張俊香

摘要：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力來(lái)說(shuō)，已經(jīng)成為了不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本環(huán)節(jié)之一，同時(shí)也是我國(guó)在物權(quán)立法中需要進(jìn)一步完善的問(wèn)題之一。作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法之一，登記有著極為重要的影響，借助登記可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公開(kāi)，從而幫助人們掌握好不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)?；诖吮疚尼槍?duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)以及效力進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述，并提出幾點(diǎn)個(gè)人看法，僅供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；性質(zhì)；效力

前言：《物權(quán)法》對(duì)我國(guó)民法領(lǐng)域以及行政法領(lǐng)域有著極為重要的意義。雖然作為至關(guān)重要的一項(xiàng)法律，但是卻涉及到了現(xiàn)行的許多政法條紋中，這樣也就充分證明了物權(quán)的設(shè)立以及變更等對(duì)行政法有著重要的影響。物權(quán)需要借助行政法的保護(hù)，因此，在實(shí)際中就要認(rèn)識(shí)到其在行政法上的性質(zhì)以及效力等。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

通過(guò)分析可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)在究竟是民事行為還是行政行為上依然存在著一定的爭(zhēng)議。從民法學(xué)的角度上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為并不是進(jìn)行行政管理，而是物權(quán)公示中民事行為的一部分。但是也有人認(rèn)為，這一登記行為屬于行政行為。

（一）行政行為：對(duì)于行政行為來(lái)說(shuō)，也可以將其看作是行政法律行為。主要是指行政機(jī)關(guān)中形式一定的行政權(quán)利，并為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而采取的具有法律效率的行為。第一，主體要素。在行政行為中的主體就要求要具備一定的行政主體資格的機(jī)關(guān)以及組織等。第二，職能要素。行政主體行駛自身的職權(quán)，進(jìn)行公共管理工作。行政機(jī)關(guān)中的法律行為主要被劃分了以下兩個(gè)方面：第一方面是民主主體所進(jìn)行的行為。第二方面是行政主體所進(jìn)行的行為。第三，法律要素。對(duì)于行政行為來(lái)說(shuō)，有著一定的法律意義，同時(shí)也可以產(chǎn)生出具有法律效果的行為。首先，可以改變權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其次，是具有一定的法律效力，并產(chǎn)生出相應(yīng)的后果[1]。

1.其主體是法定的行政機(jī)關(guān)。按照職權(quán)法中所規(guī)定的要求，在我國(guó)需要行政機(jī)關(guān)來(lái)承擔(dān)起不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，如國(guó)有土地使用權(quán)的等級(jí)主體就是縣級(jí)以上的政府。所以也可以說(shuō)，雖然不動(dòng)產(chǎn)被規(guī)劃到了物權(quán)的范疇中，但是其主體依然是行政機(jī)關(guān)。就目前來(lái)說(shuō)，其主體呈現(xiàn)出了多元化的特點(diǎn)。所以就要不斷完善好不動(dòng)產(chǎn)的那估計(jì)政法等。對(duì)于這一內(nèi)容來(lái)說(shuō)，與其他國(guó)家之間存在著一定的不同，主要是因?yàn)樵谝恍﹪?guó)家中主要是通過(guò)司法機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行登記的。

2.登記行為是申請(qǐng)下的行政行為。由于不動(dòng)產(chǎn)的登記行為是在申請(qǐng)基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行的一種行政行為，所以也就具備了強(qiáng)制性的特點(diǎn)。借助行政主體可以做出有效的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可以按照職權(quán)的劃分來(lái)申請(qǐng)行政行為。按照職權(quán)的行政行為來(lái)說(shuō)，其主體是法律賦予的職權(quán)，直接對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利與義務(wù)等關(guān)系進(jìn)行處置。按照申請(qǐng)的行為是主體必要進(jìn)行的行政整形，所以申請(qǐng)也就成為了行政行為進(jìn)行的基礎(chǔ)與必要環(huán)節(jié)之一。并不是從當(dāng)事人的自愿委托上產(chǎn)生的，而是從我國(guó)強(qiáng)制的角度上出發(fā)去的，所以相關(guān)的當(dāng)事人就要嚴(yán)格服從這一行為。

