)6個(gè)月保持同比正增長。商品房交易市場有所活躍，但銷售價(jià)格出現(xiàn)下降。4月末，全市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)3949元/平米，同比下降5.2%；比年初下降236元/平米。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，利潤空間不斷壓縮，銷售價(jià)格下跌接近盈虧均衡點(diǎn)。問卷調(diào)查顯示，54.5%的房地產(chǎn)企業(yè)不能容忍房價(jià)下跌，預(yù)計(jì)未來房價(jià)下跌空間有限。

三是商品房消化速度加快，存量規(guī)模有所下降。在貨幣化安置、公積金貸款首付下調(diào)、營業(yè)稅5改2等政策刺激下，我市商品房庫存保持快速消化態(tài)勢。截止2016年4月末，全市商品住宅累計(jì)可售面積104.2萬平方米，同比下降23.3%，庫存規(guī)模連續(xù)10個(gè)月下降，且降幅逐月擴(kuò)大。商品住宅去化周期為18.3個(gè)月，同比下降6.2個(gè)月。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積29.06萬平米，同期商品房銷售面積66.64萬平米，供銷比為0.44：1，今年已消化商品房庫存面積37.58萬平米。特別是2016年2月商貸首付比例、契稅下調(diào)及“湘十條”政策落地，加快房地產(chǎn)去庫存化。

四是土地和建安成本大幅上升，成本剛性支出大幅增加。近年來，房地產(chǎn)建筑成本大幅上升，每平米成本在3500元左右，比2013年上漲34.6%。其中建安成本1500元，土地及政府稅費(fèi)2000元左右。特別是土地出讓金價(jià)格漲幅較大，2016年，國土部門土地掛牌均價(jià)148—158萬/畝，出讓均價(jià)1961.6元/平米，同比上漲8.6%。

(二)房地產(chǎn)信貸政策有所放松，房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量迅速增長，個(gè)人購房貸款快速增長，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健

一是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入有所放松，開發(fā)貸款總量快速上升。去年以來，央行連續(xù)6次降準(zhǔn)、5次降息，累計(jì)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)利率1.25個(gè)百分點(diǎn)，加之首付比例下調(diào)、契稅減半及營業(yè)稅減免等一系列刺激政策，房地產(chǎn)市場回暖跡象顯現(xiàn)。今年銀行信貸準(zhǔn)入門檻有所放低，房地產(chǎn)信貸政策有所變化，信貸投放力度比往年加大。截止2016年4月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額17.25億元，同比增長19.7%，比年初新增2.24億元，增長14.9%。

二是個(gè)人購房貸款快速增長，重點(diǎn)支持剛需和改善型需求。隨著利率的不斷下調(diào)及首套房首付比例下調(diào)影響，個(gè)人購房貸款呈快速增長態(tài)勢，至4月末，個(gè)人購房貸款余額85.13億元，同比增長12.7%。調(diào)查顯示，商業(yè)銀行對個(gè)人按揭貸款發(fā)放更為積極，65.5%的按揭貸款利率有所下調(diào)，首套住房貸款平均利率為5年期基準(zhǔn)利率的9.36折。購房需求以剛性需求和改善型需求為主，“改善居住條件”等剛性需求占比達(dá)72.7%，而以純投資為主的購房需求不多，僅占9.1%。此外，公積金也面臨較大的資金約束，4月末，尚有近2億貸款申請排隊(duì)。

三是房企資金壓力有所緩解，資金主要來源于企業(yè)自籌，但房企現(xiàn)金回籠速度仍然較慢。今年來，隨著房地產(chǎn)市場回暖、銷售進(jìn)度加快及房地產(chǎn)貸款逐漸松動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感受資金壓力有所緩解，問卷顯示認(rèn)為資金略有緊張的占45.5%，近六成企業(yè)認(rèn)為資金基本能夠滿足和資金比較充裕。部分房企資金壓力在一定程度上有所緩解，但房企資金面總體仍然趨緊。據(jù)大漢集團(tuán)房地產(chǎn)反映，公積金貸款已無款可放，資金回籠時(shí)間在60天左右，比往年延長15天，今年近500萬公積金貸款尚未到位。恒大綠洲房地產(chǎn)反映，暫不考慮公積金按揭貸款。

四是房地產(chǎn)不良貸款低位運(yùn)行，信貸質(zhì)量保持穩(wěn)健。前幾年，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金來源匱乏，房地產(chǎn)企業(yè)民間融資、“跑路”、貸款違約集中爆發(fā)，房地產(chǎn)不良貸款大幅反彈。2016年，開發(fā)貸不良率繼續(xù)保持下降態(tài)勢，4月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額17.25億元，比年初新增2.24億元，不良貸款余額2760萬元，不良貸款率1.6%，比年初下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款不良余額3381萬元，比年初新增1312萬元，不良率0.46%，比年初上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。

二、益陽市房地產(chǎn)走勢預(yù)判

近年多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策集中釋放，益陽市政府也先后出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫存的“益六條”、“益四條”，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長可期，但市場商品房存量依然較大，庫存壓力短期內(nèi)難以明顯改觀，去庫存仍是房地產(chǎn)未來發(fā)展的主基調(diào)。

