鄭明月

摘要：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵和核心，對(duì)于保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，也具有非常重要的作用。本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理，首先全面總結(jié)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，并深入分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量影響因素，最后就提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理水平，進(jìn)行了系統(tǒng)論述分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量；控制

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)屬于高資金投入、高風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)非常多的行業(yè)領(lǐng)域，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不僅會(huì)直接造成項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也容易對(duì)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全造成嚴(yán)重威脅。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中，務(wù)必應(yīng)該將質(zhì)量管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵，這對(duì)于確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)也具有重要意義。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要特點(diǎn)概述

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最突出的特點(diǎn)是就涉及到的環(huán)節(jié)較多，尤其是在施工階段，參與部門(mén)較多、施工作業(yè)程序繁瑣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，交通設(shè)施、水電管網(wǎng)、材料運(yùn)輸加工、工序?qū)拥葍?nèi)容環(huán)節(jié)非常多，因此對(duì)于項(xiàng)目管理提出了較高的要求。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期安排緊張。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是集中在城市中心地帶，受到方方面面因素的影響，一般要求盡可能減少對(duì)周邊環(huán)境的影響，因而工期安排相對(duì)較為緊張，這對(duì)工程施工進(jìn)度安排帶來(lái)較大壓力，也給施工質(zhì)量管理也會(huì)造成較大影響。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量要求較高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接關(guān)系到用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，因而必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的萬(wàn)無(wú)一失。再加上整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，存在著各種不確定因素，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理也帶來(lái)了較多的難題。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量影響因素分析

2.1項(xiàng)目參與人員的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與部門(mén)較多，涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等多個(gè)部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與人員的管理能力、設(shè)計(jì)水平、監(jiān)理管理力度和施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量，也是提高項(xiàng)目質(zhì)量必須進(jìn)一步加強(qiáng)的方面。

2.2施工材料的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段，會(huì)用到各種各樣的工程材料，包括各種原材料、半成品構(gòu)件以及成品構(gòu)件等。材料質(zhì)量是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最直接的因素，尤其是各種材料的力學(xué)、化學(xué)、物理等性能指標(biāo)是否符合要求，對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量有著非常重要的影響。

2.3施工機(jī)械的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各種各樣的現(xiàn)代化施工機(jī)械設(shè)備必不可少，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，參與項(xiàng)目建設(shè)的施工機(jī)械選用不當(dāng)、機(jī)械操作不當(dāng)、機(jī)械維護(hù)不當(dāng)或者是利用不當(dāng)，等等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量帶來(lái)不利影響。

2.4施工工藝的影響。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，施工工藝方案設(shè)計(jì)是否合理、施工工藝方法的選用是否科學(xué)、施工工序銜接是否得當(dāng)、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制是否嚴(yán)格等方面，都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的關(guān)鍵因素。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管控措施

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期階段，首先應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性論證分析，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量作為關(guān)鍵目標(biāo)，依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)綱要相關(guān)要求，進(jìn)行可行性研究。其次，應(yīng)該進(jìn)一步制定完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，按照不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，改進(jìn)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系，對(duì)質(zhì)量管理目標(biāo)進(jìn)行層層分解落實(shí)，實(shí)行質(zhì)量管理責(zé)任制。此外，還應(yīng)該建立完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理管理評(píng)審制度，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期評(píng)審的專(zhuān)業(yè)性，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量有章可循。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃以及經(jīng)過(guò)審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為依據(jù)，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)主要質(zhì)量要求，尤其是負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管的管理人員，應(yīng)該按照有關(guān)批文、規(guī)劃方案、招標(biāo)文件、實(shí)地情況等一系列的依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有關(guān)工作提出明確要求，確保編制完成高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目預(yù)算，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的有序推進(jìn)實(shí)施。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制方面，應(yīng)該把施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制作為重點(diǎn)，這一階段應(yīng)該充分協(xié)調(diào)業(yè)主單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位以及施工單位等，共同加強(qiáng)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目質(zhì)量控制，以確保項(xiàng)目質(zhì)量。具體來(lái)說(shuō)，質(zhì)量控制的重點(diǎn)主要集中在以下幾方面：加強(qiáng)材料質(zhì)量控制，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙、施工規(guī)程等，加強(qiáng)對(duì)材料的試驗(yàn)檢測(cè)，確保用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工的各項(xiàng)材料在規(guī)格、型號(hào)、性能等方面絕對(duì)符合項(xiàng)目建設(shè)施工需要；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備管理，嚴(yán)格按照施工作業(yè)內(nèi)容實(shí)際需求配備施工機(jī)械，提高機(jī)械操作人員技能水平，以保證機(jī)械性能滿足施工實(shí)際需要；做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工技術(shù)交底，對(duì)結(jié)構(gòu)主體施工、裝飾裝修工程等不同施工項(xiàng)目?jī)?nèi)容，在具體的施工方式、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)范等方面，進(jìn)行全面的技術(shù)交底，確保施工作業(yè)人員能夠全面掌握對(duì)于材料、機(jī)械、工藝、工序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等方面的具體要求，以保證施工質(zhì)量水平；突出質(zhì)量控制重點(diǎn)，對(duì)于可能出現(xiàn)的各種施工質(zhì)量通病，特別是基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝土工程、屋面工程、水暖電工程等，應(yīng)該針對(duì)可能發(fā)生的質(zhì)量通病，提前制定完善質(zhì)量控制管理措施，防范質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付階段，應(yīng)該嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程施工質(zhì)量技術(shù)規(guī)范等一系列的技術(shù)文件，對(duì)五大主體工程質(zhì)量進(jìn)行竣工質(zhì)量驗(yàn)收。對(duì)于竣工驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量不合格，或者是未能?chē)?yán)格按照施工技術(shù)要求進(jìn)行施工的問(wèn)題，應(yīng)該技術(shù)組織相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行質(zhì)量問(wèn)題處理，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量。

4、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制有關(guān)工作，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同情況，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等不同階段，明確質(zhì)量控制重點(diǎn)，以促進(jìn)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量水平。

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