3.對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行等級(jí)的一種行為。從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的一種確認(rèn)，所以也就涉及到了權(quán)利與義務(wù)等方面的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也產(chǎn)生出了相應(yīng)的法律后果。行政機(jī)關(guān)中就要承擔(dān)起相關(guān)的等級(jí)，通過(guò)對(duì)身份情況等方面進(jìn)行確認(rèn)，從而對(duì)當(dāng)事人的身份進(jìn)行變更。在對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行等級(jí)的過(guò)程中主要是物權(quán)等級(jí)上來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)要對(duì)權(quán)利客體物的狀態(tài)進(jìn)行記錄，從而明確好實(shí)際的狀態(tài)。目前，我國(guó)的許多動(dòng)產(chǎn)法律中并沒(méi)有強(qiáng)制要求進(jìn)行等級(jí)，但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)說(shuō)，卻剛好相反。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行設(shè)定、變更以及消滅等情況時(shí)必須要做好等級(jí)工作，同時(shí)還要宣告好所有權(quán)以及使用權(quán)等方面的設(shè)定以及變更等。以此來(lái)保護(hù)好當(dāng)事人的權(quán)利，明確應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)起的義務(wù)。

4.羈束性的行政行為。對(duì)于行政行為來(lái)說(shuō)，是受到了法律的約束的，并以此來(lái)作為標(biāo)準(zhǔn)的，因此，在實(shí)際中就可以將其劃分為羈束性行政行為與自由裁量行政行為兩種。羈束性行為就是在法律規(guī)范的范圍下來(lái)對(duì)條件以及標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)的劃分，從而按照法律等來(lái)實(shí)施職權(quán)。而對(duì)于自由裁量行為來(lái)說(shuō)，在法律中只是單純對(duì)行為以及目的等方面進(jìn)行了規(guī)定，并將具體的條件以及方式等留給主體進(jìn)行自由選擇。不動(dòng)產(chǎn)登記就是要對(duì)物權(quán)的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)與宣告，所以也就要在客觀事實(shí)與法律的基礎(chǔ)上來(lái)確定出具體的范圍。因此，也就可以將不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)作為一種羈束行政行為。

（二）確認(rèn)行為：從上述可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政行為。所以在認(rèn)定其屬于行政行為以后，還要對(duì)行政許可行為或是行政確認(rèn)行為進(jìn)行確定。對(duì)于確認(rèn)來(lái)說(shuō)，有著極為廣泛的適用范圍，所以特定的主體就要從特定的法律事實(shí)基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行分析。對(duì)確認(rèn)進(jìn)行劃分主要包含了官方與民間確認(rèn)。在實(shí)踐中行政去人與行政許可之間很容易被混淆，所以就要明確不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)到底屬于哪一種范圍。因此，在實(shí)際中就要明確二者之間的區(qū)別，第一，在對(duì)象上存在一定的不同。第二，在法律效果上存在著一定的不同。

二、不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)的效力

（一）確定力：對(duì)于確定力來(lái)說(shuō)，就是在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)后，確定好其權(quán)利歸屬。只有真正明確權(quán)利主體并受到法律的保護(hù)以后，才能更好的進(jìn)行管理。第一，對(duì)于相關(guān)的機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，登記行為在生效以后，并不會(huì)受到原行政主體以及人員變動(dòng)等方面的影響。第二，權(quán)利的申請(qǐng)人以及相關(guān)的主體沒(méi)有在法定范圍內(nèi)提出救濟(jì)，一旦過(guò)期，就不可再行爭(zhēng)議。

（二）拘束力：對(duì)于拘束力來(lái)說(shuō)，就是在生效后所產(chǎn)生出的約束與限制，并對(duì)各種行為進(jìn)行約束的一種法律效率。第一，在生效后相關(guān)人員就要做好遵守與執(zhí)行工作，履行規(guī)定的內(nèi)容，如果出現(xiàn)違反等行為就要承擔(dān)起相應(yīng)的法律責(zé)任。第二，不論是對(duì)于哪一個(gè)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，都要受到等級(jí)行為拘束的影響。第三，組織以及個(gè)人等也要遵守其中的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，行為等方面上也要受到相應(yīng)的拘束。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政行為，起具備的效力在一定程度上也可以保護(hù)好權(quán)利人的合法權(quán)益，從而保護(hù)好交易的秩序。尤其是在《物權(quán)法》的影響下，提高了行為的法律性。但是也可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)登記中依然存在著一定的問(wèn)題，所以就要做好完善與分析工作票，保護(hù)人們的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

[1]謝偉東. 試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力[J]. 社會(huì)科學(xué)論壇：學(xué)術(shù)研究卷， 2006（09）：76-80.