徐曉璐++汪杰

在市場(chǎng)交易降溫以及住宅的非居住功能逐漸剝離后，購(gòu)房需求下降令房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)移定價(jià)能力受限，同時(shí)隨著利率中樞提升，融資能力對(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)更為關(guān)鍵。

2013年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)把握政策紅利和市場(chǎng)機(jī)遇，高速發(fā)展，各主要城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)一路攀升，似乎創(chuàng)造了“只漲不跌”的神話；直到2016年9月，一系列調(diào)控政策出臺(tái)，熱火朝天的房地產(chǎn)投資逐漸降溫，樓市神話破滅，房?jī)r(jià)漲幅趨勢(shì)進(jìn)入一個(gè)明顯的分水嶺。

同年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，更是表明了本輪調(diào)控的目標(biāo)和決心，那么一旦炒房行為被抑制，房子回歸居住屬性，房?jī)r(jià)將何去何從？市場(chǎng)參與者也在觀望，對(duì)于本輪政策是否已經(jīng)到了最緊的階段，房地產(chǎn)行業(yè)目前形勢(shì)及未來(lái)怎樣發(fā)展等等問(wèn)題，都值得進(jìn)一步探討。

2017年熱點(diǎn)城市的購(gòu)房新政

本輪調(diào)控中，從中央到地方的普遍性政策包括啟動(dòng)限購(gòu)限貸、限制最低首付比例、加大住宅用地供應(yīng)量、加強(qiáng)預(yù)售和銷(xiāo)售價(jià)格管理等。此外，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、合肥、杭州、蘇州、成都、鄭州、廈門(mén)、珠海等幾十個(gè)城市，也在與宏觀調(diào)控思路保持一致的前提下，因地制宜，推出區(qū)域性的調(diào)控政策。筆者著重整理了首都北京以及其它七個(gè)具有代表性的重點(diǎn)城市最新房地產(chǎn)政策（表1、表2）。

新政已使交易降溫

在上述調(diào)控政策的指引下，各地樓市價(jià)格受到不同程度的影響：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格的跟蹤比較，2017年5月，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)（與上月相比），上漲城市56個(gè)，持平城市5個(gè)（北京、上海、石家莊、丹東、福州），下降城市9個(gè)（鄭州、成都、合肥、南京、杭州、泉州、深圳、?？凇⑷齺啠?；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)（與上月相比），上漲城市60個(gè)，持平城市3個(gè)（上海、南京、西寧），下降城市7個(gè)（北京、天津、石家莊、秦皇島、合肥、廈門(mén)、三亞）。一向單價(jià)最高且漲幅較大的北京和上海出現(xiàn)在持平和下降名單中；而前期領(lǐng)漲全國(guó)的合肥地區(qū)，新房和二手房?jī)r(jià)格都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

按一、二線城市來(lái)看，一線城市新建住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月和4個(gè)月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)北京地區(qū)2017年前五個(gè)月住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（上年=100）的統(tǒng)計(jì)新房?jī)r(jià)格指數(shù)從1月份的124.7下降至5月份的113.5，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)從1月份134.6下降至118.8，持續(xù)走低（圖1）。

由此可見(jiàn)，2016年9月以來(lái)的政策卓有成效，屬于重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象的一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，其它主要城市房?jī)r(jià)上漲的幅度也有所趨緩。

但筆者也注意到，本輪政策力度雖大，卻以漸進(jìn)式為主，主要表現(xiàn)在交易量大幅下降，價(jià)格小幅下降。因此調(diào)控并不意在打壓房?jī)r(jià)，而是借由控制房?jī)r(jià)漲幅，讓市場(chǎng)參與者回歸理性，讓房子回歸居住屬性。

另一方面，2017年一季度和二季度中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)分別為6.9%和6.8%，超出預(yù)期，也說(shuō)明樓市并未硬著陸，房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速造成的影響不大。

上市房企流動(dòng)性整體穩(wěn)健

目前，大部分賣(mài)家和買(mǎi)家的投資熱度已慢慢消退，那么樓市神話的主要締造者——房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是大中型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，目前情況如何，是否受到政策收緊的打擊？這些情況可以從Wind上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中看出一些端倪。

雖然2017年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑受限且融資成本迅速升高，但受益于2015年至2016年上半年，大型房企通過(guò)大規(guī)模發(fā)行公司債、海外債等方式融資，資金儲(chǔ)備較為充足。上市房企貨幣資金規(guī)模從2014年年末的3864.38億元持續(xù)大幅增長(zhǎng)，2015年年末和2016年年末已分別增至5783.23億元和8363.60億元，2017年一季度變化不大，為8638.37億元。與此同時(shí)，土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備也保持小幅增長(zhǎng)，上市房企的存貨規(guī)模由2014年年末的22038.30億元增長(zhǎng)至2016年末的34982.76億元，2017年一季度為36702.26億元，預(yù)計(jì)足以支持短期內(nèi)較為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。

