○江蘇聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院徐州財(cái)經(jīng)分院 曹華祝 鄭丙金

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“金融街”投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對(duì)其財(cái)務(wù)影響的分析

○江蘇聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院徐州財(cái)經(jīng)分院 曹華祝 鄭丙金

本文通過探討金融街控股股份有限公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇，分析該公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的高低對(duì)其企業(yè)財(cái)務(wù)的影響，以便于投資者對(duì)資產(chǎn)估值和公司價(jià)值做出獨(dú)立的判斷和正確的投資決策。

投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 財(cái)務(wù)影響

一、 基本概況

金融街控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金融街”)是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、投資性房地產(chǎn)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的控股公司，該公司以獨(dú)特的地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)打造并重的“金融街模式”，一直處于穩(wěn)健經(jīng)營、持續(xù)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。截至2016年12月31日，公司總股本29.89億股，資產(chǎn)總額1128.36億元，負(fù)債總額817.04億元，凈資產(chǎn)311.32億元，折合每股凈資產(chǎn)9.28元，公司凈利潤(rùn)28.16億元，折合每股凈收益0.94元。該公司在開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房的同時(shí)，商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)樹一幟。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值稀缺性凸顯，使得該公司商業(yè)地產(chǎn)估值具有很強(qiáng)的吸引力。2016年度安邦保險(xiǎn)集團(tuán)幾度增持該公司的股份，控股權(quán)達(dá)到29.98%，逼近30%要約收購的底線，并接近第一大股東金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人所持有的股權(quán)(32.12%)。安邦保險(xiǎn)集團(tuán)公告表示看好金融街發(fā)展前景，未來將在依法合規(guī)的前提下繼續(xù)增持公司股份。金融街被“野蠻人”強(qiáng)力收購，公司的控制權(quán)將發(fā)生重大變化，這在證券市場(chǎng)上引起軒然大波。受到該消息的刺激，公司股價(jià)2016年8月19日一度上漲至14.43元，年內(nèi)漲幅高達(dá)70%以上，創(chuàng)2016年階段性新高。安邦保險(xiǎn)的舉動(dòng)，引起眾多股票投資者的關(guān)注，對(duì)金融街所持有的投資性房地產(chǎn)的估值各方看法不一，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)是高估還是低估眾說紛紜。筆者認(rèn)為，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)就是公司的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量問題，是按成本計(jì)價(jià)還是采取公允價(jià)值計(jì)價(jià)的選擇給上市公司管理層提供了一定的盈余管理空間。管理層會(huì)計(jì)政策的選擇，影響著公司利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的高低，進(jìn)而影響著公司的股價(jià)。本文探討金融街對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇，分析該公司投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的高低對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響，以便于投資者對(duì)資產(chǎn)估值和公司價(jià)值做出獨(dú)立的判斷和正確的投資決策。

二、基本分析

(一)投資性商業(yè)地產(chǎn)成本模式計(jì)量

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。金融街用于出租的商鋪及房屋建筑物、已完工的購物中心和房地產(chǎn)項(xiàng)目及其所擁有的配套車位等商業(yè)地產(chǎn)，完全符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》有關(guān)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，因此屬于該公司投資性房地產(chǎn)。金融街2016年年報(bào)顯示：公司所擁有的投資性房地產(chǎn)面積約67.71萬m2，出租率達(dá)到99.8%，其商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了租賃營業(yè)收入18.93億元。截至2016年12月31日，該公司投資性房地產(chǎn)賬面凈值為143.70億元。該公司于2008年3月由成本計(jì)量模式改為采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量所擁有的商業(yè)地產(chǎn)。

本文對(duì)該公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并對(duì)每個(gè)會(huì)計(jì)年度進(jìn)行追溯調(diào)整，還原該公司采用成本計(jì)量模式下所擁有的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。通過成本計(jì)量和公允價(jià)值這兩種計(jì)量模式的比較，以便于廣大投資者作為投資該股票的參考依據(jù)。詳見表1。

