竹雅東

摘要：住宅改變用途經(jīng)商，是當前許多小區(qū)普遍存在的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象雖然會給周邊居住人群帶來負外部效應，但同時也會帶來正外部效應。政府也逐漸意識到一味打壓“住改商”已越來越不適應市場經(jīng)濟發(fā)展，因而開始正面引導這個問題。那么在這一形勢下，住改商所涉及到的房屋又該如何進行估價？本文擬通過對住改商現(xiàn)象的分析，針對具體問題，對傳統(tǒng)估價方法的比較法提出自己的改進建議，以期對估價行業(yè)帶來借鑒參考作用。

關鍵詞：“住改商”；用途轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)估價

1、問題及意義

人們對居住上的要求已不再滿足于“有房可居”，而是對生活品質(zhì)和居住環(huán)境有著越來越高的要求，舒適、安寧、便利已成為共同追求的目標。但是這些目標之間卻有著一定的矛盾性，比如要實現(xiàn)“舒適”和“安寧”這兩個目標，人們往往樂意于選擇遠離城市喧囂的區(qū)域去置業(yè)，甚至選擇郊區(qū)，但帶來的問題是交通和購物的不便利。當這種問題出現(xiàn)的時候，往往就意味著商機的出現(xiàn)，于是“住改商”正好“滿足”了這一供需矛盾問題，在一定程度上便利了人們的生活，帶來了“外部正效應”；但我們應該意識到，在這一信息共享的社會，經(jīng)濟是具有開放性的，當越來越多“住改商”出現(xiàn)的時候，原有的交通漸漸變得擁擠不堪，原有的清新空氣變成刺鼻的粉塵氣味，小區(qū)住宅的客梯變成“貨梯”、人貨擁擠不堪，這又帶來了“外部負效應”。所以，當外部負效應開始大于外部正效應時，業(yè)主需要利用法律手段來維護自身合法權益來抵制這種泛濫的“住改商”現(xiàn)象，政府當然也需要利用宏觀和微觀手段來調(diào)控，直至這種現(xiàn)象回到正外部效應大于負外部效應的平衡位置上。所以當今社會，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，政府并不是一味實行“住禁商”政策，而是合法有序的引導“住改商”向著有利于社會經(jīng)濟的方向發(fā)展，從而始終保持著這一現(xiàn)象處于外部正效應大于外部負效應的良性循環(huán)軌道上。

那么，當業(yè)主需要對該類用途的房屋進行估價時，房地產(chǎn)估價師首先拿到手的卻只是印有“住宅”用途的不動產(chǎn)登記權利證書，而業(yè)主方肯定不滿意僅僅只是以住宅用途的價格來體現(xiàn)房地產(chǎn)的評估價值。畢竟在大多數(shù)地區(qū)，商業(yè)門面的價格是遠高于同區(qū)域住宅價格的，特別是底層商業(yè)。那么，當估價師遇到這類房地產(chǎn)時，該如何即要考慮證載用途和實際用途的差異性，又要客觀公允合法的作出其評估價值呢？特別是，當政府需要調(diào)整城市規(guī)劃，而對該類房屋進行征收時，那么模擬搬遷中所涉及到的“住改商”估價問題更是困擾著多數(shù)估價師。

2、比較法概述

房地產(chǎn)估價的比較法是通過尋找三種可比較房地產(chǎn)市場交易案例，通過對交易狀況、區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出房地產(chǎn)評估價值。但是對修正幅度有所要求，即單項修正幅度不超過20%，整體修正幅度不超過30%，同時要求修正后的三個交易案例的比準價格的最大值與最小值的比值不能超過1.2。除此以外，對可比實例的選取也有所要求，即附近區(qū)域近期交易的類似房地產(chǎn)，要求具備相同的權屬狀況，相同的用途，鄰近的區(qū)域。

房地產(chǎn)估價的核心問題是合理確定其市場價值，并且要遵循合法、公允等估價原則。然而，“住改商”房屋，改變了實際用途，與不動產(chǎn)登記用途不一致，其“合法性”本身就受到了質(zhì)疑，這與估價原則是相悖的。但是作為專業(yè)估價師，沒有規(guī)章制度明文規(guī)定必須按照房地產(chǎn)權屬登記證書所記載的用途來進行估價，因此如能從政府相關部門獲得“住改商”合法性認定的文書，也能作為評估依據(jù)，從而間接的滿足估價“合法性”要求。

3、比較法在“住改商”房屋估價中的運用

如果在周邊房地產(chǎn)市場，同樣存在著三個以上的類似“住改商”房屋交易案例，并且這些交易案例都有合法的政府相關認定文書，那么估價就變得很簡單了，直接套用傳統(tǒng)估價方法就可以得到其評估價值。

然而，并不是所有區(qū)域都恰到好處找到這么合適的3個以上的交易案例，那么用比較法就有一定的難度了，所以必須要對傳統(tǒng)評估方法作一定的調(diào)整。筆者有兩種思路：

3.1從純住宅比較法評估到“住改商”。

當附近區(qū)域甚至同一小區(qū)的純住宅（即實際與證載用途均為住宅）交易案例較多時，可以先不考慮估價對象的“住改商”性質(zhì)，直接按傳統(tǒng)比較法將其住宅用途價值評估出來，然后再考慮其“變性”后增加的價值，具體包含：其占用土地使用權由住宅用途變更為商業(yè)用途所增加的價值、建筑物由純居住用途變更為經(jīng)營用途所增加的純收益的折現(xiàn)值。當然由于“住改商”存在外部效應，所以在評估時必須將這些因素考慮進去。這一方法的最終公式就是：“住改商”房屋評估值=（純住宅房屋評估值+土地使用權用途變更增加值-證書用途變更登記費用+建筑物用途變更附加收益折現(xiàn)值）×（1+外部正效應提升率）×（1-外部負效應減損率）。

3.2從純商業(yè)比較法評估思路到“住改商”

當附近區(qū)域的類似純商業(yè)（即實際與證載用途均為商業(yè)）交易案例較多時，可以直接用傳統(tǒng)比較法將假設估價對象證載用途為商業(yè)的市場價值評估出來，然后再考慮“變性”前的扣減價值，具體包含：其占用土地使用權由商業(yè)用途還原為住宅用途的價值扣減，建筑物由住宅用途變更為商業(yè)用途的證書變更登記費用。同理，也存在著外部效應的考慮。這一方法的最終公式為：“住改商”房屋評估值=（純商業(yè)房屋評估值-土地使用權用途變更增加值-用途變更登記費用）×（1+外部正效應提升率）×（1-外部負效應減損率）。

4、結論

無論采用何種思路來評估“住改商”房屋，“合法性”原則是必須遵循的，也就是說，即使產(chǎn)權人或者房屋使用權人已經(jīng)將住宅用于經(jīng)商，但并沒有取得政府書面批準文件，或者其他類似合法使用的文書，估價師無權“人為變更”其合法使用權。也就是說，估價師必須站在合法公允的立場上，按照所取得的合法證明來評估房地產(chǎn)價值。

此外，住改商帶來的外部效應也是很明顯的，估價師必須周全的考慮哪些會帶來外部正效應，哪些會帶來外部負效應。那么這些如何量化呢？首先估價師可以借鑒區(qū)域因素分析和個別因素分析中的一些因素指標，分析這些外部效應是如何影響這些因素指標的，通過分值增減的方法將這些效應值進行量化?？傊白「纳獭狈课菰u估的特殊性，其評估方法要求估價師在實踐工作中不斷研究。

參考文獻：

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