(一)市場信心仍然不足，房地產(chǎn)回升勢頭有待觀察

2015年來，房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)松動(dòng)，一系列刺激政策集中出臺(tái)，但是從全市情況來看，房地產(chǎn)銷售并未出現(xiàn)預(yù)期的火爆，房地產(chǎn)前景不甚明朗。問卷調(diào)查顯示，居民對未來房價(jià)預(yù)期小幅下跌，未來購房意愿不強(qiáng)，對房地產(chǎn)持觀望態(tài)度，僅15.7%的居民表示近三個(gè)月有購房打算。大部分開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，僅27.3%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)市場最困難的日子已經(jīng)過去。從銷售情況看，銷售面積雖有所增長，但增幅逐漸回落，增長后勁明顯不足，2016年以來，商品房銷售連續(xù)環(huán)比下降。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資將有所放緩，房價(jià)保持基本穩(wěn)定

在一系列房地產(chǎn)刺激政策下，房地產(chǎn)投資增幅和銷售量仍增長乏力，與之相對的是市場觀望情緒濃厚，商品房待售面積居高不下，加上開發(fā)成本不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担瑒荼赜绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)投資的力度。銷售價(jià)格方面，房企利潤空間不斷壓縮，銷售價(jià)格下跌接近盈虧均衡點(diǎn)(3500元/平米)，持續(xù)下跌的可能性不大。

(三)商品房庫存高位，去庫存仍是今年樓市主基調(diào)

2015年來，房地產(chǎn)庫存消化雖有所加快，但由于庫存總量過大，未來去庫存化壓力仍然較大。2016年4月末，商品住宅可售面積104.2萬平米，仍處于高位。隨著房地產(chǎn)市場的回暖，短期內(nèi)可能刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，進(jìn)一步增加市場供應(yīng)。從中心城區(qū)來看，商品房待售面積高達(dá)200多萬平米，按照2015年105萬平米的消化速度，在不新建商品房的基礎(chǔ)上，消化存量房需近2年時(shí)間。加上益陽是勞務(wù)輸出大市，購房剛性需求嚴(yán)重不足，去庫存仍是未來樓市的主基調(diào)。

總的來說，2016年下階段我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)夯實(shí)企穩(wěn)回升基礎(chǔ)，去庫存仍是樓市主題，但在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸大環(huán)境下，如若不能尋求足夠的剛性需求消化存量房產(chǎn)，面對日益逼仄的市場需求，以價(jià)換量、去庫存仍是房地產(chǎn)市場的主旋律，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖仍不容樂觀。

三、促進(jìn)益陽市房地產(chǎn)健康發(fā)展的相關(guān)建議

(一)因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。繼續(xù)加大對房地產(chǎn)去庫存的政策支持，在貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策時(shí)，從益陽的實(shí)際出發(fā)，因地制宜，制定和完善符合益陽市樓市實(shí)際的相關(guān)措施，適當(dāng)延長房地產(chǎn)刺激政策期限，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)、改善民生等方面的重要作用，推動(dòng)益陽市房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

(二)切實(shí)加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的積極引導(dǎo)和有效調(diào)控。由政府牽頭組織房管、住建、國土、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)研，建立健全公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，拿出具體方案和措施，從源頭把關(guān)，化解土地供需矛盾，切實(shí)降低建房成本，實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)全面、健康、平穩(wěn)發(fā)展。

(三)加大對保障房等項(xiàng)目建設(shè)的扶持力度。市政府應(yīng)出臺(tái)加快保障性安居工程建設(shè)的相應(yīng)措施，有效調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小商品住宅不低于當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)用地供應(yīng)量的70%。同時(shí)增加公共廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品住房的供應(yīng)，遏制房價(jià)過快增長。加大對房地產(chǎn)商承建保障性住房的補(bǔ)貼力度，制定相應(yīng)的激勵(lì)措施，確保貸款貼息、減免營業(yè)稅和契稅等優(yōu)惠政策順利實(shí)施。

(四)合理穩(wěn)妥引導(dǎo)房地產(chǎn)民間融資，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。民間投資是房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛力市場，積極采取措施爭取民間投資?？梢钥紤]通過擔(dān)保公司等信用增級機(jī)構(gòu)，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的信用評級，披露其最近幾年的融資信用情況，其次通過加強(qiáng)對投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育，提高民間資本的投資意識。同時(shí)，可采取打折促銷的方式加快回籠資金，或采取項(xiàng)目合作的方式緩解資金壓力，想方設(shè)法拓展多元化的融資渠道。

(五)加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度，加強(qiáng)對土地供應(yīng)、房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、空置數(shù)量和投資動(dòng)向等情況的監(jiān)測分析；進(jìn)一步加強(qiáng)對已發(fā)放貸款房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資金周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)的監(jiān)測，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，定期對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性購房，及時(shí)防范市場與金融風(fēng)險(xiǎn)。