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        地下停車位的會計成本核算探討

        2017-07-31 19:02:50張銘
        現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2017年15期
        關(guān)鍵詞:民防停車位車位

        張銘

        摘要:隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,與房地產(chǎn)項目配套的公共配套設(shè)施也越來越完善和齊全。地下停車位的建設(shè)已成為房地產(chǎn)項目公共配套設(shè)施的“標配”項目。不同權(quán)屬的地下停車位的成本核算對企業(yè)的經(jīng)濟利益具有重要的影響。本文通過對地下停車位成本核算的不同方式進行探討,有針對性地提出相對合理的方式,以幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范核算行為,提高財務(wù)信息質(zhì)量。

        關(guān)鍵詞:地下停車位;成本核算;探討

        中圖分類號:F275 文獻識別碼:A 文章編號:1001-828X(2017)015-0-01

        引言

        作為與房地產(chǎn)項目配套的地下停車位一般有兩類:一類是立項為附屬公共配套設(shè)施的民防工程,實際作為停車位使用;另一類是開發(fā)公司在立項、設(shè)計時就將其定位地下車位,具有最終的建筑面積測繪報告和產(chǎn)權(quán)初始登記證明,可以根據(jù)可售面積單獨取得所有權(quán)權(quán)證書,即俗稱的地下產(chǎn)權(quán)停車位。但地下停車位可售面積與地面商品房可售面積現(xiàn)實中又存在區(qū)別。因此不同權(quán)屬的地下停車位會計成本核算方式對企業(yè)最終利潤影響很大?,F(xiàn)本文就從地下停車位成本的會計核算角度進行探討。

        一、地下民防工程作為停車位的會計成本核算

        房地產(chǎn)項目中立項為附屬配套的地下民防工程,一般由開發(fā)商在開發(fā)項目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門。開發(fā)商再向人防工程管理部門繳納10-20年的使用費后返租民防工程給居民用作地下停車位,出售10-20年的使用權(quán)給業(yè)主。作為公共配套的民防工程所有權(quán)已不屬于開發(fā)商,其開發(fā)成本不單獨保留,而是分配到房地產(chǎn)項目總可售面積中。

        二、單獨立項設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位的會計成本核算方式及利弊

        房地產(chǎn)項目中單獨立項設(shè)計的地下產(chǎn)權(quán)停車位,雖然也屬于配套設(shè)施的一部分,但作為可售面積與民防工程轉(zhuǎn)做的停車位有本質(zhì)區(qū)別,它與地上可售商品房面積共同構(gòu)成房地產(chǎn)項目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于:可售地下停車位沒有國有土地使用權(quán)分割證明,不能像地上可售商品房產(chǎn)一樣售后可領(lǐng)取國有土地使用證明,因此也就不能辦理抵押、質(zhì)押等手續(xù)。

        1.不單獨核算可售地下車位的成本,分配至地上可售商品房面積。將可售地下車位作為公共配套設(shè)施成本由可售商品房承擔,實際上混淆了公共配套設(shè)施概念。作為公共配套設(shè)施應(yīng)該是非營利性的,由全體業(yè)主共同所有,免費提供給廣大業(yè)主使用;而可售車位作為一個營利性的開發(fā)產(chǎn)品類型,銷售行為未實現(xiàn)前產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。因此,作為可售面積的一部分,因按會計準則制度相關(guān)規(guī)定需要對可售地下車位成本進行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本,影響可售商品房銷售利潤的準確性。

        2.將項目總開發(fā)成本在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配。這種核算方法操作簡單,但主要忽略了可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間的重大區(qū)別,即無法領(lǐng)取國有土地使用證書。將土地成本部分分配到可售地下車位,變相降低了可售商品房產(chǎn)的成本,增加了地下停車位的 成本,整體式地下車位因分攤面積多,成本增加更多,尤其在地王頻出的當下。后果是造成可售車位收入與成本的倒掛,銷售虧損是不爭的事實。當?shù)厣峡墒凵唐贩慨a(chǎn)銷售速度大于可售地下車位銷售速度,特別是可售商品房產(chǎn)售罄而留有可售地下車位的情形下,形成企業(yè)報表盈利提前而虧損在后,實際上提前多繳了稅金,當企業(yè)無后續(xù)項目,虧損無法彌補時,不利于企業(yè)稅負的公平合理。

        3.將項目總開發(fā)成本剔除土地成本后在可售地下停車位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配,土地成本由地上可售商品房產(chǎn)承擔。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異,比第一種方法具有合理性,實際操作中注冊會計師審計時傾向于這種核算方法:地下產(chǎn)權(quán)車位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處,與第一種核算方法一樣,沒有考慮將總開發(fā)成本中除土地成本外其他與地下可售車位不太相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費等對地下可售車位成本的影響剔除,實際上也部分虛增了地下可售車位的成本,拉低了地面可售商品房產(chǎn)的成本,收入成本倒掛現(xiàn)象雖有所改觀,但未能完全消除。但如何全面有效判斷區(qū)分哪些與地下可售車位是否相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費等成本似沒有統(tǒng)一的標準,個人衡量的尺度不同, 人為判斷的因素較大。

        4.按最終土建竣工造價審核報告確定的工程土建總成本, 在可售商品房產(chǎn)和可售地下車位中進行分配,可售地下車位僅歸集分配的土建成本和項目貸款的利息支出。前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、開發(fā)間接費用等與可售地下車位的關(guān)聯(lián)性不是太密切,所以地下可售不承擔分配上述幾項的成本。項目貸款周期長,基本貫穿整個項目開發(fā)過程的始終,作為公共的成本費用應(yīng)由總可售面積承擔。這樣核算基本解決了地下可售車位收入成本倒掛的不合理現(xiàn)象。

        三、結(jié)語

        綜上所述,筆者認為單從會計核算的角度看,在遵循會計準則制度的前提下,地下可售車位成本的核算采用最后一種方式應(yīng)是相對合理的,應(yīng)該也是具有可操作的,規(guī)避了核算中不合理現(xiàn)象的出現(xiàn),以及企業(yè)稅負的相對公平合理問題。但從稅收的角度看,這種核算方式要得到稅務(wù)部門的認可難度相當大,因此需要加強與稅務(wù)部門的溝通,爭取他們的理解和支持。

        參考文獻:

        [1]朱純文.房地產(chǎn)公司的車庫和地下停車位財務(wù)處理[J].財務(wù)與會計,2015(1):32-33.

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