黃孟麗

基于AHP—模糊綜合評(píng)價(jià)的南京市以房養(yǎng)老模式研究

黃孟麗

近些年南京市老齡化進(jìn)程加快，以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老模式發(fā)展卻較為緩慢。為探尋現(xiàn)有各種以房養(yǎng)老模式可行的推廣策略，通過(guò)發(fā)放問(wèn)卷來(lái)調(diào)查南京市對(duì)以房養(yǎng)老的接受程度。由于“接受度”是一個(gè)多因素決定的概念，故采用AHP-模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行分析，并得出了南京市目前對(duì)以房養(yǎng)老持“可以考慮”的態(tài)度；然后由各因素所占權(quán)重分析南京市以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀的原因；最后基于四種模式的特點(diǎn)，從穩(wěn)定房?jī)r(jià)、改善觀念、提高保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)公信力、采用浮動(dòng)利率和質(zhì)押金等方面提出解決對(duì)策。

以房養(yǎng)老；AHP-模糊綜合評(píng)價(jià)法；對(duì)策建議

一、引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年南京市老年人口撫養(yǎng)比為14.1%，并呈上升趨勢(shì)，社會(huì)養(yǎng)老壓力大。以房養(yǎng)老是一種新型養(yǎng)老模式，老年人通過(guò)處置房產(chǎn)以獲得養(yǎng)老金。主要形式包括：租出大房租入小房；出售大房換購(gòu)小房；售后返租；倒按揭。以房養(yǎng)老早于幾年前興起，卻至今發(fā)展緩慢，2005年南京市推行的第一個(gè)“以房換養(yǎng)”試點(diǎn)“湯山留園老年公寓”也于2013年宣告失敗?？v觀國(guó)內(nèi)各地以房養(yǎng)老的發(fā)展，均遭遇了不同程度的阻礙，于發(fā)達(dá)國(guó)家存在成功實(shí)踐案例的以房養(yǎng)老在中國(guó)本土卻顯得有些“水土不服”。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)以房養(yǎng)老開(kāi)展了大量研究，陳健從遺產(chǎn)稅的角度分析了“以房養(yǎng)老”的可行性；陳鵬軍提出了基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款和基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)”模式；張冉基于對(duì)北京市數(shù)據(jù)的調(diào)查，得出影響以房養(yǎng)老需求的直接因素和間接因素；付鴻源主張政府主導(dǎo)、牽頭成立非盈利的住房反抵押中心。雖然現(xiàn)有成果也包括了對(duì)部分城市的具體研究，但迄今為止鮮有針對(duì)某一具體城市進(jìn)行的以房養(yǎng)老定量探索，還多停留在定性層面，無(wú)法對(duì)影響以房養(yǎng)老的各因素之間的重要度有定量認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)有以房養(yǎng)老的研究多集中于對(duì)其狹義的解讀——倒按揭，局限的認(rèn)知阻礙了以房養(yǎng)老的發(fā)展。

為了探究影響不同模式的以房養(yǎng)老各因素間的定量關(guān)系，以南京市以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀為例，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，運(yùn)用AHP-模糊綜合評(píng)價(jià)法來(lái)分析影響以房養(yǎng)老各因素的權(quán)重關(guān)系，找出發(fā)展過(guò)程中影響最大的因素，并針對(duì)這些因素提出合理的發(fā)展對(duì)策。

二、南京市以房養(yǎng)老接受度現(xiàn)狀分析

（一）以房養(yǎng)老接受度評(píng)價(jià)指標(biāo)及其權(quán)重分析

為了獲取南京市對(duì)以房養(yǎng)老的態(tài)度，在南京市各區(qū)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。共發(fā)放問(wèn)卷240份，有效回收226份，回收率達(dá)94.2%。主要內(nèi)容是人們對(duì)以房養(yǎng)老的接受程度以及對(duì)各影響因素的偏好。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，30.06%的人能接受租出大房再租入小房，44.97%選擇出售大房，換購(gòu)小房，12.62%偏好售后返租，12.35%傾向于倒按揭。

調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，即便是對(duì)同一種模式，也存在接受程度的高低，包括“可以接受”、“可以考慮”、“不能接受”等?！白饨稹薄ⅰ罢a(bǔ)貼額度”、“住房面積”、“助老服務(wù)”等因素是四種模式的共同影響因素，為了突出各模式最重要的影響因素，通過(guò)老人的視角，綜合考慮了調(diào)查結(jié)果顯示的各模式下影響最大的若干因素建立了“以房養(yǎng)老接受度評(píng)估體系”。通過(guò)層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP法）建立了以房養(yǎng)老接受度模型，如表1所示：