表1 投資性商業(yè)地產(chǎn)明細(xì)分類表2016年12月31日 單位：億元

注：資料數(shù)字來源于上市公司年報(bào)。

金融街若采用成本模式進(jìn)行會(huì)計(jì)追溯調(diào)整計(jì)算，該公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)按其取得時(shí)的初始成本進(jìn)行計(jì)量，進(jìn)行會(huì)計(jì)追溯調(diào)整并補(bǔ)提折舊。2016年12月31日，該公司投資性商業(yè)性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量為254.12億元，若按成本計(jì)量進(jìn)行會(huì)計(jì)追溯調(diào)整，公司的投資性商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)值為146.87億元，累計(jì)折舊3.17億元，其賬面凈值為143.70億元。也就是說，該公司投資性商業(yè)性房地產(chǎn)若按成本計(jì)價(jià)比按公允價(jià)值計(jì)價(jià)價(jià)值低了110.42(143.7-254.12)億元。該公司若按成本模式進(jìn)行計(jì)價(jià)，其賬面價(jià)值不受公允價(jià)值的影響，不易虛增或虛減資產(chǎn)價(jià)值。相對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量模式，成本計(jì)量模式在一定程度上能預(yù)防企業(yè)的會(huì)計(jì)錯(cuò)弊行為，降低企業(yè)隨意調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能性，從而提高會(huì)計(jì)信息的可靠性。但是，采用成本模式進(jìn)行核算，該公司資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值不能及時(shí)、客觀地加以反映，不能及時(shí)為投資者提供有用的會(huì)計(jì)信息。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的矛盾，投資性商業(yè)地產(chǎn)大幅度升值，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)的賬面凈值相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)明顯低估。金融街大部分的物業(yè)位于北京市中心區(qū)，若按成本模式計(jì)量并進(jìn)行一次性數(shù)據(jù)折算，該公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)僅2.17萬元/平方米(146.87÷67.71=2.17萬元)，而北京市中心的商鋪均價(jià)最少為10萬元/平方米。該公司若以歷史成本對(duì)投資性商業(yè)地產(chǎn)計(jì)價(jià)，顯然已經(jīng)不能客觀地反映投資性商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，也不利于投資者利用會(huì)計(jì)信息及時(shí)做出正確的投資決策，也說明該公司對(duì)于投資性商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理方法在財(cái)務(wù)上更為穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。

(二)投資性商業(yè)地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量

2006年2月財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，并要求上市公司于2007年1月1日開始實(shí)施。金融街股份公司于2008年3月起將投資性商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本價(jià)值模式改為公允價(jià)值模式。公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、真實(shí)、全面地反映該公司所持有的投資性商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！苯鹑诮謸碛械纳虡I(yè)性房地產(chǎn)大多位于北京市中心區(qū)，商鋪均價(jià)最少為10萬元/平方米，金融街能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得類似或同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，并且可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易，從而對(duì)投資性商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值做出合理的估計(jì)。因此其投資性商業(yè)地產(chǎn)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》用公允價(jià)值計(jì)量的條件。若按2016年4月27日深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告，該公司的投資性商業(yè)地產(chǎn)公允價(jià)值高達(dá)254.12億元(見表1)，比其賬面價(jià)值增加110.42億元，每股凈資產(chǎn)增加3.69元。該公司按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能夠及時(shí)地反映企業(yè)管理層受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任的履行情況，客觀地、全面地反映投資性商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值及其變動(dòng)情況，不僅歸屬該公司股東權(quán)益將會(huì)增加，而且可以不計(jì)提折舊，擁有投資性商業(yè)地產(chǎn)使公司當(dāng)期凈利潤(rùn)將會(huì)有一定的提升。在2010—2016年間，金融街歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為17.82億元、20.18億元、22.69億元、28.92億元、29.27億元、22.53億元以及28.16億元，而公允價(jià)值變動(dòng)收益則對(duì)應(yīng)為3.53億元、11.11億元、12.25億元、2.29億元、10.30億元、21.21億元以及21.61億元。由此可知，公允價(jià)值變動(dòng)收益在每個(gè)年度的凈收益中占有較大比例。投資者可以通過這一系列數(shù)據(jù)變動(dòng)對(duì)比，做出正確的判斷和投資決策。會(huì)計(jì)信息使用人也可通過這些數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)該公司經(jīng)營管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任履行情況和資源使用的有效性。

(三)投資性商業(yè)地產(chǎn)由成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量的賬務(wù)處理

金融街將投資性商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作會(huì)計(jì)政策變更處理，將成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量，兩者賬面價(jià)值的差額，調(diào)整為期初的盈余公積和未分配利潤(rùn)。該公司變更會(huì)計(jì)政策后，由成本模式改為公允價(jià)值模式時(shí)，2016年12月31日賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值)

254.12億元 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

3.17億元

貸：投資性房地產(chǎn)

