一、預(yù)告登記的起因和對市場經(jīng)濟(jì)的影響

（一）預(yù)告登記的起因

預(yù)告登記制度源于我國上個世紀(jì)90年代開始推廣的商品房預(yù)售房制度，所謂商品房預(yù)售制度，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。當(dāng)時我國為加快商品房建設(shè)、增加住房供應(yīng)量，加速開發(fā)商建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低開發(fā)商資金使用成本，各地政府大力推出了預(yù)售房制度。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)市場的蓬勃興，為規(guī)范不動產(chǎn)交易，避免了“一房二賣”等混亂現(xiàn)象，保全債權(quán)人以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的債權(quán)請求權(quán)，彌補(bǔ)我國不動產(chǎn)登記制度體系的空白，于2007年10月1日正式頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，從法律上確立了預(yù)告登記制度。

（二）預(yù)售房和預(yù)告登記制度對市場經(jīng)濟(jì)的影響

一方面，預(yù)售房制度和預(yù)告登記制度的存在，使得在建房產(chǎn)提前進(jìn)入市場銷售，加快了房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠和周轉(zhuǎn)速度，降低了開發(fā)商的資金使用成本，有力推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，增加了各地政府的財政收入，對拉動我國GDP的持續(xù)高速增長起到了積極的作用。另一方面，因預(yù)售房和預(yù)告登記制度方面的缺陷和不完善性，為房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪社會和民眾財富，向社會和銀行轉(zhuǎn)嫁在建商品房的風(fēng)險提供了可乘之機(jī)。導(dǎo)致炒房風(fēng)浪疊起，預(yù)售商品房糾紛案件層出不窮，也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場風(fēng)險，使房地產(chǎn)泡沫居高不下，市場亂象不斷。為此，在人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場濟(jì)地位的不斷提高，考慮到地方政府、開發(fā)商、銀行與買房人的利益糾葛的復(fù)雜性，我國政府始終未能動搖這一制度。

（三）預(yù)告登記案例給商業(yè)銀行的風(fēng)險啟示

2011年中國光大銀行上海青浦支行因借款人陳某不能按期償還個人房按揭貸款，向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟，要求借款人償還所欠銀行貸款本息，開發(fā)商履行連帶保證義務(wù)，銀行享有所拍賣房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)（當(dāng)時銀行只對借款人所購的房產(chǎn)辦理了預(yù)告登記）。法院經(jīng)審理雖然判決越高勝訴，但不支持銀行對所拍賣房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報》上刊登了該判例，明確了預(yù)告登記中銀行無優(yōu)先受償權(quán)。

此判例對商業(yè)銀行的風(fēng)險啟示：

第一，預(yù)告登記僅保障當(dāng)事人申請物權(quán)登記的權(quán)利，并非物權(quán)登記行為，預(yù)告登記權(quán)利人無優(yōu)先受償權(quán)。

第二，預(yù)告登記具有明確的實(shí)效性，在債權(quán)滅失或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

第三，以預(yù)告登記為條件辦理的按揭貸款存在極大的潛在風(fēng)險，一是在預(yù)告登記有效時限內(nèi)一旦預(yù)抵押物發(fā)生價值折損或是發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，則銀行要承擔(dān)抵押物的折價損失或無法獲得優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險；二是一旦超過法定時效，則預(yù)告登記無效，銀行將面臨抵押權(quán)喪失的風(fēng)險，導(dǎo)致原先以抵押為擔(dān)保的低風(fēng)險貸款完全轉(zhuǎn)換成高風(fēng)險的信用貸款。

二、預(yù)告登記按揭貸款潛在風(fēng)險的危害性

因預(yù)告登記并未使商業(yè)銀行獲得實(shí)際的抵押權(quán)，一旦在法定時效內(nèi)商業(yè)銀行不能將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化成正式抵押登記，則意味著抵押權(quán)的徹底喪失，即預(yù)告登記的隱性風(fēng)險轉(zhuǎn)化成了實(shí)質(zhì)性風(fēng)險。

（一）在現(xiàn)實(shí)操作中商業(yè)銀行憑一己之力，極難在有效期內(nèi)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化成正式抵押登記

