李佳潤(rùn)

摘要：劃撥土地使用權(quán)取得是以登記作為標(biāo)志，使用者不是占有輔助人，享有不完全物權(quán)，流轉(zhuǎn)時(shí)，歸屬自己的部分化為補(bǔ)償費(fèi)?？盏亓鬓D(zhuǎn)時(shí)，受讓方不符合以劃撥方式繼續(xù)使用的，政府收回原使用權(quán)人土地，再出讓給原使用權(quán)人的出讓土地使用權(quán)。私有房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)訂立房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地管理部門(mén)不能以房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)系劃撥方式產(chǎn)生而行使否定性審批權(quán)、受讓方亦不能以該理由主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán) 批準(zhǔn)手續(xù) 無(wú)效合同的補(bǔ)正

劃撥土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：劃撥土地）移轉(zhuǎn)效力問(wèn)題理論界關(guān)注較少，且很多研究成果是在物權(quán)法出臺(tái)之前，但司法實(shí)務(wù)界對(duì)該問(wèn)題爭(zhēng)議較大，故本文主要以疑難案件為切入點(diǎn)發(fā)表管見(jiàn)。

疑難問(wèn)題的提出：

常出現(xiàn)的案例如下：a向b舉債，到期無(wú)法償還，法院強(qiáng)行下達(dá)以物抵債裁定將登記在a名下的劃撥土地抵給受讓人b，嗣后權(quán)屬登記未移轉(zhuǎn)至受讓人的b通過(guò)自行委托的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給競(jìng)買(mǎi)者c，但財(cái)產(chǎn)一直登記在a名下。導(dǎo)致以下問(wèn)題產(chǎn)生：

1.如果強(qiáng)制以物抵債裁定送達(dá)當(dāng)事人b，即未經(jīng)政府批準(zhǔn)也未交納出讓金或土地收益，抵債裁定本身是否足以導(dǎo)致權(quán)利變動(dòng)？

2.拍賣(mài)機(jī)構(gòu)是雙方自行委托的，不是在執(zhí)行程序中法院委托拍賣(mài)的，權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移？

3.如果抵債裁定送達(dá)后進(jìn)行司法拍賣(mài)，那么在不辦理出讓等手續(xù)、未經(jīng)政府批準(zhǔn)，權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移？若轉(zhuǎn)移，時(shí)間是成交確認(rèn)裁定生效時(shí)還是出讓金補(bǔ)交后追溯到裁定送達(dá)受讓人之時(shí)？

4.倘若拍賣(mài)公司在拍賣(mài)前已將拍賣(mài)客體對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行展示，即買(mǎi)受人明知?jiǎng)潛芡恋氐默F(xiàn)狀。拍賣(mài)公司能否免責(zé)？

第一個(gè)問(wèn)題：劃撥土地流轉(zhuǎn)之法律文書(shū)

財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定有2類(lèi)：一是轉(zhuǎn)讓行為須經(jīng)行政審批：例如劃撥土地、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》第53條規(guī)定；二是直接禁止或限制特定財(cái)產(chǎn)、一般財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)喝绻痉ǖ?42條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)和股權(quán)出資的標(biāo)的完全有可能與劃撥土地有關(guān)，上市公司ST股的收購(gòu)主要因素是該公司的擁有劃撥土地，無(wú)償不定期限等優(yōu)勢(shì)，私主體間轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)而間接享有劃撥土地實(shí)際利益的行為不可能僅受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)制，但法律法規(guī)中的劃撥土地財(cái)產(chǎn)權(quán)變相轉(zhuǎn)讓的限制能否約束法院的執(zhí)行行為一直是爭(zhēng)點(diǎn)。

雖然《房地產(chǎn)管理法》和法釋[2005]5號(hào)均規(guī)定政府是法定批轉(zhuǎn)機(jī)關(guān)，但行政法規(guī)和地方性法規(guī)規(guī)定的是土地管理部門(mén)。國(guó)家土地管理局關(guān)于執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院5號(hào)令有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)也明確由政府批準(zhǔn)，當(dāng)然以物抵債裁定、拍賣(mài)成交確認(rèn)裁定之效力爭(zhēng)議目前爭(zhēng)議較大。

