劉靜石

當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐明顯加快，“十三五”計(jì)劃中，提出的目標(biāo)是每年進(jìn)城人口為一億人左右，城鎮(zhèn)人口的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，特殊的形勢(shì)造就了特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，但是全國(guó)各地發(fā)展水平參差不齊，各種矛盾突顯，房?jī)r(jià)過(guò)高，空置率激增，搶購(gòu)風(fēng)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。各地各部門不斷推出新的調(diào)控政策。

如何更好地發(fā)揮住房公積金在個(gè)人住房市場(chǎng)中的杠桿調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序平穩(wěn)發(fā)展，需要廣大住房公積金管理者在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，本著與時(shí)俱進(jìn)的原則，科學(xué)決策。重點(diǎn)是強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，根據(jù)公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)，制定切實(shí)可行的措施，切莫一味地跟在商業(yè)銀行的“屁股”后面轉(zhuǎn)，出臺(tái)的政策應(yīng)充分體現(xiàn)公積金的住房?jī)?chǔ)金特色。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和公積金使用中存在的問(wèn)題，現(xiàn)提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)，供有識(shí)之士磋商與探討。

住房公積金現(xiàn)狀與遠(yuǎn)景

中國(guó)的住房公積金制度始建于上世紀(jì)九十年代初期，至今已經(jīng)走過(guò)三十個(gè)年頭，資金歸集像滾雪球一樣迅猛壯大。職工通過(guò)公積金提取和貸款解決了住房融資難問(wèn)題，住房夢(mèng)得以實(shí)現(xiàn)。住房公積金的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益取得雙豐收，且社會(huì)效益顯著大于經(jīng)濟(jì)效益，這一制度已深入人心，獲得廣大職工的點(diǎn)贊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2015年6月末，全國(guó)住房公積金繳存職工總?cè)藬?shù)為1.0億人，繳存總額8.31萬(wàn)億，繳存余額為3.97萬(wàn)億元；全國(guó)住房公積金貸款總額為4.75萬(wàn)億元，貸款余額為2.88萬(wàn)億元。以赤峰市為例，從調(diào)查的結(jié)果看，住房公積金貸款占全市個(gè)人住房貸款總額的比例超過(guò)40%，機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位、大中企業(yè)中，職工購(gòu)房貸款使用公積金比例高達(dá)90%以上。不遠(yuǎn)的將來(lái)，隨著住房公積金資金規(guī)模的迅猛增長(zhǎng)，使用面的擴(kuò)大，公積金貸款將占據(jù)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的半壁江山，發(fā)展前景廣闊。

住房公積金使用存在的問(wèn)題

公積金貸款跨區(qū)域使用受限制。目前各地區(qū)的住房公積金貸款主要由住房公積金的管理部門負(fù)責(zé)管理，區(qū)域性、屬地性較強(qiáng)，有的地區(qū)資金大量沉淀，有的地區(qū)貸款資金短缺，嚴(yán)重地制約了公積金使用功能的發(fā)揮，社會(huì)效能大幅降低，資金流動(dòng)性功能難以釋放，從而造成了公積金資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

公積金的使用缺乏靈活性。住房公積金是一種強(qiáng)制性的儲(chǔ)蓄消費(fèi)模式，包括各行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)等大部分單位都會(huì)要求職工強(qiáng)制性繳存，但在使用上缺乏靈活性。很多地區(qū)強(qiáng)調(diào)：只能繳存者本人使用，直系親屬間不能互用；只能買房使用，購(gòu)房時(shí)提取或貸款；購(gòu)買一手房和二手房比例上區(qū)別較嚴(yán)格，重“一手”輕“二手”，對(duì)不同收入者、不同購(gòu)房者沖擊頗大。例如：條件相同的兩個(gè)人，購(gòu)買一手房的貸款比例可高達(dá)70%或80%，購(gòu)買二手房的只能享受不超過(guò)60%的比例，有的地方甚至更低；人性化不足，住房公積金作為住房?jī)?chǔ)蓄性資金，其所有權(quán)歸繳存職工個(gè)人，很多地方在使用上缺乏人性化管理，只注重教條的執(zhí)行“非購(gòu)房不能使用（退休除外）”的政策，家庭遇有重大事故、大病等情況時(shí)提取十分苛刻。