商業(yè)銀行受制于房產(chǎn)交易部門手續(xù)的繁瑣性、政策的不一致性、客戶購房目的的多樣性和房地產(chǎn)開發(fā)商的履責(zé)缺位性等諸多因素的影響，使得將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記變得極其困難。以筆者所在城市青島市為例，目前青島市共有市南、市北、李滄等11個房地產(chǎn)交易中心（或交易處），各房地產(chǎn)交易中心在辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)上的要求各異，操作極不規(guī)范。以預(yù)告登記業(yè)務(wù)為例，有的要求客戶到場，有的可不到場；有的可以當(dāng)天交納稅費(fèi)拿證，有的需要等5到7個工作日后才能交納稅費(fèi)再拿證，在預(yù)告登記轉(zhuǎn)成正式抵押時亦是如此，導(dǎo)致一筆業(yè)務(wù)銀行和購房客戶要多次往返交易中心，極為不便。因此，購房客戶因各種原因所限極不情愿配合銀行辦理抵押登記。

（二）房地產(chǎn)市場已成為銀行業(yè)信貸投放的主要陣地

隨著中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的一支主力軍，商業(yè)銀行基于市場競爭需要和獲得高收益信貸資產(chǎn)的取向，也將大量信貸資產(chǎn)投放在房地產(chǎn)市場，以趨獲得穩(wěn)定的高收益回報。從中國人民銀行公布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示：“2016年人民幣各項(xiàng)貸款增加12.65萬億元，同比多增9257億元。分品種看，人民幣房地產(chǎn)貸款全年增加5.67萬億元，同比多增2.08萬億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的44.8%。從以上數(shù)據(jù)不難得出房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占了全年信貸投放增量的半壁江山，說明商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)配比正向房地產(chǎn)行業(yè)偏移。

從趨勢圖中可以看出，我國在房地產(chǎn)貸款的新增投放量上呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，已從2012年占全部新增貸款投放量的16%增長到2016的45%。這種發(fā)展趨勢也進(jìn)一步說明了，隨著我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰落，商業(yè)銀行已將信貸資產(chǎn)的主要投放陣地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場。

（三）指標(biāo)的壓力和激烈的市場競爭，迫使商業(yè)銀行不得不以操作風(fēng)險換取市場份額

一方面，由于個人商業(yè)按揭貸款具有資本占用少、經(jīng)濟(jì)利潤高、不良率低、收益長期穩(wěn)定等顯著特點(diǎn)，各銀行都將其作為發(fā)展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手段，從總行到分行再到各分支機(jī)構(gòu)都下達(dá)了硬性計劃指標(biāo)，且層層加碼以期獲得更高的市場份額。另一方面，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在拉動地方GDP的增長和對地方財政收入貢獻(xiàn)度方面起到了重要的作用，各地方政府都將發(fā)展房地產(chǎn)作為地方政府的主要經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)商在市場談判中的話語權(quán)。實(shí)力雄厚銷售較好的房地產(chǎn)開發(fā)商為快速回籠資金，加快銷售速度，向銀行提出了簡化放款手續(xù)、提高放款速度等要求，更有甚者直接要求銀行放棄房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。銀行迫于指標(biāo)壓力和激烈的同業(yè)競爭環(huán)境，不得不向房地產(chǎn)開發(fā)商妥協(xié)，采取以提高操作風(fēng)險的先發(fā)放貸款再辦理抵押手續(xù)的方式來提高放款速度，以換取市場份額。再者，地方政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)對拉動GDP增長的貢獻(xiàn)度，紛紛采取大力推行預(yù)售房制度來加速房地產(chǎn)的銷售，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行未理正式抵押登記的按揭貸款量高速增長。

（四）預(yù)告登記所帶來的潛在風(fēng)險的危害性

自上個世紀(jì)90年代我國推行預(yù)售房制度以來，幾乎所有的商業(yè)銀行都在辦理以預(yù)告登記按揭貸款業(yè)務(wù)。在充分考慮到各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不均衡性和各房產(chǎn)部門政策的不一致性等因素的前提下，保守估計未辦正式抵押按揭貸款的余額應(yīng)占全部個人購房貸款余額的30%—60%，再以折中的方式測算，將這一比率暫定為45%，則我們可以基本推算出商業(yè)銀行中未辦理正式抵押登記的按揭貸款的金融總量來，以下是我國近五年來個人購房貸款的統(tǒng)計與未辦妥正式抵押貸款的測算表：