反對(duì)者基本上是從現(xiàn)行法條出發(fā)論證的，有如下法律依據(jù)：

第一，《民訴法》154條僅規(guī)定裁定解決程序問(wèn)題，《物權(quán)法》司法解釋一雖然規(guī)定了這兩類(lèi)裁定是形成性法律文書(shū)，但《房地產(chǎn)法》作為特別法應(yīng)優(yōu)于一般規(guī)定，法院不能逾越行政權(quán)。

第二，[1997]國(guó)土函字第96號(hào)第4條已明確“劃撥土地不是自有財(cái)產(chǎn)，不能作為自有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行裁定”的明確表述。

第三，強(qiáng)制抵債也必須具備強(qiáng)制執(zhí)行的基本條件，如抵債物須是依法可流通的被執(zhí)行人自有財(cái)產(chǎn)，《民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第29條適用在拍賣(mài)變賣(mài)的司法強(qiáng)制措施中，不能擴(kuò)展至司法委托拍賣(mài)以外的整個(gè)執(zhí)行程序。

第四，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓是立法機(jī)關(guān)在《房地產(chǎn)管理法》第40條明確賦予行政機(jī)關(guān)的職權(quán)，原土地使用者、拍賣(mài)行以及法院執(zhí)行部門(mén)均無(wú)授權(quán)。

第五，無(wú)視《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37條之規(guī)定，對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃的批準(zhǔn)前置許可掩耳盜鈴。

贊成者認(rèn)為：首先、經(jīng)送達(dá)并簽收的抵債裁定書(shū)，是具有公示效力的生效法律文書(shū)，受讓人依執(zhí)行裁定享有抵債財(cái)產(chǎn)的物權(quán)?！段餀?quán)法》司法解釋一第7條明確規(guī)定物權(quán)法第28條的形成性法律文書(shū)外延。

其次、《房地產(chǎn)管理法》第37條?！冻鲎尯娃D(zhuǎn)讓暫行條例》第19條表述相同，即“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與”，該款是處分行為的表述，政府的職權(quán)限于私主體間的民事行為。法院在執(zhí)行程序中是行使公權(quán)力，亦有處置權(quán)。

最后、司法解釋的效力高于[1997]國(guó)土函字第96號(hào)，且該函對(duì)劃撥土地性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，土地使用者并非僅僅是占用輔助人，否則物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)屬性形同虛設(shè)，當(dāng)然享有相應(yīng)的權(quán)能。

本文認(rèn)為法院即便做出了裁定，未與行政部門(mén)取得一致意見(jiàn)情形下，也無(wú)法直接出具協(xié)助履行通知書(shū)要求土管部門(mén)辦理登記手續(xù)。應(yīng)先由土地行政部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、房管等部門(mén)報(bào)人民政府批準(zhǔn)，審查后準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，符合相應(yīng)規(guī)劃用途的，受讓方可補(bǔ)交出讓金和稅費(fèi)，才可以為其辦理登記，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

第二個(gè)問(wèn)題：處分合意效力

本文認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合意是負(fù)擔(dān)行為，產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但履行該負(fù)擔(dān)合同需要獨(dú)立的意思表示，即物權(quán)合意，但是該處分合意已經(jīng)在達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)予以體現(xiàn)，故無(wú)需重復(fù)達(dá)成。

贊成者認(rèn)為：《物權(quán)法》第31條規(guī)定的抵債財(cái)產(chǎn)為應(yīng)辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)，只有先辦理登記，將取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在受讓人名下，才能就標(biāo)的物權(quán)再處分，否則不能發(fā)生物權(quán)效力。

《土地管理法實(shí)施條例》第22條也有明確規(guī)定。拍賣(mài)機(jī)構(gòu)由土地行政管理部門(mén)或其委托制定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

反對(duì)者認(rèn)為：抵債裁定既然已轉(zhuǎn)移物權(quán)，競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)拍賣(mài)公司購(gòu)買(mǎi)案涉土地后，屬于事實(shí)物權(quán)人；拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人，雖未辦理登記，但已支付對(duì)價(jià)。事實(shí)物權(quán)人對(duì)買(mǎi)受人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞尚Я坝诿x物權(quán)人，沒(méi)有進(jìn)行公示的物權(quán)，只不過(guò)不能對(duì)抗第三人，但足以對(duì)抗名義物權(quán)人。