漠視了低收入者的權(quán)益?？紤]到目前仍然居高不下的房?jī)r(jià)，在公積金貸款中就出現(xiàn)了公積金貸款使用者大多是收入可觀，具備購(gòu)房能力的群體，而中層以下，不具備購(gòu)房能力的群體很少能使用這一問(wèn)題。這一現(xiàn)象在大中城市中體現(xiàn)尤為明顯。這就造成了低收入群體，用自己的公積金儲(chǔ)蓄為中高收入群體住房提供補(bǔ)貼的尷尬局面，甚至被有些媒體稱之為“劫貧濟(jì)富”。

貸款手續(xù)繁雜。單位職工在辦理公積金貸款過(guò)程中，需要提供大量材料，還要往來(lái)于單位、公積金管理中心、售樓處、銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等眾多部門；另外很多地區(qū)實(shí)行市級(jí)管理中心集中審批，縣級(jí)管理部初審后報(bào)市級(jí)管理中心批復(fù)，這就造成了手續(xù)多、部門多、環(huán)節(jié)多的現(xiàn)象，無(wú)形中延長(zhǎng)了貸款的放款時(shí)間，時(shí)效性大大降低。

貸款政策過(guò)于模仿商業(yè)銀行，缺乏行業(yè)特色。住房公積金貸款政策、流程和條件等以前都是參照商業(yè)銀行貸款制定的，向他人“取經(jīng)”本無(wú)可厚非，但是隨著住房公積金發(fā)展形勢(shì)的變化，針對(duì)公積金繳存者這一特殊群體，政策的制定更應(yīng)充分的體現(xiàn)行業(yè)特色。

幾點(diǎn)意見(jiàn)

強(qiáng)化公積金使用的互助性、親情性的力度。目前中國(guó)的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致大部分家庭為一孩化，孩子成家后一對(duì)年輕人需照顧四個(gè)或四個(gè)以上的老人?？紤]到目前中國(guó)的特殊家庭構(gòu)成現(xiàn)狀并兼顧推動(dòng)中國(guó)傳統(tǒng)的尊老、養(yǎng)老、撫幼的傳統(tǒng)美德，公積金使用政策應(yīng)更多的體現(xiàn)出互助性、親情性的特點(diǎn)。

向大學(xué)畢業(yè)生群體傾斜。大學(xué)畢業(yè)生是一個(gè)特殊的群體，畢業(yè)后面臨著成家立業(yè).這一群體在就業(yè)初期，大部分成員的收入較低，住房實(shí)為剛性需求，無(wú)論是租還是購(gòu)都需要資金，特別是購(gòu)房，融資難度較大，低收入家庭的、來(lái)源于農(nóng)村家庭的面對(duì)的壓力會(huì)更大一些。針對(duì)這一特殊群體，公積金使用政策須有針對(duì)性、靈活性、特殊性，優(yōu)惠政策應(yīng)多一些。如：貸款比例可為80%或更高；月還款政策前期可低一些，隨著收入的增加，后期高一些。這一政策可以解決大學(xué)生群體的后顧之憂和燃眉之急，使他們更好的安居創(chuàng)業(yè)，以體現(xiàn)黨和政府公積金政策給他們帶來(lái)的實(shí)惠。

向城鎮(zhèn)化后新進(jìn)城群體傾斜。城鎮(zhèn)化后新進(jìn)城人員所從事的工作多為工業(yè)、建筑業(yè)、餐飲業(yè)等眾多小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)多為私營(yíng)或民營(yíng)企業(yè)，穩(wěn)定性低，公積金繳存率比較低，應(yīng)該從國(guó)家層面上強(qiáng)化公積金繳存力度，從法律上保護(hù)這一群體成員公積金繳存的合法權(quán)益。在公積金的提取、貸款的使用上，更加靈活。如購(gòu)房需要貸款時(shí)，繳存時(shí)限可由6個(gè)月降低為為3個(gè)月；將貸款額度與繳存額度的倍數(shù)提高一點(diǎn)，現(xiàn)在的倍數(shù)多為15倍或20倍，可適度放寬至25倍或30倍。

此外，還可以針對(duì)對(duì)中低收入群體實(shí)行貸款貼息政策，減少環(huán)節(jié)，提高效率，降低貸款成本，減輕負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期未使用公積金者，給予利率優(yōu)惠。等等。