隨著業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在中國的高速增長，此類潛在風(fēng)險信貸資產(chǎn)則越積越多。由于按照巴塞爾Ⅲ和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》的規(guī)定，商業(yè)銀行將全部的個人住房按揭貸款的風(fēng)險加權(quán)系數(shù)定為了50%，即有足額抵押擔(dān)保的信貸資產(chǎn)，在任何銀行報表中都未如實(shí)反映出這種有抵押瑕疵的信貸資產(chǎn)總量，使得這一潛在風(fēng)險往往被忽視。但是，在實(shí)際操作中，銀行則難以在法律規(guī)定的時效內(nèi)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)變成正式抵押登記，從而使其轉(zhuǎn)化成了風(fēng)險加權(quán)系數(shù)為100%的信用貸款。既降低了銀行的資本充足率，又提高了信貸資產(chǎn)的整體風(fēng)險。

（五）風(fēng)險疊加鏈?zhǔn)椒磻?yīng)效果下有可能造成更嚴(yán)重的金融風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷下滑，商業(yè)銀行仍在不斷創(chuàng)造大量的潛在高風(fēng)險資產(chǎn)。在實(shí)際操作中又無法按照法律規(guī)定的時限，有效完成預(yù)告登記轉(zhuǎn)換成正式抵押登記，在法律風(fēng)險的見證下，實(shí)現(xiàn)了潛在風(fēng)險資產(chǎn)到實(shí)質(zhì)風(fēng)險資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。如房地產(chǎn)持續(xù)升溫，一方面將進(jìn)一步擠壓工薪階層購房的剛性需求空間，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰落的影響下，又進(jìn)一步降低了他們的還款能力和消費(fèi)能力。另一方面，既更加刺激了中產(chǎn)以上階層對財產(chǎn)保值增值的欲望，不斷增加對房產(chǎn)的投資，又進(jìn)一步弱化了他們干實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心。這兩種效果的疊加，必將引起市場風(fēng)險。如房地產(chǎn)市場發(fā)生過大的波動，政府為穩(wěn)定市場、過濾波幅、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，必然會出臺一系列調(diào)控政策，如2004年“831”大限、2005年的“國八條”，直至2017年初各地政府相繼出臺了史上最嚴(yán)的限貸限購政策。各種政策的不斷調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了反復(fù)的快速升溫與降溫，但房產(chǎn)交易價格卻在調(diào)控中一路上揚(yáng)。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫在不斷吹大時，一旦泡沫破碎，極可能引發(fā)大規(guī)模的信用風(fēng)險。

在操作風(fēng)險、法律風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、信用風(fēng)險的反復(fù)疊加下，很有可能導(dǎo)致風(fēng)險的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，從而對我國金融體系造成更為嚴(yán)重的金融風(fēng)險。例如，從上世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)和到2006年的美國次貸危機(jī)，直至席卷全球的金融海嘯，無不存有房地產(chǎn)泡沫的身影。

三、防范金融風(fēng)險，化解預(yù)告登記潛在風(fēng)險的幾點(diǎn)建議

筆者認(rèn)為，目前商業(yè)銀行手中的大量未辦正式抵押的個人按揭貸款，存在著極大的不確定性，很有可能導(dǎo)致更大的金融風(fēng)險，所以必須及早處置，才能有效避免風(fēng)險。為此，提出以下幾點(diǎn)建議，以供探討：

（一）從法律的層面上根本解決預(yù)告登記無優(yōu)先受償權(quán)的問題

立法的根本目的在于建立公平的社會秩序，而這一社會秩序必須符合人們的普世價值觀，這樣才會得到社會公允，起到維護(hù)公共秩序、保護(hù)人身財產(chǎn)安全和促進(jìn)社會穩(wěn)定的作用。所以，在現(xiàn)行法律不能起到維護(hù)金融秩序安定，保障金融機(jī)構(gòu)的財產(chǎn)安全的時候，就應(yīng)該修訂和完善相關(guān)法律制度，使其更具有可操作性和務(wù)實(shí)性，至少在銀行無過錯的前提下，最高人民法院不應(yīng)該再支持類似本文轉(zhuǎn)載的判例，而應(yīng)該為商業(yè)銀行提供法律幫助，保護(hù)商業(yè)銀行的合法權(quán)益。

（二）通過宏觀經(jīng)濟(jì)改革，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重心重新回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易經(jīng)濟(jì)上

一是持續(xù)推進(jìn)一帶一路的建設(shè)，通過多邊經(jīng)濟(jì)合作，借助各國的比較優(yōu)勢，輸出國內(nèi)過剩產(chǎn)能，刺激出口增長，拉動國內(nèi)市場需求，使貿(mào)易經(jīng)濟(jì)這匹馬車重歸拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的駕轅中。二是繼續(xù)深化供給側(cè)改革，化解產(chǎn)能過剩，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，優(yōu)化勞動力結(jié)構(gòu)，刺激產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，從而全面拉動國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過提高全民的收入水平，增強(qiáng)居民的償債能力，刺激消費(fèi)增長，拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，逐漸降低對房地產(chǎn)市場的依賴性。

