丁祖昱

2016年，沉寂已久的房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域——文旅市場(chǎng)打了一場(chǎng)漂亮的翻身仗，特別是在海南市場(chǎng)，出現(xiàn)了一些業(yè)績(jī)近百億的旅游地產(chǎn)大盤項(xiàng)目。在2016年全國(guó)項(xiàng)目成交金額/面積TOP10的榜單上，海南儋州的恒大?；◢u和海南陵水的雅居樂清水灣等項(xiàng)目，也占據(jù)了一席之地。隨著海南市場(chǎng)的量升價(jià)漲，文旅地產(chǎn)市場(chǎng)一改前幾年的頹勢(shì)，步入了新一輪的繁榮。

文旅地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次起起伏伏。

最早在2010年，以海南國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略發(fā)展為契機(jī)，大量房企進(jìn)入海南市場(chǎng)。特別是海南清水灣的成功，成為文旅地產(chǎn)的第一輪蜜月期。另一方面，萬(wàn)達(dá)、華僑城、平安、雅居樂、中信等房企也在全國(guó)各地跑馬圈地，拿了諸多大型的文旅項(xiàng)目。

之后，文旅市場(chǎng)就進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)四五年的調(diào)整，海南市場(chǎng)仍是重要代表。西雙版納市場(chǎng)也是過去幾年調(diào)整變化的一個(gè)縮影。這些年，中海、雅居樂、世紀(jì)金源、平安、萬(wàn)達(dá)等房企，在西雙版納的項(xiàng)目一直不溫不火，直到2016年末，隨著萬(wàn)達(dá)國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目、雅居樂西雙林語(yǔ)的熱銷，西雙版納市場(chǎng)才全面復(fù)蘇。

2016年文旅地產(chǎn)的復(fù)蘇，讓我們看到文旅地產(chǎn)目前發(fā)展的3大特征。

第一，在過去的這一輪調(diào)整中熬不下去的企業(yè)已經(jīng)逐步退出，留下來(lái)的以規(guī)模房企為代表的企業(yè)，并主要集中在以下幾類區(qū)域。第一類是海南。第二類是一線及強(qiáng)二線城市周邊有豐富文旅資源的城市，如啟東恒大海上威尼斯，綠城烏鎮(zhèn)雅園，平安悅景莊等。第三類則是自然資源特別豐富的區(qū)域，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)白山、西雙版納的項(xiàng)目。

第二，這些文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都具有很好的主題，如冰雪主題的萬(wàn)科松花湖，定位主題樂園的華僑城歡樂谷、恒大童世界等。恒大海花島項(xiàng)目規(guī)劃有58座現(xiàn)代酒店群、5大主題世界童話樂園、6大風(fēng)情商業(yè)街、8大主題美食街等，更是將文旅主題概念做到了極致。

第三，更注重開發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重的商業(yè)模式。通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)、文旅先行、住宅項(xiàng)目跟進(jìn)，改變了過去單純的開發(fā)銷售模式，把運(yùn)營(yíng)放在了更為重要的位置，讓文旅地產(chǎn)回歸文旅的本質(zhì)。

更多追求健康、追求財(cái)務(wù)自由、追求全新生活方式的客戶群體的出現(xiàn)，也對(duì)文旅地產(chǎn)的發(fā)展起到了重要的作用。

從發(fā)展前景來(lái)看，雖然文旅地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了那么多變化、涌現(xiàn)了那么多機(jī)遇，但隨著投資方面政策的抑制，文旅地產(chǎn)依然比住宅地產(chǎn)要難做得多。文旅地產(chǎn)對(duì)房企自身品牌、資金、專業(yè)、資源整合能力的要求越來(lái)越高，進(jìn)入門檻也將進(jìn)一步提升，未來(lái)有能力做文旅地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)數(shù)量只會(huì)是越來(lái)越少。

我認(rèn)為，在快速上升之后，文旅市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的調(diào)整期。我繼續(xù)看好海南，其他更多的市場(chǎng)還需要區(qū)域本身發(fā)展、房企項(xiàng)目打造、客戶認(rèn)可和營(yíng)銷的支撐，諸多方面都缺一不可。endprint