表1 以房養(yǎng)老接受度評(píng)估體系

本文基于調(diào)查數(shù)據(jù)分析權(quán)重，采用1～9標(biāo)度法建立以房養(yǎng)老接受度判斷矩陣，并計(jì)算得到矩陣A的特征向量為：W=（0.2856 0.4286 0.1429 0.1429）

采用同樣方法，分別表示出四種以房養(yǎng)老模式的判斷矩陣，得B1、B2、B3、B4的特征向量分別為：W1=（0.465 0.279 0.07 0.186）W2=（0.4545 0.0909 0.2728 0.1818）W3=（0.1667 0.25 0.4166 0.1667）W4（0.3539 0.1733 0.1126 0.1869 0.1733）

借助MATLAB7.0軟件判斷矩陣一致性，得所有C.R.均小于0.1，一致性檢驗(yàn)通過(guò)。

（二）以房養(yǎng)老接受度評(píng)價(jià)

采用模糊綜合評(píng)價(jià)法分析接受度，基本思路是建立單因素模糊評(píng)價(jià)矩陣和二級(jí)綜合評(píng)價(jià)矩陣確定對(duì)象得分。確定評(píng)估對(duì)象集A={B1，B2，B3，B4}表示四種以房養(yǎng)老模式；確定因素集Bi=Bij（i, j=1,2,3,4,5）為W=B·V=（0.2856 0.3 0.4286）×（857060）T=71目標(biāo)層的各影響因素；確定評(píng)語(yǔ)集及對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)并賦分，V={可以接受，可以考慮，不可接受}，H={85,70,60}，85分以上為可接受以房養(yǎng)老，70～84分為可以考慮，60分以下為不可接受。由AHP法確定的指標(biāo)權(quán)重確定隸屬度矩陣，借助模糊算術(shù)，得綜合評(píng)價(jià)值為：

通過(guò)計(jì)算得出南京市以房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀：南京市以房養(yǎng)老市場(chǎng)處于“可以考慮”的狀態(tài)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)南京市住房自有率高于全國(guó)平均水平，老齡化進(jìn)程早于全國(guó)10年，推行以房養(yǎng)老是必要且可行的。分析影響以房養(yǎng)老各因素的權(quán)重，由高到低排列得，“租出大房租入小房”：租金、政府補(bǔ)貼額度、助老服務(wù)、住房面積；“出售大房換購(gòu)小房”：房?jī)r(jià)、老人經(jīng)濟(jì)狀況、助老服務(wù)、住房面積；售后返租：產(chǎn)權(quán)歸屬感、房?jī)r(jià)、租金、助老服務(wù)；倒按揭：子女?dāng)?shù)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)信用、房?jī)r(jià)、預(yù)期壽命、險(xiǎn)種成熟度、。

三、南京市以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀的原因分析及對(duì)策建議

（一）原因分析

1.老人經(jīng)濟(jì)狀況和市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)值的矛盾。前兩種模式中，租金、政府補(bǔ)貼額度、房?jī)r(jià)、老人經(jīng)濟(jì)狀況均居前兩位，售后返租中房?jī)r(jià)和租金分別居二、三位，倒按揭中房?jī)r(jià)居第三位。經(jīng)調(diào)查，月收入低于1000元的老人占37.8%，2017年南京市一室一廳的房租均價(jià)已超過(guò)1000元/月，商品房均價(jià)已達(dá)23,503元/m2。微薄的收入和高昂的房?jī)r(jià)的矛盾導(dǎo)致了以房養(yǎng)老參與性的降低。由于利率和房?jī)r(jià)波動(dòng)，售后返租和倒按揭模式面臨著老人抵押的房子價(jià)值可能增加的情況，出于這點(diǎn)原因，老人一般不敢輕易出讓房產(chǎn)。

2.傳統(tǒng)觀念的束縛。“產(chǎn)權(quán)歸屬感”、“子女?dāng)?shù)”分別位居售后返租和倒按揭模式的首位，兩種模式都要求老人讓出產(chǎn)權(quán)，這和“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念相悖，且這一觀念不會(huì)迅速改變。

