汪淳

（蘇州大學(xué) 東吳商學(xué)院，江蘇 蘇州 215021）

房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格變動(dòng)影響因素的實(shí)證分析

汪淳

（蘇州大學(xué) 東吳商學(xué)院，江蘇 蘇州 215021）

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，買房難已成為人們的生活壓力之一。房?jī)r(jià)不斷上漲不僅給人民帶來(lái)困擾，也給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)阻礙。此時(shí)出現(xiàn)很多投機(jī)者，他們的行為加大了我國(guó)的貧富差距。從微觀層面上來(lái)分析、研究影響我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響因素，選取了近15年（2000—2014年）房地產(chǎn)行業(yè)的微觀數(shù)據(jù)，通過(guò)多元線性回歸，發(fā)現(xiàn)每股收益、贏利能力、收益質(zhì)量、現(xiàn)金流量以及成長(zhǎng)能力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格有顯著的影響，并且均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。因此，在注重宏觀政策實(shí)施的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也要注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)各方面的狀況，這樣才有利于房地產(chǎn)價(jià)格朝著健康的方向發(fā)展，才有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)；股票價(jià)格；財(cái)務(wù)指標(biāo)；多元線性回歸

一、問(wèn)題提出

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大中城市房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，到2010年，全國(guó)房屋銷售均價(jià)上漲了近1.5倍，部分一線城市甚至上漲了3倍左右。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格在2015年的增長(zhǎng)速度更是令人驚奇，從2015年中開始，土拍和商品房在售市場(chǎng)相互作用，再加上連續(xù)降息、二孩政策利好消息……成交熱度直線攀升，至年底，多個(gè)熱門板塊甚至喊出“無(wú)房可賣”的口號(hào)，新建住宅成交量創(chuàng)下新高。成交量走高的同時(shí)，2015年度蘇州市房?jī)r(jià)的表現(xiàn)更是一度奪得全國(guó)樓市“頭條”效應(yīng)。然而，房?jī)r(jià)一直處在一個(gè)飛速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，即使我國(guó)政府不斷出臺(tái)相關(guān)宏觀政策措施也不能控制房?jī)r(jià)上漲的速度，這給大多數(shù)人買房帶來(lái)了很大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素不僅具有時(shí)代意義，還具有現(xiàn)實(shí)意義。研究是哪些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下就成為了本文的主要內(nèi)容。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外的學(xué)者相對(duì)較早地就開始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的研究分析。Abraham等（1992）通過(guò)對(duì)美國(guó)30個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲與就業(yè)率、收入以及建設(shè)成本有直接關(guān)系。Capozza等（2002）和McQuinn等（2007）通過(guò)實(shí)證分析均得出房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)主要受經(jīng)濟(jì)基本面因素影響的結(jié)論。

國(guó)內(nèi)也有很多學(xué)者研究房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)因素，施燦彬（2004）認(rèn)為影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素為地價(jià)、投資、需求和政策。吳公墚、龍奮杰（2005）利用單位根檢驗(yàn)和協(xié)整分析研究了我國(guó)住宅價(jià)格和人均收入的關(guān)系，結(jié)果表明房?jī)r(jià)與收入之間存在（1，1）階協(xié)整和長(zhǎng)期均衡增長(zhǎng)關(guān)系。收入對(duì)房?jī)r(jià)存在兩年的滯后關(guān)系。羅剛強(qiáng)等（2010）對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的研究均表明政府政策以及投機(jī)等因素開始顯著影響著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。

從以上的文獻(xiàn)看來(lái)，學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究?jī)H僅局限在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面。而房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流動(dòng)情況以及償債能力等微觀層面上的指標(biāo)都與房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)息息相關(guān)，因此，本文將從房地產(chǎn)行業(yè)的微觀層面來(lái)研究影響該行業(yè)股價(jià)的因素。

三、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)描述

本文選取房地產(chǎn)行業(yè)2000—2014年的微觀行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)股票價(jià)格的影響因素進(jìn)行研究。被解釋變量即股價(jià)，本文選擇了樣本每年最后一個(gè)交易日的均價(jià)；對(duì)各項(xiàng)解釋變量，本文分別從房地產(chǎn)行業(yè)的每股指標(biāo)、資本結(jié)構(gòu)、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、收益質(zhì)量、現(xiàn)金流量以及成長(zhǎng)能力等8個(gè)方面來(lái)選擇解釋變量，具體分別是每股收益（EPS），資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、速動(dòng)比率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益/利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)現(xiàn)金流量、凈資產(chǎn)同比增長(zhǎng)率等8項(xiàng)指標(biāo)。所有數(shù)據(jù)均來(lái)自于同花順ifind金融終端。