《合同法解釋一》第十條提供了思考途徑，如果劃撥土地本身就是禁止流通物，合同無(wú)效。

根據(jù)《物權(quán)法》第31條，受讓人想進(jìn)一步處分土地時(shí)，須按該規(guī)定先辦理登記，抵債裁定指向的土地使用權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記，方可再處分，否則不生物權(quán)效力。

筆者認(rèn)為具體操作如下：由執(zhí)行申請(qǐng)人向法院提出處置申請(qǐng)，法院與國(guó)土部門(mén)協(xié)商處置方案，取得一致意見(jiàn)后，由規(guī)劃部門(mén)提出規(guī)劃意見(jiàn)：

如果規(guī)劃用途為居住用地，則根據(jù)出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，評(píng)估地價(jià)的并報(bào)政府批準(zhǔn)后，由申請(qǐng)執(zhí)行人繳納出讓金或土地收益、并取得完稅證明后，為其辦理登記。

如果規(guī)劃部門(mén)出具旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，應(yīng)由政府有償收回原使用者的土地使用權(quán)，依據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)》第4條的明確規(guī)定，公開(kāi)確定受讓人，債權(quán)債務(wù)另行處理。

第三個(gè)問(wèn)題：司法拍賣(mài)劃撥土地之效力：

贊成者認(rèn)為：雖然理論界對(duì)于司法委托拍賣(mài)的效力持不同看法，但至少有以下規(guī)定作為公法說(shuō)的支持：

一、2003年8月5日，最高院對(duì)山東高院《關(guān)于對(duì)第三人通過(guò)法院變賣(mài)程序取得的財(cái)產(chǎn)能否執(zhí)行回轉(zhuǎn)及相關(guān)法律問(wèn)題的請(qǐng)示》復(fù)函（[2001]執(zhí)他字第22號(hào)）有明文規(guī)定。

二、強(qiáng)制拍賣(mài)劃撥土地以查封（預(yù)查封）為前提，查封當(dāng)然具有對(duì)抗第三人的效力；故，以拍賣(mài)成交確認(rèn)裁定的生效時(shí)間作為物權(quán)變動(dòng)時(shí)間不影響交易安全。

反對(duì)者認(rèn)為：國(guó)土資函（2001）407號(hào)內(nèi)容：“《關(guān)于法院委托拍賣(mài)公司強(qiáng)行拍賣(mài)……劃撥土地問(wèn)題的緊急請(qǐng)示》答復(fù)做出了規(guī)定。

第四個(gè)問(wèn)題：轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)與拍賣(mài)公司的責(zé)任限度：

原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間訂立劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同，后受讓方按照合同約定受讓了土地，如何認(rèn)定合同性質(zhì)？

本文認(rèn)為：法釋[2005]5號(hào)第12條確定的是關(guān)于當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓款約定，是補(bǔ)償性質(zhì)，是本應(yīng)當(dāng)由政府支付的收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)。此項(xiàng)費(fèi)用包括了原地上建筑物附著物和土地本身的開(kāi)發(fā)投入等費(fèi)用。合同性質(zhì)應(yīng)當(dāng)分別定性：

第一、在受讓方不符合以劃撥方式繼續(xù)使用土地時(shí)，只能在政府收回原使用權(quán)人的土地后，政府先與原使用權(quán)人訂立出讓合同，原使用權(quán)人再將該出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給后手，這樣，當(dāng)事人簽訂的物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物（出讓土地使用權(quán)）才真正顯現(xiàn)。

第二、在受讓方符合以劃撥方式繼續(xù)使用土地時(shí)，政府的批準(zhǔn)行為究竟是使得原使用權(quán)人的處分權(quán)滿(mǎn)足（即受讓方通過(guò)處分合同取得劃撥土地）還是政府重新劃撥給受讓方？如果認(rèn)為是第一種應(yīng)辦理變更登記，如果認(rèn)為第二種應(yīng)辦理初始登記。

司法解釋明確表述為“直接劃撥”的字樣，但又說(shuō)是變更登記，顯然矛盾的。如果認(rèn)為是禁止流通物，關(guān)于轉(zhuǎn)讓款的約定，法律需強(qiáng)行擬制為補(bǔ)償性質(zhì)。如果不認(rèn)為是禁止流通物，那么使得轉(zhuǎn)讓合同的處分權(quán)獲得滿(mǎn)足。