3.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)社會(huì)公信力不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。倒按揭模式中“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)信用”居于第二位，老人思想偏保守，不會(huì)輕易信任尚未發(fā)展成熟的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)產(chǎn)品較一般險(xiǎn)種復(fù)雜，并且我國(guó)禁止保險(xiǎn)業(yè)和金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)，可能造成專業(yè)能力不足的問(wèn)題。以房養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展不成熟，貸款機(jī)構(gòu)同樣也面臨著長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)先行者失敗風(fēng)險(xiǎn)。例如倒按揭模式中“預(yù)期壽命”的不確定性削弱了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的積極性。

4.不重視生活質(zhì)量。老人往往為了子女生活得更好而降低自己的生活標(biāo)準(zhǔn)。在前三種模式中“助老服務(wù)”、“住房面積”均居于重要性末位，老人沒(méi)有主動(dòng)追求優(yōu)質(zhì)生活的意愿，恰恰和以房養(yǎng)老“改善老年生活”的宗旨相悖。

（二）對(duì)策建議

我國(guó)以房養(yǎng)老尚處于萌芽階段，必須由政府牽頭進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)兜底。以房養(yǎng)老適合“有房沒(méi)錢”的老人，定位于一二線城市，屬于自愿參加的保險(xiǎn)性產(chǎn)品。需在大眾中進(jìn)行投資理財(cái)宣傳教育，明確以房養(yǎng)老是“小眾產(chǎn)品”，屬于普惠式養(yǎng)老的補(bǔ)充。進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，前兩種模式適合于不愿出讓產(chǎn)權(quán)的老人，售后返租適合于不看重房子產(chǎn)權(quán)但又不愿搬離原住所的老人，倒按揭模式適合無(wú)子女或子女不在身邊的老人。

1.控制租金、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高政府補(bǔ)貼額度、提高老人購(gòu)買力，可對(duì)參與以房養(yǎng)老的老人給予租房或購(gòu)房?jī)?yōu)惠。采用浮動(dòng)利率，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老證券化。利率按期調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。對(duì)于售后返租和倒按揭，設(shè)計(jì)多種支付方式和年限，預(yù)留保證金。支付方式包括一次性付款和分期付款，具體的支付方式和支付年限由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和老人協(xié)商決定，要明確表示付款給老人80%～90%的房款，余下部分作為質(zhì)押金，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)或房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。若出售房屋還清貸款尚有盈余，則錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人；若不足以抵消貸款，住房發(fā)展部和養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)部則要出錢補(bǔ)足。

2.“養(yǎng)兒防老”的代際理念無(wú)法迅速改變，可將“租出大房租入小房”以及“出售大房換購(gòu)小房”作為突破點(diǎn)，這兩種模式保證了老人的房屋產(chǎn)權(quán)，易被人們接受。積極引導(dǎo)老人參與“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”，作為以房養(yǎng)老的前期推廣模式，將以房養(yǎng)老的理念逐步滲透到人們的思想中，接下來(lái)再推進(jìn)售后返租和倒按揭模式，難度將會(huì)大大降低。

3.增加保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)公信力，完備法律法規(guī)。在保險(xiǎn)行業(yè)設(shè)立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費(fèi)用，盡快推出成熟的以房養(yǎng)老險(xiǎn)種。建立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估老人預(yù)期壽命和房屋產(chǎn)值，推薦對(duì)房屋進(jìn)行多次評(píng)估后綜合定價(jià)。推行市場(chǎng)先行企業(yè)扶持政策，培養(yǎng)專業(yè)人才，組織社會(huì)融資，分散保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。圍繞以房養(yǎng)老推出衍生保險(xiǎn)產(chǎn)品，試點(diǎn)初期提倡政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的以房養(yǎng)老，若老人對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)不滿意，可在政府部門的監(jiān)管下解除和該機(jī)構(gòu)的合同，也可轉(zhuǎn)向和其他金融機(jī)構(gòu)的合作。

4.通過(guò)宣傳教育改善老人的錯(cuò)誤觀念。高品質(zhì)的生活質(zhì)量是以房養(yǎng)老的目的，而住房面積在老人看來(lái)卻居于次要地位。要提高老年人的生活水平，就必須改變他們?yōu)榱俗优档妥约荷钏降南敕?，倡議“老而生得有尊嚴(yán)”，老人生活質(zhì)量高也是對(duì)子女的尊重。

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黃孟麗，河海大學(xué)商學(xué)院。

C913.6

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1008-4428（2017）07-159-02