2016年年末，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率為76.71%，在各行業(yè)中處于較高水平，但考慮到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)債科目中的預(yù)收賬款并不需要償還，因此調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.40%，仍處在合理水平。2016年全年的銷(xiāo)售收入和毛利率分別為15796.58億元和27.22%，其中，碧桂園、萬(wàn)達(dá)和恒大三家表現(xiàn)最為搶眼，憑借強(qiáng)大的布局能力和銷(xiāo)售能力，一舉越過(guò)了3000億元的大關(guān)。

值得一提的是，在中國(guó)指數(shù)研究院和克爾瑞兩家機(jī)構(gòu)最新公布的2017年上半年銷(xiāo)售排行榜中，一直堅(jiān)持在三四線城市深耕細(xì)作的碧桂園，以高性?xún)r(jià)比的住房滿足了普通居民的潛在市場(chǎng)需求，以半年銷(xiāo)售2842億元的成績(jī)一舉登上2017年1-6月銷(xiāo)售金額的榜首，銷(xiāo)售面積僅次于恒大排名第二，由“去化難”變?yōu)椤颁N(xiāo)售王”，成為業(yè)內(nèi)“不忘初心、方得始終”的典范。

削弱居住以外功能，房企成本轉(zhuǎn)移更難

眾多市場(chǎng)參與者，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)、房屋中介、金融機(jī)構(gòu)，還是普通賣(mài)家和買(mǎi)家，此刻最在乎的問(wèn)題之一就是，政策是否已到最緊階段。要回答這個(gè)問(wèn)題，就先要看清本輪樓市調(diào)控的意義究竟落在何處。

與“黃金天然是貨幣”的道理類(lèi)似，在中國(guó)國(guó)情下，“房子天然具備強(qiáng)投資屬性”，主要原因有三個(gè)：首先，中國(guó)人口眾多，且“買(mǎi)房養(yǎng)老”“買(mǎi)房結(jié)婚”等傳統(tǒng)觀念深入人心，房子是安全感和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的一部分，大部分人的剛需是買(mǎi)房而不是租房，對(duì)應(yīng)的功能也不止于居?。黄浯?，這些年來(lái)，人民銀行的主要目標(biāo)是以穩(wěn)健的貨幣政策擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而在大部分情況下，“穩(wěn)健”往往配合的是穩(wěn)健偏適度寬松的操作。尤其是2008-2012年之間，天量資金流入是房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)黃金發(fā)展期的關(guān)鍵因素。哪怕在目前，金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者資金仍然充裕，只不過(guò)受限于近期的監(jiān)管政策，不能再大量流向樓市；最后，中國(guó)現(xiàn)有的保障房數(shù)量較少，制度也仍在完善中，尚未形成類(lèi)似新加坡等國(guó)的“政府租屋”或“廉租房”制度，低價(jià)房屋還不能覆蓋大部分中低收入人群，為其提供住房保障。

鑒于上述原因，以往樓市政策往往在調(diào)控中收效明顯，可是一旦松綁，以房地產(chǎn)在部分人群心中的投資偏好，房?jī)r(jià)必然又會(huì)迅速升溫。房地產(chǎn)企業(yè)一向不十分苛求低成本融資，原因就是當(dāng)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，可以立即將拍地和融資的成本轉(zhuǎn)嫁進(jìn)房?jī)r(jià)中，獲得可觀利潤(rùn)。而本輪調(diào)控的不同之處就在于更為全面和深遠(yuǎn)，從多維度構(gòu)建“房子是用來(lái)住的”合理定位。以北京為例，除了傳統(tǒng)的“四限”以外，還有以下措施：

禁止商住房——不得擅自變更為居住房，且銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。一度以?xún)r(jià)格低于普通商品房而受到青睞的“商住房”不復(fù)再現(xiàn)。

限購(gòu)法拍房——由法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)拍賣(mài)一直以來(lái)不受限購(gòu)要求。但從2017年4月起，此類(lèi)法拍房也納入限購(gòu)范圍內(nèi)，要求競(jìng)得方（自然人）具備購(gòu)買(mǎi)資格。

