莫鴻宇

摘要：舊城改造作為我國(guó)城市開發(fā)中的一個(gè)重要方面，其自身模式的發(fā)展與改進(jìn)對(duì)我國(guó)城市建設(shè)而言均具有重要的意義。然而在今年以來的各種事件中，我們可以清晰地感受到傳統(tǒng)的粗放型的舊城改造所引發(fā)出來的各種社會(huì)問題?；谖覈?guó)舊城改造現(xiàn)狀。本文通過閱讀大量文獻(xiàn)資料并通過建立AHP模型對(duì)舊城改造過程中的影響因素以及我國(guó)現(xiàn)階段舊城改造主要問題進(jìn)行了剖析，從而得出了舊城改造要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)，依靠市場(chǎng)力量推進(jìn)建設(shè)，政府在這個(gè)過程中起到宏觀管理與提供公共服務(wù)的作用，并注重城市文脈保護(hù)的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：舊城改造AHP 模型分析

在現(xiàn)代城市興起之后，由于產(chǎn)業(yè)、人口的迅速聚集，城市的功能被不斷賦予新的內(nèi)涵，城市的規(guī)模也迅速膨脹。在城市快速擴(kuò)張的過程中，產(chǎn)業(yè)與人口的流動(dòng)使得部分城市區(qū)域出現(xiàn)城市形態(tài)與人口流動(dòng)趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求不匹配，資源要素?zé)o法有效流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益不高的現(xiàn)象，與此同時(shí)，城市新區(qū)開發(fā)的快速推進(jìn)也遭遇到邊際效用遞減，邊際成本大幅上升的瓶頸，當(dāng)新區(qū)開發(fā)的成本大于舊城改造的成本時(shí)，舊城改造自然而然就成為了推進(jìn)城市發(fā)展的另一個(gè)重要途徑。

一、我國(guó)舊城改造問題分析

結(jié)合我國(guó)舊城改造實(shí)際研究成果與經(jīng)驗(yàn)，我們可知目前舊城改造的主要問題集中于四大矛盾：

1.經(jīng)濟(jì)關(guān)系變更與社會(huì)穩(wěn)定的矛盾。在舊城改造中，無論是對(duì)舊有居民社區(qū)的大規(guī)模搬遷與拆除，還是對(duì)歷史建筑或者社區(qū)的修繕改造，都會(huì)涉及到大規(guī)模的人員搬遷問題。通常而言，主要的搬遷方式有貨幣補(bǔ)償、異地安置、回遷三種，但開發(fā)商為基于開發(fā)利益，往往傾向于提供貨幣補(bǔ)償或者是異地安置，很少考慮進(jìn)行居民回遷。這必然會(huì)導(dǎo)致原有居民產(chǎn)長(zhǎng)期居住形成的傳統(tǒng)社會(huì)關(guān)系的破壞與舊有文化風(fēng)貌的消失，同時(shí)由于級(jí)差地租的存在，使得區(qū)位條件良好的舊城改造區(qū)富集高消費(fèi)水平人群，而搬遷的居民則往往被安置在區(qū)位條件較差的地區(qū)，這就導(dǎo)致了城市各個(gè)板塊之間的地域性貧富分化。根據(jù)《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為：經(jīng)認(rèn)定的房屋合法占地面積與宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的乘積。其中，一類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2280元，平方米，二類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1920元/平方米，三類區(qū)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米，結(jié)合武漢市新出臺(tái)的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)可知，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是無法足額置換原居住地相同居住面積的需求，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格歧視作用下，必然導(dǎo)致原有居民外遷，高收入居民入住的狀況，而城市內(nèi)部的貧富分化將會(huì)逐步形成社會(huì)階層的固化，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素白勺增加。

2.開發(fā)的公益性取向與盈利性取向的矛盾。舊城改造多數(shù)采取由政府牽頭，借助市場(chǎng)開發(fā)主體來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的市場(chǎng)化模式。由于舊城改造的對(duì)象主要集中在城中村等城市經(jīng)濟(jì)狀況較差的地區(qū)，其目的在于調(diào)整城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市的良好發(fā)展，其自身目標(biāo)具有公益性。但基于企業(yè)自身的盈利性取向，開發(fā)商往往在開發(fā)過程中將開發(fā)目標(biāo)集中在商業(yè)設(shè)施于高檔住宅等交過投資收益的項(xiàng)目之上，而對(duì)于盈利較低的生活、教育、衛(wèi)生配套等公共設(shè)施則缺乏實(shí)施的動(dòng)力，甚至為了降低成本而犧牲配套設(shè)施，從而導(dǎo)致舊城改造項(xiàng)目完成之后由于配套設(shè)施的不完善影響片區(qū)的整體功能，從而為片區(qū)之后的發(fā)展留下了較大的負(fù)面影響。

