周原兮

【摘要】本文主要研究對象是一家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，不同于工業(yè)園區(qū)和住宅，商業(yè)地產(chǎn)是對商業(yè)集中區(qū)的升級重構(gòu)，主要是以提供商業(yè)銷售用途和辦公用途為主的地產(chǎn)形態(tài)，是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)高度發(fā)展后產(chǎn)生的型房地產(chǎn)形式。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 現(xiàn)金流量

一、YF公司基本情況

YF公司是由ZX資本投建的，ZX資本公司成立于2002年，是一家主攻中國市場的投資管理及顧問公司。核心業(yè)務(wù)包括直接投資、房地產(chǎn)基金、結(jié)構(gòu)融資、資產(chǎn)管理及特項(xiàng)投資等，旗下管理的基金總額近16億美元。

YF公司地處核心商圈，項(xiàng)目總建筑面積12萬平方米，共七層，地上五層及地下一層為商業(yè)，地下二層為停車位，項(xiàng)目共約700個(gè)停車位。

二、YF公司現(xiàn)金流量狀況評述

2014年-2016年，YF公司從財(cái)務(wù)報(bào)表上來看。營業(yè)收入是上升的，營業(yè)成本也有良好的控制。但是在2016年卻出現(xiàn)了經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流為負(fù)值的狀況。

由上我們可以得知，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2016年變?yōu)樨?fù)值的主要原因，并非經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入減少，相反其在2016年還有所上漲。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈值為負(fù)值，主要是應(yīng)為經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流流出上漲了132.39%，其上漲幅度大大超過了現(xiàn)金流入的幅度。這說明該企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出沒有做好控制。在仔細(xì)看其中的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其主要的流出為支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金，它2016年的變動(dòng)為2015年的621.64%。并且，它占了2014年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出的62.29%。該項(xiàng)支出是導(dǎo)致2016年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額為負(fù)值的重要原因。在YF公司未來發(fā)展中要將該項(xiàng)支出控制好，這是控制好現(xiàn)金流的關(guān)鍵。

三、建議

（1）適度負(fù)債，緩解企業(yè)資金壓力。第一，YF公司要預(yù)測企業(yè)資金需要量。根據(jù)公司的未來發(fā)展計(jì)劃，細(xì)化出未來應(yīng)銷售收入產(chǎn)生的資金流入、因費(fèi)用等產(chǎn)生資金流出，合計(jì)出適合YF公司的負(fù)債額度。第二，YF公司要考慮借入資金與權(quán)益資金的比例分析。主要是站在財(cái)務(wù)杠桿的角度考慮合適的負(fù)債與權(quán)益比率。第三，YF公司要選擇合適的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（2）改善內(nèi)部管理措施，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。YF公司的現(xiàn)金流管理應(yīng)該從三個(gè)方面入手。第一，嚴(yán)密監(jiān)控企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出，壓縮銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用。第二，減少墊付資金行為。減少對租戶墊付的電費(fèi)、水費(fèi)。第三，加強(qiáng)對租金的管理。租金收入的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于租金從應(yīng)收賬款變?yōu)楝F(xiàn)金時(shí)間的長短。首先，縮短門面待租時(shí)間，減少門面的大量積壓。其次，加強(qiáng)商業(yè)市場反饋功能，掌握商業(yè)物業(yè)出租的最優(yōu)方式，制定最優(yōu)出租計(jì)劃，及時(shí)按社會(huì)的需要組織對商場內(nèi)部的裝修。

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