（二）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

利用Eviews軟件，對(duì)選取的所有指標(biāo)進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，具體檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 各指標(biāo)ADF檢驗(yàn)結(jié)果

由于各變量的單整階數(shù)不相同，所以它們之間不存在協(xié)整關(guān)系。本文在以下的分析中，除了剔除的X4，其他各變量均采用一階差分后的數(shù)值。

（三）相關(guān)性檢驗(yàn)

為防止各解釋變量之間存在較大的相關(guān)性，導(dǎo)致方程出現(xiàn)重復(fù)的解釋變量，本文對(duì)7項(xiàng)指標(biāo)做了多重共線性檢驗(yàn)。根據(jù)結(jié)果，本文剔除了變量DX2和DX5，剔除這兩項(xiàng)之后再將剩下的解釋變量進(jìn)行一次相關(guān)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)各解釋變量之間的相關(guān)性都較低，說(shuō)明這5項(xiàng)相互之間相對(duì)獨(dú)立，能夠從不同的方面解釋被解釋變量y。具體結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果

通過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)，再通過(guò)相關(guān)性檢驗(yàn)，本文最后確定可以由被解釋變量DY，解釋變量DX1、DX3、DX6、DX7和DX8進(jìn)行相關(guān)性分析。

四、多元回歸模型

（一）模型假設(shè)

假設(shè)一，每股收益與房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格呈正相關(guān)；

假設(shè)二，凈資產(chǎn)收益率與房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格呈正相關(guān)；

假設(shè)三，收益質(zhì)量，本文指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益與利潤(rùn)總額的比值，與房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格呈正相關(guān)；假設(shè)四，凈利潤(rùn)現(xiàn)金流量與房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格呈正相關(guān)；假設(shè)五，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率同比增長(zhǎng)比率與房地產(chǎn)行業(yè)股票價(jià)格呈正相關(guān)。

（二）逐步回歸，建立方程

首先，建立方程：y=β1x1+β3x3+β6x6+β7x7+β8x8+μt

其次，利用Eviews軟件進(jìn)行OLS估計(jì)，可以得到如下回歸方程：

y=14.4042x1+0.0677x3+0.0224x6+0.00105x7+0.2656x8-0.71，擬合度：

R2=0.833696；。

最后，通過(guò)上面的分析，各解釋變量t值的P值都小于0.05，說(shuō)明在5%的顯著性水平下，各解釋變量和常數(shù)項(xiàng)均對(duì)被解釋變量影響顯著。具體結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 回歸結(jié)果

五、結(jié)論與建議

首先，從回歸結(jié)果來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的每股收益、凈資產(chǎn)收益率、收益質(zhì)量、現(xiàn)金流量以及成長(zhǎng)能力都對(duì)房地產(chǎn)股價(jià)有顯著的影響，說(shuō)明投資者或者投機(jī)者可以通過(guò)參考房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)操作。

其次，從解釋變量與Y之間呈正相關(guān)的關(guān)系來(lái)看，如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠維持較高的每股收益，擁有較好的贏利能力、收益質(zhì)量、現(xiàn)金流以及在未來(lái)?yè)碛休^好的成長(zhǎng)能力，那么將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的股票價(jià)格起到積極的作用，也會(huì)對(duì)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)起到積極的作用。

最后，本文根據(jù)前面的分析，提出微觀層面上的建議：房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)都應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的現(xiàn)金流、收益狀況以及未來(lái)成長(zhǎng)能力來(lái)判斷需要開發(fā)的地產(chǎn)，不能盲目跟風(fēng)，哄抬房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)過(guò)高或者三四線城市房子滯銷的現(xiàn)象。

[1]Capozza，D.R.，Hendershott，P.H.，Mack，C.，et al.，Determinants of Real House Price Dynamics[R].NBER Working Paper，No.9262，2002.

[2]K.McQuinn，G.O'Reilly.A Model of Cross-Country House Prices[R].Central Bank and Financial Services Authority of Ireland，2007.

[3]施燦彬.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)行為分析及對(duì)策研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2004，（9）.

[4]羅剛強(qiáng)，趙濤.區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面與住房?jī)r(jià)格波動(dòng)[J].西安電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2010，（4）：73-80.

[5]吳公墚，龍奮杰.中國(guó)城市住宅價(jià)格與居民收入關(guān)系的定量研究[J].土木工程學(xué)報(bào)，2005，（6）.

[責(zé)任編輯 興 華]

F29

A

1673-291X（2017）20-0105-02

2017-05-15

汪淳（1992-），女，江蘇鹽城人，碩士研究生，從事企業(yè)管理研究。