3.資本投入不足與開發(fā)強(qiáng)度巨大的矛盾。舊城改造涉及拆遷安置、管網(wǎng)改造、市政配套完善以及其他各類關(guān)系的調(diào)整，需要投入較高的成本。通常來說，舊城改造項(xiàng)目均位于區(qū)位條件好、人口密度大、土地資源稀缺的中心城區(qū)地帶，地價(jià)相對(duì)較高，在用地面積較難不變的情況下，為了增加收益，開發(fā)者通常會(huì)通過提高開發(fā)強(qiáng)度，增大容積率來盡量增加改建面積，從而造成高容積率，高人口密度的情況，導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。

4.微觀層面的改造與城市整體規(guī)劃的矛盾。舊城改造的根本目的在于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，激活舊城區(qū)的各個(gè)資源要素，提升城市的各項(xiàng)功能，建立符合級(jí)差地租的市場(chǎng)化土地資源配置格局，從而推進(jìn)城市的健康持續(xù)發(fā)展。其中要含義在于，通過“改造”從而恢復(fù)舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力與承擔(dān)更好的城市功能，從而推動(dòng)城市的和諧發(fā)展，其著眼點(diǎn)并不僅僅是追求經(jīng)濟(jì)利益，而是包括經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益的綜合，更是追求建設(shè)良好的人居環(huán)境，追求實(shí)現(xiàn)人與城市的良性關(guān)系。但是目前由于建設(shè)方式、激勵(lì)機(jī)制、資金投入等因素的制約，舊城改造過程中往往出現(xiàn)追求部分地區(qū)、局部地段、短期經(jīng)濟(jì)效益的取向，從而導(dǎo)致舊城改造缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，改造項(xiàng)目與城市整體利益相違背，不利于城市整體發(fā)展的現(xiàn)象。得益于項(xiàng)目所處的優(yōu)良區(qū)位，舊城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往根據(jù)較高地租的情況采取高檔化、豪華化的樓盤開發(fā)方式，即針對(duì)高收入人群，大量建設(shè)高檔住宅，而對(duì)于配建的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等面向低收入人群的產(chǎn)品則往往被開發(fā)商通過價(jià)格歧視的手段排擠到級(jí)差地租低的地段，形成城市低收入群體集中區(qū)域，造成城市內(nèi)部的貧富地域分化，不利于構(gòu)建城市發(fā)展所追求的不同社群之間的和諧關(guān)系。

二、AHP模型構(gòu)建

基于我們對(duì)舊城改造的認(rèn)知，我們可以將舊城改造項(xiàng)目的影響因素總結(jié)為三個(gè)，即經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，環(huán)境效益，我們按照這三個(gè)大的指標(biāo)為綱領(lǐng)，將之進(jìn)行分解，通過賦予其權(quán)重與影響力分值來構(gòu)造一個(gè)能夠避免舊有的舊城改造問題的決策判斷模型。

三、基于AHP模型的實(shí)證分析

基于層次劃分，我們采用AHP模型對(duì)影響舊城改造項(xiàng)目的決策相關(guān)因素進(jìn)行分析，對(duì)于各個(gè)因素之間的關(guān)系權(quán)重我們采用1-9標(biāo)度法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，構(gòu)造判斷矩陣，并計(jì)算判斷矩陣的最大特征值和特征向量，利用最大特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，屬于最大特征值的特征向量的分量N_i即為各個(gè)因素的權(quán)重值W_i。對(duì)于其影響力分值，我們采用0-100分賦值法確定其影響力，分值越高說明其影響力越大。由此我們可以得出舊城改造判斷模型：

我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法與專家法通過電話訪談、實(shí)地調(diào)研得出專家人群對(duì)于舊城改造問題評(píng)分，并對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行兩兩比較，并得出如下的結(jié)果：