146.87億元 遞延所得稅負(fù)債

27.61億元 盈余公積

8.28億元 利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

74.53億元

從相關(guān)數(shù)據(jù)可以計(jì)算得知：投資性房地產(chǎn)增加110.42億元，遞延所得稅負(fù)債27.61億元(110.42×25%)，盈余公積8.28億元[(110.42-27.61)×10%]，未分配利潤(rùn)74.53億元[(110.42-27.61)×90%]，留存收益因此增加82.81億元。會(huì)計(jì)政策的變更對(duì)該公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生了重大的會(huì)計(jì)影響。

(四)兩種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

1.對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響。采用公允價(jià)值計(jì)量公司的資產(chǎn)，公司資產(chǎn)將隨投資性商業(yè)地產(chǎn)的公允價(jià)值增加而增值。隨著資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加，資產(chǎn)總額將大幅度上升，會(huì)降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，使公司呈現(xiàn)較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于公司在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)總額為1128.36億元，而成本計(jì)量資產(chǎn)總額為1017.94億元，相比成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量使公司的資產(chǎn)總額增加了110.42億元，資產(chǎn)總額上升了10.84%；資產(chǎn)負(fù)債率將大幅降低，在成本模式下資產(chǎn)負(fù)債率為80.26%，而在公允價(jià)值模式下資產(chǎn)負(fù)債率72.41%，采用公允價(jià)值模式將使公司資產(chǎn)負(fù)債率降低了7.85%。因此，采用公允價(jià)值計(jì)量，將使金融街投資性商業(yè)地產(chǎn)的增值顯露，有利于該公司股票在資本市場(chǎng)獲得合理的定價(jià)，也有利于該公司的后續(xù)融資。

2.對(duì)公司所有者權(quán)益的影響。對(duì)于首次執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量的公司，轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入股東權(quán)益。2016年該公司資產(chǎn)總額由此增加110.42億元，遞延所得稅負(fù)債增加27.61億元，從而使股東權(quán)益增加了82.81億元。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)處于景氣周期中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值往往高于其取得的成本，由此會(huì)大幅度增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對(duì)公司盈余的影響。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，投資性商業(yè)地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，在以后的資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性商業(yè)地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量帶來的資產(chǎn)增值不需要計(jì)提折舊，從而累計(jì)減少折舊成本支出，將會(huì)給公司帶來額外的利潤(rùn)增長(zhǎng)。另外，投資性商業(yè)地產(chǎn)的公允價(jià)值重估產(chǎn)生的變動(dòng)損益，給公司盈余帶來重大的影響。在2010—2016年間，金融街歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為17.82億元、20.18億元、22.69億元、28.92億元、29.27億元、22.53億元以及28.16億元，而公允價(jià)值收益相對(duì)應(yīng)為3.53億元、11.11億元、12.25億元、2.29億元、10.30億元、21.21億元以及21.61億元，這無疑又為平衡公司的盈余增加了新的砝碼。一方面，公允價(jià)值收益波動(dòng)引起了金融街近年來利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)的共振；另一方面，公允價(jià)值收益計(jì)入損益，掩蓋了金融街經(jīng)營性利潤(rùn)萎靡不振的事實(shí)，也掩蓋了管理者的實(shí)際管理能力。在我國相關(guān)法規(guī)還不健全，監(jiān)管力度不力的證券市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況下，很容易為公司提供操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。

三、結(jié)論

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇，受經(jīng)營管理者以及會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)企業(yè)價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)的影響。以收益作為企業(yè)價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在預(yù)計(jì)投資性房地產(chǎn)將持續(xù)升值的情況下，對(duì)公司而言，就會(huì)考慮公允價(jià)值計(jì)量模式，在每年的資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值和原賬面價(jià)值的差額將增加當(dāng)期收益。以現(xiàn)金流量狀況作為公司的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公司而言，將對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式持觀望態(tài)度，而采用成本模式計(jì)量，公司每年可以節(jié)省大量的評(píng)估費(fèi)用，會(huì)減少公司現(xiàn)金的流出。以公司價(jià)值最大化作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上市公司股東而言，可以將公司的經(jīng)濟(jì)資源配置狀況、資本的保值增值能力作為投資決策的依據(jù)?？傊?，投資性商業(yè)地產(chǎn)在計(jì)量模式選擇中，是采用成本模式計(jì)量還是采用公允價(jià)值模式計(jì)量，要基于公司現(xiàn)實(shí)情況的考慮。對(duì)投資性商業(yè)地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇意見不一，公司管理層會(huì)計(jì)政策的取向，影響著公司利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的高低，進(jìn)而影響著公司的股價(jià)高低。投資者可根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值和公司價(jià)值做出獨(dú)立的判斷和正確的投資決策。

責(zé)任編輯: 姜洪云

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