李靜

摘 要：我國政府部門出臺了有關(guān)房地產(chǎn)的限購政策，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了不小的打擊。其原因是房地產(chǎn)行業(yè)的價格漲幅過高，超出了大眾可以承受的能力，為了讓我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠更健康的發(fā)展，政府頒布了“限購令”。為此，以保利地產(chǎn)企業(yè)為例，結(jié)合“限購令”對其財務(wù)績效的影響進行分析。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；“限購令”；財務(wù)績效分析

中圖分類號：D9

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.18.057

1 引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到如今已經(jīng)出現(xiàn)了不少的問題，其中包括房價過高、供不應(yīng)求等，國民們一邊承受著我國房價過高的壓力，另一方面也產(chǎn)生了購買恐慌，房地產(chǎn)行業(yè)能夠出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象是因為我國的房地產(chǎn)行業(yè)其實就不存在這么多的投資資本。而國八條以及國四條對該現(xiàn)象也作出了遏制措施。如今房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中存在著非常多的問題，尤其是上市房地產(chǎn)行業(yè)中的問題最為嚴重。房地產(chǎn)行業(yè)是我國政府以及證券市場所關(guān)注的對象，所以可以看出這一行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中非同尋常的地位。對保利房地產(chǎn)在“限購令”開始實施之后的財務(wù)業(yè)績進行研究，可以透過數(shù)據(jù)來發(fā)現(xiàn)保利房地產(chǎn)公司在發(fā)展中存在的一些不足，然后尋找出相應(yīng)的財務(wù)解決措施，進而可以為保利房地產(chǎn)的企業(yè)管理者們提供相應(yīng)的決策。

2 財務(wù)績效評價方法

衡量盈利能力的重要指標(biāo)有營業(yè)利潤率、總資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)收益率。企業(yè)市場競爭能力越強，盈利能力越強，發(fā)展?jié)摿驮酱?，營業(yè)的利潤率越高；總資產(chǎn)報酬率展現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的綜合利用效果，通常而言，總資產(chǎn)報酬率越高，表明整個企業(yè)有著很強的盈利能力；一般情況下，企業(yè)的收益能力越強，凈資產(chǎn)收益率越高。

表現(xiàn)營運能力的主要指標(biāo)有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率越好總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就越高，存貨周轉(zhuǎn)率越高表明變現(xiàn)速度越快；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明應(yīng)收賬款回收速度越快，企業(yè)管理工作的效率越高。

流動比率和速動比率值越大，企業(yè)的短期償還債務(wù)的能力就越強；資產(chǎn)負債比率和利息保障倍數(shù)的狀況能夠看出一個企業(yè)的長期的償還債務(wù)的能力，資產(chǎn)負債比率通常在40%-60%之間；企業(yè)的長期的償還債務(wù)的能力越強，利息保障倍數(shù)越高。

3 “限購令”前后財務(wù)績效比較分析

3.1 “限購令”前后財務(wù)績效狀況

保利房地產(chǎn)公司是我國的一家大型上市房地產(chǎn)公司，而且在房地產(chǎn)行業(yè)中的綜合實力非常的強大，為此連續(xù)三年獲得了行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的榮譽。在采取限購令之前保利房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效情況如表1所示。

從表2中可以看出保利房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效在2007-2008年時候，因為我國沒有頒布“限購令”，為此在房地產(chǎn)的銷售額從2007到2008年分別是141億、205億，保利地產(chǎn)這一時期的的銷售額呈現(xiàn)增長趨勢。

我國在房地產(chǎn)行業(yè)中頒布了“限購令”之后，保利房地產(chǎn)公司雖然受到了影響，但是房地產(chǎn)的銷售情況的影響不大（如表2所示）。

自從2009年頒布了限購令以后，保利房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效情況可以由表2看出2012年保利房地產(chǎn)公司的房屋的銷售額達到了1018億元，2013年和2014年的銷售額分別達到了1251億元和1370億元，直到2016年達到了2203億元，可見從“限購令”頒布以來并沒有對保利地產(chǎn)的銷售額產(chǎn)生大幅度的影響，主要是因為保利房地產(chǎn)公司在“限購令”頒布之后根據(jù)對市場的了解來調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，并且在開發(fā)上采取快速周轉(zhuǎn)的模式，有層次、有重點進行市場的布局，進而保證了銷售的穩(wěn)定增長。

3.2 盈利能力分析

根據(jù)表3，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率先呈下降趨勢又呈上升趨勢，與同行業(yè)水平相一致，2008-2009年凈資產(chǎn)收益率有下降，說明受到“限購”政策的影響，收益率有些許波動?？傮w來看，說明公司資金使用效率處于平穩(wěn)狀態(tài)，盈利期望平穩(wěn)。

3.3 營運能力分析

2010年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為68.1%，相比2009年的68.35%下降了，2011年提高了，同時2012又下降了一點，總體來看，“限購令”之后應(yīng)收賬款的回收速度較之前減慢，資金使用率有所下降。從存貨的周轉(zhuǎn)情況來看，從2008年的0.25到2012年的0.58，上漲了0.33%，由此可見“限購令”之后其周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢；從總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力來看，2008-2012年都處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，受“限購令”影響存貨有增加，銷售收入比率小于總資產(chǎn)增長比率。

3.4 償債能力分析

2009年到2012年的速動比率呈逐年下降趨勢，由0.74下降到0.52，企業(yè)在“限購令”后，短期償債能力有所下降；從資產(chǎn)負債率方面來看，2008-2012年資產(chǎn)負債率先降再升，償債的穩(wěn)定性和性下降，企業(yè)長期債務(wù)的償還能力減弱。

4 建議

4.1 加強資金的管理，確保保障性資金的安全運行

為了讓保利房地產(chǎn)公司有足夠的融資來維持公司的經(jīng)營和發(fā)展，有必要擴展保利房地產(chǎn)公司有足夠的融資渠道，為此就需要做到對資金的管理。保利地產(chǎn)可以對資金的使用狀況建立起相應(yīng)的監(jiān)督機制，來管理相應(yīng)的資金賬戶，制定相應(yīng)的撥款計劃來投放到相應(yīng)的工程建設(shè)上，進而可以保證公司有足夠的資金進行運行，建設(shè)審計部門，并且要加強審計工作的執(zhí)行力度，對發(fā)揮審計部門的工作作用，對私自挪用資金的部門以及人員進行嚴格的處理、懲罰，避免發(fā)生相應(yīng)的違規(guī)行為，進而可以為資金管理提供相應(yīng)的保障。

4.2 通過多渠道投資融資方案，政府要加大投入力度

希望能夠在政府的指導(dǎo)下進行市場機制的發(fā)揮作用，創(chuàng)新投資融資的機構(gòu)，對保障性住房的建設(shè)資金進行分析研究，應(yīng)該充分運用社會的有力資源，吸引更多的社會資金，保障性的建設(shè)住房還要更加進行創(chuàng)新融資的機構(gòu)?？梢酝ㄟ^減稅的方式對企業(yè)進行鼓勵。另一方面，畢竟公租房、廉租房、收益周期長，這樣部分資金將會慢慢沉淀，可能需要地方政府來進行補償，而且財政也是靠政府實行支付的，還需要運用各個地方實施保障性的住房產(chǎn)權(quán)的共有，以資金投進交換商品房建設(shè)地區(qū)有優(yōu)先使用權(quán)實施的方法，需要對相應(yīng)政策來進行明確的規(guī)范。政府還可以通過進入商業(yè)地產(chǎn)、土地等一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)來對資金還款來源進行保證。

參考文獻

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