合同約定所轉(zhuǎn)讓土地的面積、價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任，還具體約定了雙方權(quán)利義務(wù)及履行程序。屬于劃撥用地，約定了由原使用權(quán)人負(fù)責(zé)辦理土地出讓手續(xù)，出讓手續(xù)辦理完畢，這一締約行為未規(guī)避法律，沒(méi)有損害國(guó)家利益。

綜上所述合同定性：

第一、當(dāng)事人訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)合同。不符合繼續(xù)以劃撥方式使用的，標(biāo)的物是針對(duì)政府收回原使用權(quán)人土地后，在出讓給原使用權(quán)人的土地使用權(quán)。

第二、當(dāng)事人約定的轉(zhuǎn)讓款的效力取決于政府是否批準(zhǔn)原土地使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓行為。批準(zhǔn)，則政府本應(yīng)該承擔(dān)劃撥土地收回的補(bǔ)償義務(wù)，但此義務(wù)顯化為當(dāng)事人約定的補(bǔ)償費(fèi)。

對(duì)于拍賣(mài)公司責(zé)任問(wèn)題：贊成者認(rèn)為：劃撥土地轉(zhuǎn)讓時(shí)確實(shí)應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，但是在拍賣(mài)前并不能確定受讓方身份以及交易是否成立，因此委托人并不存在需要提前將擬處置土地報(bào)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的義務(wù)。

反對(duì)者認(rèn)為：即便免除拍賣(mài)人的政府審查義務(wù)，對(duì)委托人提供的拍賣(mài)標(biāo)的物是否進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估這一事實(shí)還需查明。政府批準(zhǔn)這一事實(shí)在房地產(chǎn)管理法中固然無(wú)法判定是效力性規(guī)定，但地價(jià)評(píng)估這一事實(shí)是效力性規(guī)定。

本文認(rèn)為，對(duì)于非國(guó)有企業(yè)作為轉(zhuǎn)讓方而言，拍賣(mài)公司若想減責(zé)至少應(yīng)該在拍賣(mài)合同中對(duì)以下問(wèn)題作特別提示：

第一、“競(jìng)買(mǎi)人一經(jīng)辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù)，即表示對(duì)標(biāo)的現(xiàn)實(shí)品質(zhì)及瑕疵確認(rèn)負(fù)責(zé)，對(duì)相關(guān)證件、資料的有無(wú)、真?zhèn)蔚榷加枰哉J(rèn)可，確認(rèn)無(wú)誤。”

第二、“標(biāo)的成交后，均由買(mǎi)受人自行解決權(quán)證的辦理或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)事宜。在辦理權(quán)證或交易過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)涉及的全部應(yīng)繳和欠繳稅費(fèi)。審批事項(xiàng)，應(yīng)由買(mǎi)受人與委托人自行協(xié)商解決，與拍賣(mài)公司方無(wú)關(guān)?！?/p>

第三、“拍賣(mài)標(biāo)的的有關(guān)資料和法律文件等以委托人向買(mǎi)受人實(shí)際提供為準(zhǔn)，拍賣(mài)人不作任何擔(dān)保”

“劃撥土地轉(zhuǎn)讓前需經(jīng)審批”是指登--記過(guò)戶(hù)前需經(jīng)審批，而非拍賣(mài)前經(jīng)審批。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以登記為生效要件的，而拍賣(mài)合同的生效要件只是要求轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)及真實(shí)意思表示。

如果轉(zhuǎn)讓方是國(guó)有企業(yè)，既然行政法規(guī)已經(jīng)有“國(guó)有企業(yè)作為轉(zhuǎn)讓方向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方不符合保留劃撥用地方式使用，即采取其他方式處置的，不地價(jià)評(píng)估，不予批準(zhǔn)”的表述，那么，轉(zhuǎn)讓前經(jīng)過(guò)審批就是效力性規(guī)定，那么拍賣(mài)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《拍賣(mài)法》第五十八條明確規(guī)定連帶責(zé)任。

左右合同效力的特殊因素：

（一）拆遷

最高法院在（2012）民二終字第26號(hào)判決中認(rèn)為“雖然所涉劃撥土地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)，但由于所涉地塊已拆遷，該項(xiàng)目中有關(guān)土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)益在政府實(shí)施拆遷后已轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償權(quán)益，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中土地使用權(quán)和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的義務(wù)以及相應(yīng)權(quán)益的享有，已轉(zhuǎn)化為相應(yīng)拆遷補(bǔ)償款的給付義務(wù)及其權(quán)益享有。且合同中其他部分均已履行完畢并投入生產(chǎn)，故當(dāng)事人以所涉劃撥土地的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)政府批準(zhǔn)為由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)支持”。

