譚琴

商業(yè)地產(chǎn)自2000年我國首次提出這個概念，短暫十幾年在全國各城市發(fā)展迅速，我國商業(yè)地產(chǎn)年投資增長率高達33%，為此，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項目投資成功率是大家關(guān)注的核心問題。本文提出了全成本的概念，從顯性成本和隱性成本的角度出發(fā)，利用德爾菲法和頭腦風(fēng)暴法確定影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，并對其進行分析，將對商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策提供有利的參考，進而做出正確的決策。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，推出一系列保證性住房政策，這使傳統(tǒng)的以住宅投資為主的房地產(chǎn)發(fā)展受到很大沖擊。使很多地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尋求新的利潤途徑。調(diào)查顯示，很多投資者都傾向于商鋪投資，具體數(shù)據(jù)如圖1.1所示。但由于商業(yè)地產(chǎn)在我國提出較晚，對商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的研究還不完善，傳統(tǒng)的投資決策主要對影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的顯性成本進行研究，而忽略了影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資的隱性成本的研究，使投資決策失誤率較高。為解決此問題，本文將從全成本角度出發(fā)，分析影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，為商業(yè)地產(chǎn)項目投資提供更好的參考，有利于做出正確的投資決策。

商業(yè)地產(chǎn)概念及類型

商業(yè)地產(chǎn)概念。商業(yè)地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是融合房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟投資為一體，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要是指商場、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。狹義的商業(yè)地產(chǎn)指專門用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)物業(yè)，主要有各種零售、旅游、餐飲、休閑服務(wù)等營業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)。本文主要研究狹義性的商業(yè)地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)類型。商業(yè)地產(chǎn)的類別可根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，本文主要按商業(yè)地產(chǎn)的功能對其分類.簡單歸納起來如圖2.1所示：

全成本條件在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢

全成本的概念

全成本可按其表現(xiàn)形式可分為顯性成本和隱性成本，顯性成本是一種傳統(tǒng)可顯的形式載入賬目上的成本。隱性成本，是一種隱藏于企業(yè)總成本之中、游離于財務(wù)審計監(jiān)督之外的成本，它是由企業(yè)或職工的行為，有意或無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉(zhuǎn)移成本，是成本的將來時態(tài)與轉(zhuǎn)嫁成本的形態(tài)總和。本文在全成本條件下對商業(yè)地進行全面分析和合理投資。

全成本在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢

全成本條件有益于項目管理機制的優(yōu)化。全成本條件下，管理機制的隱性成本將成為開發(fā)商關(guān)注的重點，在整個項目的成本核算中都會利用全成本的思想，這樣就以倒推法的方式給項目各部門下達成本目標(biāo)責(zé)任書，這樣就使各個部門形成了一個個以經(jīng)濟效益為中心的單元。這就改變了傳統(tǒng)自上而下的管理機制。

全成本條件有益于調(diào)動投資決策者的積極性。在商業(yè)地產(chǎn)項目的投資決策中決策者起主導(dǎo)作用。而從全成本角度出發(fā)，將會提取決策者自身素質(zhì)的因素集，并對其分析和量化，能讓決策者意識到自身素質(zhì)對整個項目投資的影響，并采取措施和不斷學(xué)習(xí)，保證決策的準(zhǔn)確性和合理性。

商業(yè)地產(chǎn)項目投資影響因素指標(biāo)體系構(gòu)建

商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策影響因素抽取方法

德爾菲法。德爾菲法也稱專家信函調(diào)查法，獲取信息的主要對象是各界專家，通過郵寄信函、電子信函、一對一發(fā)送等形式，利用項目相關(guān)領(lǐng)域各界專家扎實的專業(yè)理論基礎(chǔ)以及豐富的實踐經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)項目投資影響因素和潛在風(fēng)險及后果做出詳細的分析與估計。經(jīng)整理各界專家的方案和建議后，再匿名郵寄給各界有關(guān)專家征求意見，再回收整理，經(jīng)過多次反復(fù)后確定對于商業(yè)地產(chǎn)項目投資影響因素。

頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是目前比較常用的風(fēng)險識別方法，這種方法是以5-10人小型會議方式進行，充分利用各界專家豐富的經(jīng)驗集思廣益，努力捕捉瞬時的靈感，開拓新思想來獲取有用的信息。在會議過程中，暢所欲言，提出的方案越多越好，對所提出的方案不加評論，借題發(fā)揮。通過頭腦風(fēng)暴法得出的結(jié)論必須進行認(rèn)真的研究，得出合理的結(jié)論。

商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策影響因素指標(biāo)的構(gòu)建

綜合所述，全成本條件下能幫助我們更好的判斷商業(yè)地產(chǎn)項目投資的可行性，為此，我們將影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的因素從顯性成本和隱性成本兩個方面分類，具體如圖4.1、4.2、4.3所示：

本文通過對商業(yè)地產(chǎn)項目的投資決策分析，從全成本角度出發(fā)，提出了在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中顯性成本和隱『生成本因素對投資決策的合理性起到了關(guān)鍵作用，并形成了商業(yè)地產(chǎn)項目投資顯性成本和隱性成本影響因素評價指標(biāo)體系，該體系的構(gòu)建為商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商在全成本條件下做出正確的投資決策做了有利的參考。

（工作單位：瀘州職業(yè)技術(shù)學(xué)院）