張銘

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，與房地產(chǎn)項(xiàng)目配套的公共配套設(shè)施也越來越完善和齊全。地下停車位的建設(shè)已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目公共配套設(shè)施的“標(biāo)配”項(xiàng)目。不同權(quán)屬的地下停車位的成本核算對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益具有重要的影響。本文通過對地下停車位成本核算的不同方式進(jìn)行探討，有針對性地提出相對合理的方式，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范核算行為，提高財務(wù)信息質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：地下停車位；成本核算；探討

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-01

引言

作為與房地產(chǎn)項(xiàng)目配套的地下停車位一般有兩類：一類是立項(xiàng)為附屬公共配套設(shè)施的民防工程，實(shí)際作為停車位使用；另一類是開發(fā)公司在立項(xiàng)、設(shè)計時就將其定位地下車位，具有最終的建筑面積測繪報告和產(chǎn)權(quán)初始登記證明，可以根據(jù)可售面積單獨(dú)取得所有權(quán)權(quán)證書，即俗稱的地下產(chǎn)權(quán)停車位。但地下停車位可售面積與地面商品房可售面積現(xiàn)實(shí)中又存在區(qū)別。因此不同權(quán)屬的地下停車位會計成本核算方式對企業(yè)最終利潤影響很大?，F(xiàn)本文就從地下停車位成本的會計核算角度進(jìn)行探討。

一、地下民防工程作為停車位的會計成本核算

房地產(chǎn)項(xiàng)目中立項(xiàng)為附屬配套的地下民防工程，一般由開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門。開發(fā)商再向人防工程管理部門繳納10-20年的使用費(fèi)后返租民防工程給居民用作地下停車位，出售10-20年的使用權(quán)給業(yè)主。作為公共配套的民防工程所有權(quán)已不屬于開發(fā)商，其開發(fā)成本不單獨(dú)保留，而是分配到房地產(chǎn)項(xiàng)目總可售面積中。

二、單獨(dú)立項(xiàng)設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位的會計成本核算方式及利弊

房地產(chǎn)項(xiàng)目中單獨(dú)立項(xiàng)設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位，雖然也屬于配套設(shè)施的一部分，但作為可售面積與民防工程轉(zhuǎn)做的停車位有本質(zhì)區(qū)別，它與地上可售商品房面積共同構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于：可售地下停車位沒有國有土地使用權(quán)分割證明，不能像地上可售商品房產(chǎn)一樣售后可領(lǐng)取國有土地使用證明，因此也就不能辦理抵押、質(zhì)押等手續(xù)。

1.不單獨(dú)核算可售地下車位的成本，分配至地上可售商品房面積。將可售地下車位作為公共配套設(shè)施成本由可售商品房承擔(dān)，實(shí)際上混淆了公共配套設(shè)施概念。作為公共配套設(shè)施應(yīng)該是非營利性的，由全體業(yè)主共同所有，免費(fèi)提供給廣大業(yè)主使用；而可售車位作為一個營利性的開發(fā)產(chǎn)品類型，銷售行為未實(shí)現(xiàn)前產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。因此，作為可售面積的一部分，因按會計準(zhǔn)則制度相關(guān)規(guī)定需要對可售地下車位成本進(jìn)行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影響可售商品房銷售利潤的準(zhǔn)確性。

2.將項(xiàng)目總開發(fā)成本在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配。這種核算方法操作簡單，但主要忽略了可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間的重大區(qū)別，即無法領(lǐng)取國有土地使用證書。將土地成本部分分配到可售地下車位，變相降低了可售商品房產(chǎn)的成本，增加了地下停車位的 成本，整體式地下車位因分?jǐn)偯娣e多，成本增加更多，尤其在地王頻出的當(dāng)下。后果是造成可售車位收入與成本的倒掛，銷售虧損是不爭的事實(shí)。當(dāng)?shù)厣峡墒凵唐贩慨a(chǎn)銷售速度大于可售地下車位銷售速度，特別是可售商品房產(chǎn)售罄而留有可售地下車位的情形下，形成企業(yè)報表盈利提前而虧損在后，實(shí)際上提前多繳了稅金，當(dāng)企業(yè)無后續(xù)項(xiàng)目，虧損無法彌補(bǔ)時，不利于企業(yè)稅負(fù)的公平合理。

3.將項(xiàng)目總開發(fā)成本剔除土地成本后在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配，土地成本由地上可售商品房產(chǎn)承擔(dān)。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異，比第一種方法具有合理性，實(shí)際操作中注冊會計師審計時傾向于這種核算方法：地下產(chǎn)權(quán)車位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處，與第一種核算方法一樣，沒有考慮將總開發(fā)成本中除土地成本外其他與地下可售車位不太相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)等對地下可售車位成本的影響剔除，實(shí)際上也部分虛增了地下可售車位的成本，拉低了地面可售商品房產(chǎn)的成本，收入成本倒掛現(xiàn)象雖有所改觀，但未能完全消除。但如何全面有效判斷區(qū)分哪些與地下可售車位是否相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)等成本似沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，個人衡量的尺度不同， 人為判斷的因素較大。

4.按最終土建竣工造價審核報告確定的工程土建總成本， 在可售商品房產(chǎn)和可售地下車位中進(jìn)行分配，可售地下車位僅歸集分配的土建成本和項(xiàng)目貸款的利息支出。前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費(fèi)用等與可售地下車位的關(guān)聯(lián)性不是太密切，所以地下可售不承擔(dān)分配上述幾項(xiàng)的成本。項(xiàng)目貸款周期長，基本貫穿整個項(xiàng)目開發(fā)過程的始終，作為公共的成本費(fèi)用應(yīng)由總可售面積承擔(dān)。這樣核算基本解決了地下可售車位收入成本倒掛的不合理現(xiàn)象。

三、結(jié)語

綜上所述，筆者認(rèn)為單從會計核算的角度看，在遵循會計準(zhǔn)則制度的前提下，地下可售車位成本的核算采用最后一種方式應(yīng)是相對合理的，應(yīng)該也是具有可操作的，規(guī)避了核算中不合理現(xiàn)象的出現(xiàn)，以及企業(yè)稅負(fù)的相對公平合理問題。但從稅收的角度看，這種核算方式要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可難度相當(dāng)大，因此需要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，爭取他們的理解和支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱純文.房地產(chǎn)公司的車庫和地下停車位財務(wù)處理[J].財務(wù)與會計，2015（1）：32-33.