調(diào)整學(xué)區(qū)房——作為稀缺商品，被希望“贏在起跑線”的家長(zhǎng)們力捧為房中之王，很少有其他國(guó)家對(duì)學(xué)區(qū)房有如此大的熱情。而最近推出的入學(xué)新政“多校劃片”，能夠有效平衡優(yōu)質(zhì)教育資源，改變天價(jià)學(xué)區(qū)房的局面。此舉一經(jīng)推出，根據(jù)《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布）的數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，北京市各城區(qū)中，西城區(qū)下跌8.43%、海淀區(qū)下跌7.45%，領(lǐng)跌于其它區(qū)域。而西城、海淀是學(xué)區(qū)住房最集中的區(qū)域，這一因素造成的影響不容忽視。

立法房產(chǎn)稅——相關(guān)立法仍在醞釀中，雖短期落地較困難，但不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)核查后，房產(chǎn)稅就具備了征收基礎(chǔ)，可以成為精準(zhǔn)調(diào)控的又一利器。

此外，根據(jù)目前公布的計(jì)劃看，一線城市中的北京、廣州、深圳都將在未來(lái)幾年增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，并擴(kuò)大棚改和保障房建設(shè)規(guī)模，此舉有望從供給端緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

以上各項(xiàng)措施環(huán)環(huán)相扣，也說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，重要的不是“短期調(diào)”，即用收緊政策的辦法打壓房?jī)r(jià)；而是“長(zhǎng)期控”，目的是將房地產(chǎn)行業(yè)納入到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來(lái)。

房企比拼經(jīng)營(yíng)與融資能力

隨著調(diào)控繼續(xù)深入，房?jī)r(jià)將回歸理性，越來(lái)越趨向于其原有的居住屬性，預(yù)計(jì)一二線城市的房?jī)r(jià)在1-2年將有較大幅度（20%-30%）下降，第3年后基本保持平穩(wěn)，此后可能小幅上升反彈，但無(wú)風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的局面難以再現(xiàn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)也離暴利的時(shí)代越來(lái)越遠(yuǎn)，只有充分接受這一事實(shí)，提早布局，才能完成以品牌、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新等為優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，如輸出品牌進(jìn)行管理的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，或?qū)⒐⒁宰獯鄣哪Ｊ降?，都是目前探索的新方向?/p>

此外，本次房地產(chǎn)調(diào)控將沖擊中小房企以及杠桿過(guò)高的房企，房企的資金鏈安全成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型已經(jīng)箭在弦上。復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和“囚徒困境”發(fā)展的形勢(shì)促使著房企不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新的探索，基于輕資產(chǎn)的多元化的融資方式應(yīng)該成為趨勢(shì)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)寒冬已經(jīng)來(lái)臨，但是房企的融資創(chuàng)新步伐永不停息，相信堅(jiān)守之下將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)嶄新的春天。

“脫房入實(shí)”需要階段性避免低利率

此外，還有一點(diǎn)不可忽略的是，當(dāng)前特殊的金融市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)樓市的影響。一行三會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)范性的監(jiān)管和要求，是否在有意無(wú)意配合著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控乃至促進(jìn)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型？

在金融市場(chǎng)監(jiān)管尚未收緊的時(shí)候，廣義貨幣好比是水量巨大的河流，沿著一條泛濫的河道滾滾流入房地產(chǎn)行業(yè)，這條河道名曰“投機(jī)”；而另一條河道仍在修復(fù)與重建，這條河道名曰“實(shí)業(yè)創(chuàng)新”——?jiǎng)?chuàng)新的發(fā)展機(jī)會(huì)正在萌芽，但若在基礎(chǔ)平臺(tái)搭建好之前水量過(guò)大，很可能會(huì)循著慣有路徑?jīng)_向回報(bào)率仍然較為可觀的樓市。

在目前監(jiān)管較為嚴(yán)格的大環(huán)境下，資本市場(chǎng)利率階段性高企，同時(shí)投資者可動(dòng)用的資金量減少，相當(dāng)于整條河流水量減少且流量平緩，更有利于引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)體企業(yè)，尤其是進(jìn)入高科技、創(chuàng)新性實(shí)體企業(yè)，為他們爭(zhēng)取寶貴的發(fā)展時(shí)間。具體措施例如各地鼓勵(lì)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，以及通過(guò)交易所市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)推廣的雙創(chuàng)債、綠色債等特殊品種債券，培養(yǎng)一些可以接住資金、擔(dān)負(fù)起GDP新增長(zhǎng)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，從而加速?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)升級(jí)、轉(zhuǎn)型。

徐曉璐就職于銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)辦公室，汪杰就職于中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)