（二）批準(zhǔn)手續(xù)

在個(gè)人間的劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同中，判決合同有效的案例也存在，判決原文“……轉(zhuǎn)讓該國(guó)有土地使用權(quán)的行為符合義烏市舊城改造暨市民廣場(chǎng)建設(shè)時(shí)的交易習(xí)慣，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。三被告作為合法繼承人及合同當(dāng)事人，對(duì)涉案的房屋辦理初始登記并有協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的義務(wù)……”。

關(guān)于批轉(zhuǎn)手續(xù)的約定和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的約定不是同一個(gè)合意。

除此之外有條件地承認(rèn)法釋[2005]5號(hào)關(guān)于“無(wú)效”的規(guī)定，從節(jié)約處理糾紛的司法經(jīng)濟(jì)成本、以防原使用權(quán)人怠于辦理手續(xù)控制合同效力等角度可認(rèn)定“未生效”，也是有明確的法律依據(jù)?！逗贤ń忉屢弧返?條的規(guī)定：認(rèn)定未生效的合同依然有拘束力。否則有義務(wù)辦理用地手續(xù)的一方也就是原使用者，拖延辦理，在地價(jià)上升等情形起訴主張無(wú)效，將不利于保護(hù)買(mǎi)方。“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”該規(guī)定未在“等手續(xù)生效的”表達(dá)之后明確使用“合同”一詞。在通說(shuō)為債權(quán)形式主義下，行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的只能是有履行效力的合同。如果沒(méi)有形成“合同”，則意味著受讓方還沒(méi)確定，就不可能是“轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)過(guò)政府審批”。

（三）國(guó)有企業(yè)

《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地管理暫行規(guī)定》第九條第10條第14條，“未進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，不予批準(zhǔn)”標(biāo)志著評(píng)估的規(guī)定屬于典型的效力性規(guī)定。如果國(guó)有企業(yè)通過(guò)拍賣(mài)等代表著向不特定的外部單位或者個(gè)人轉(zhuǎn)讓方式處置土地，應(yīng)先履行地價(jià)評(píng)估以及申請(qǐng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)義務(wù)，否則，導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓手續(xù)無(wú)法辦理，屬無(wú)效交易行為。

結(jié)論：劃撥土地流轉(zhuǎn)時(shí)，“補(bǔ)償性質(zhì)”的合同是以土地使用權(quán)補(bǔ)償利益換取固定對(duì)價(jià)的交換關(guān)系的協(xié)議。

私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府以占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是劃撥方式設(shè)立為由行使否定性審批權(quán)，是變相限制房屋產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的行為；此時(shí)政府的權(quán)限在于受讓方繼續(xù)以劃撥抑或是出讓之使用方式。

單獨(dú)流轉(zhuǎn)時(shí)，若受讓方符合以劃撥方式繼續(xù)使用，如果理解為政府通過(guò)批準(zhǔn)授予轉(zhuǎn)讓方處分權(quán)，進(jìn)而以物權(quán)合同為媒介而獲得，則符合變更登記的法律內(nèi)涵。

房和地隨其他項(xiàng)目一并轉(zhuǎn)讓時(shí)，一直未辦理審批過(guò)戶(hù)手續(xù)，但項(xiàng)目其他部分均已履行完畢并投入生產(chǎn)，且所涉地塊已經(jīng)拆遷的，不認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

在拍、變賣(mài)執(zhí)行程序中，房屋所有權(quán)和劃撥土地同時(shí)被法院下達(dá)強(qiáng)制抵債裁定時(shí)，其效力不足以導(dǎo)致劃撥用地的流轉(zhuǎn)，辦理用地手續(xù)、登記請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)后，物權(quán)的移轉(zhuǎn)追溯到該裁定送達(dá)權(quán)利受讓人生效之時(shí)。

抵債財(cái)產(chǎn)僅為房屋時(shí)，受讓方無(wú)法通過(guò)繳納出讓金辦理過(guò)戶(hù)且非因政府瀆職等原因的或特定情形下未履行地價(jià)評(píng)估強(qiáng)制義務(wù)的，應(yīng)依《拍賣(mài)法》58條承擔(dān)連帶責(zé)任。