（三）采取溫和調(diào)控措施，促使房價理性回歸

通過改革和完善土地出讓制度，降低土地出讓價格，降低各項(xiàng)稅費(fèi)，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本。采取有效的稅收和財政政策，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長。制定和完善長期持續(xù)的房產(chǎn)交易制度、稅費(fèi)征收政策和行政法規(guī)，穩(wěn)定房價，取締炒房行為，限制投資行為，鼓勵改善型住房交易，大力支持剛需型住房交易。以穩(wěn)定房價為短期目標(biāo)，以去庫存為中期目標(biāo)，最終要完成房價的理性回歸。

（四）地方政府應(yīng)積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與行政管理的職能，支持銀行在法定時效內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)

地方政府應(yīng)充分考慮到商業(yè)銀行所面臨的困境和預(yù)售房制度下所產(chǎn)生的大量風(fēng)險資產(chǎn)的危害性，積極發(fā)揮出協(xié)調(diào)與行政管理的職能來，做好以下工作：

一是統(tǒng)一、規(guī)范和精簡本地區(qū)房產(chǎn)交易中心的工作流程和操作手續(xù)，為居民和銀行提供方便。二是在預(yù)售房產(chǎn)具備辦理產(chǎn)權(quán)證時，將銀行的抵押手續(xù)和產(chǎn)權(quán)人的發(fā)證手續(xù)區(qū)別開來，即在銀行履行了相關(guān)手續(xù)后可直接辦理抵押登記，不必等到借款人交齊所有稅費(fèi)辦理出產(chǎn)權(quán)證后，銀行才能辦理抵押登記。三是積極協(xié)助銀行處理歷史遺留問題，解決超期未辦正式抵押登記的業(yè)務(wù)。

（五）監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮穩(wěn)定金融秩序的職能，做好監(jiān)管工作

一是要充分發(fā)揮監(jiān)管職能，加強(qiáng)銀行同業(yè)間無序競爭的監(jiān)管力度，對商業(yè)銀行之間的不正當(dāng)競爭行為予以堅決制止和取締。二是要充分發(fā)揮穩(wěn)定金融秩序的職能，規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場的管理，從制度和市場監(jiān)管上杜絕房地產(chǎn)商的各種無理要求，理順了市場秩序，控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，為金融機(jī)構(gòu)提供了良好的市場環(huán)境。三是要深入分析和研究商業(yè)銀行這種操作風(fēng)險所造成的大量潛在風(fēng)險資產(chǎn)的具體成因、確切數(shù)據(jù)、演變趨勢、預(yù)期危害等問題，及早采取措施，防患于未然。四是要充分發(fā)揮出國家金融管理部門的職能來，以強(qiáng)大的政府地位積極協(xié)調(diào)國家各有關(guān)部門，采取有力措施解決商業(yè)銀行現(xiàn)存的大量潛在風(fēng)險資產(chǎn)。

（六）商業(yè)銀行要堅持原則，守住風(fēng)險底線

商業(yè)銀行更應(yīng)該堅持基本原則，守住風(fēng)險底線不放松。要堅決制止以犧牲操作風(fēng)險來換取市場份額的行為。要妥善處理發(fā)展、效益與風(fēng)險的平衡關(guān)系，完善內(nèi)控制度，嚴(yán)防操作風(fēng)險，依法合規(guī)經(jīng)營。要積極協(xié)調(diào)金融同業(yè)，借助同業(yè)公會的力量，統(tǒng)一各行的政策標(biāo)準(zhǔn)，在市場面前統(tǒng)一口徑，避免開發(fā)商借機(jī)各個擊破。要敢于揭示風(fēng)險，積極向監(jiān)管部門反映實(shí)情，取得監(jiān)管部門的理解和支持，采取有力措施清理風(fēng)險資產(chǎn)。要借助監(jiān)管部門的力量，積極向政府部門反映問題，努力獲得政府部門的支持，借助行政干預(yù)力量，協(xié)調(diào)房產(chǎn)交易部門，實(shí)現(xiàn)高風(fēng)險資產(chǎn)向低風(fēng)險資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。

作者簡介：王清（1970-），男，漢族，山東煙臺人，任職于交通銀行青島分行，職務(wù)：交通銀行總行特約研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。