由上表可以獲得成對(duì)比較矩陣，并可以很容易的得出舊城改造問題的6個(gè)兩兩比較矩陣：

關(guān)于各個(gè)因素對(duì)在舊城改造中的影響因素，我們通過隨機(jī)調(diào)查，分別從不同年齡人群之中抽20人進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)獲得數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)采用平均數(shù)并取整，列表如下：

由模型數(shù)據(jù)我們可以得出結(jié)論，在舊城改造中，決策者的主要關(guān)注點(diǎn)在于開發(fā)成本產(chǎn)品售價(jià)與區(qū)域規(guī)劃，所以在進(jìn)行舊城改造之時(shí)，我們要著重利用這一個(gè)特點(diǎn)，在舊城改造項(xiàng)目立項(xiàng)過程中，著重考慮當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本，舊城改造項(xiàng)目產(chǎn)品配比，以及相應(yīng)的城市用地規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃，并提出較為嚴(yán)格的理想標(biāo)準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控與市場(chǎng)力量相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)舊城改造項(xiàng)目成功推動(dòng)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市歷史文化的傳承，實(shí)現(xiàn)城市各個(gè)方面的綜合發(fā)展。

四、結(jié)論與建議

我國(guó)的舊城改造之路應(yīng)該著眼于實(shí)現(xiàn)城市短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、快速發(fā)展與歷史沉淀的平衡，應(yīng)該走上一條符合城市自身發(fā)展規(guī)律的可持續(xù)發(fā)展之路。

（一）堅(jiān)持走改造與市場(chǎng)化開發(fā)相結(jié)合之路。我們通過資金需求、供求分析以及開發(fā)主體實(shí)力這三個(gè)方面來進(jìn)行舊城改造與市場(chǎng)化開發(fā)的結(jié)合。通過對(duì)地塊的綜合開發(fā)，提升土地價(jià)值，發(fā)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)格，以需求為導(dǎo)向提高土地開發(fā)強(qiáng)度，引導(dǎo)市場(chǎng)形成產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)的企業(yè)群體。

（二）以綜合開發(fā)為目標(biāo)提升開發(fā)成果。首先通過將改造的規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一，將核準(zhǔn)的項(xiàng)目與周邊的規(guī)劃進(jìn)行結(jié)構(gòu)銜接、功能布局優(yōu)化，并以提升經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益為目標(biāo)進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，為后續(xù)開發(fā)提供綜合性的環(huán)境支撐，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高項(xiàng)目質(zhì)量。其次統(tǒng)籌舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以規(guī)劃為依據(jù)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的管理，以便把“非經(jīng)營(yíng)性環(huán)境差價(jià)”集中到政府的手中，使得基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)能夠較為系統(tǒng)完備。三是嚴(yán)格約束土地的開發(fā)利用，防止違法占用農(nóng)民土地以及非法的交易現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（三）以優(yōu)惠政策來促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)在城市中有很多的居民密集居住區(qū)，這些地方的拆遷成本非常的高，房地產(chǎn)行業(yè)基本失去了興趣，對(duì)于這種情況，政府就需要采取政策扶持、資金傾斜以及簡(jiǎn)化招商工作的優(yōu)惠政策，來保證開發(fā)商有利可圖。對(duì)于舊城改造所需要的資金，政府可以通過土地、地方融資平臺(tái)抵押，利用金融杠桿的方式或者通過財(cái)政支付手段解決。

（四）完善拆遷工作，排除舊城改造社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。舊城改造項(xiàng)目直接涉及項(xiàng)目所在地的居民的利益，面臨較大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，因此在拆遷過程中，應(yīng)該給予居民合理的安置與補(bǔ)償，通過公平公開的拆遷工作，化解項(xiàng)目可能面臨的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

（五）保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文脈。首先要系統(tǒng)評(píng)估與分類舊城區(qū)的不同片區(qū)，并予以差異化的定位；其次依據(jù)片區(qū)的歷史文化特點(diǎn)調(diào)整相應(yīng)的土里利用規(guī)劃，保持整個(gè)舊城區(qū)的文脈一致性；第三就是對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，保持改造片區(qū)與周邊基礎(chǔ)設(shè)施的契合度，采取合理的道路建設(shè)，既能解決城市發(fā)展的通行能力，也能給城市美化帶來幫助。