吳沛晟

摘要：城鄉(xiāng)一體化、城市化進程，這是社會和經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。在城市化的進程中，人口增長一直就是不可避免的問題，人口的增加必然會對房地產(chǎn)的需求量增大，房地產(chǎn)的需求量增大，就會進一步刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時也會導(dǎo)致土地資源日益緊張。在此背景之下，本文從供求方面闡述了房地產(chǎn)對土地價格的影響，同時分析土地價格反過來影響房地產(chǎn)價格的機制，最后提出了土地供應(yīng)政策相關(guān)的調(diào)控措施。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng) 房地產(chǎn)價格 影響 調(diào)控措施

改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟的發(fā)展過程中起到了十分重要的作用。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著我國城市化進程加快和房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，土地資源的供應(yīng)日益緊張，土地資源危機影響了房地產(chǎn)的價格?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)單位平方的價格持續(xù)上漲，部分城市的單位價格上漲甚至已經(jīng)到了不可控制的地步了，這樣的供求關(guān)系以及經(jīng)濟發(fā)展模式，對我國經(jīng)濟健康、可持續(xù)發(fā)展埋下了嚴重的隱患。

一、土地資源和房地產(chǎn)之間的關(guān)系

土地和房屋都是十分重要的資源。土地和房屋都有著根本性的特點，土地是一種不可再生的稀有社會資源，而房屋則是要依附在土地上才能發(fā)揮出它最基本的使用功能，而且房屋依附在土地上，還有著不可移動的特點。正是土地和房屋各自獨有的特點，使它們之間的聯(lián)系十分緊密。所以，控制房地產(chǎn)價格最直接、也是最根本的措施，就是控制土地的供應(yīng)量。通過深入分析城市土地的供求關(guān)系對城市房地產(chǎn)價格的影響，可以為制定科學(xué)的調(diào)控措施提供有力的數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)，使房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展，同時還能建立起房地產(chǎn)價格調(diào)控的理論體系。所以，正確處理好土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，有著十分重要的現(xiàn)實意義。

二、土地價格的調(diào)控

（一）土地政策

在相關(guān)的土地政策當中，地方政府和相關(guān)的土地管理部門是土地政策實施的主體，房地產(chǎn)市場則是土地政策的客體。實施土地政策的目的是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)社會經(jīng)濟健康發(fā)展，同時創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境。在土地政策的實施過程當中，實施調(diào)控的手段有很多，比如有調(diào)控土地價格、土地數(shù)量以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近幾年由于建筑行業(yè)發(fā)展迅速，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，其目的是為了抑制過熱的投資環(huán)境，保證我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（二）土地的供應(yīng)機制

在上面講到過，土地政策在實施的過程當中有很多手段，比如土地的價格控制、對土地供應(yīng)的數(shù)量進行限制、調(diào)整供應(yīng)土地的結(jié)構(gòu)形式。通過這些手段可以有效預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱的情況，在一般市場經(jīng)濟規(guī)律的前提下，保證我國建筑行業(yè)健康發(fā)展，增強市場經(jīng)濟抵御風(fēng)險的能力。對土地的供應(yīng)量進行調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)的需求量和供應(yīng)量進行有效調(diào)控制，如果在某一時間房地產(chǎn)發(fā)展速度太快，市面上出現(xiàn)了一些投機，就會嚴重擾亂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，這時候政府和相關(guān)部門就可以采取土地政策。減少土地的供應(yīng)量，這樣就可以有效抑制投機活動。

三、土地供應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）供應(yīng)量對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在一般的市場經(jīng)濟環(huán)境下，同時按照相關(guān)的經(jīng)濟規(guī)律，土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格之間存在著相互影響的關(guān)系，兩者是相輔相成的。如果土地的供應(yīng)量過多，那么房地產(chǎn)的價格就會相應(yīng)的下降。如果土地供應(yīng)量減少，那么房地產(chǎn)價格就會相應(yīng)的上升。同時房地產(chǎn)價格也會作為土地供應(yīng)量的一個參考，在這樣的關(guān)系和經(jīng)濟規(guī)律之下，使得房地產(chǎn)行業(yè)和土地供應(yīng)達到一個平衡狀態(tài)。在另一方面，房地產(chǎn)的供應(yīng)也會隨著土地供應(yīng)量的增加而增加，如果土地供應(yīng)量沒有增加，同時房地產(chǎn)的價格有出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，這時候也可以看作是一種平衡的狀態(tài)。土地的出售主要是以國家為主導(dǎo)，只有國家和相關(guān)政府才能出售土地，壟斷性質(zhì)十分明顯，使得經(jīng)濟市場相關(guān)土地競爭機制不完善。但是現(xiàn)階段我國城市對土地的需求量十分大，我國實行的土地政策是對土地的數(shù)量、土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地用來開發(fā)的強度這些方面進行控制。根據(jù)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，最可靠的方法是控制土地的供應(yīng)量。土地供應(yīng)量的出發(fā)點就是控制土地供應(yīng)來達到影響房地產(chǎn)價格的目的。對房地產(chǎn)市場進行土地供應(yīng)的限制，可以很快抑制房地產(chǎn)價格過高的現(xiàn)象，打擊房地產(chǎn)市場當中的投機者，維持房地產(chǎn)行業(yè)正常的發(fā)展。需要指出的是，雖然土地量的限制可以影響房地產(chǎn)行業(yè)的價格，但是不能影響房地產(chǎn)行業(yè)的需求量，因為對于消費者來說，這些都是剛性需求。通過上面的論述可以得出。土地政策和房地產(chǎn)行業(yè)是相互聯(lián)系，相互影響的。土地供應(yīng)體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)價格則體現(xiàn)了市場消費者對房地產(chǎn)的剛性需求。

（二）供應(yīng)價格對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

根據(jù)土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，我們可以得出：土地的價格，不是由它自己決定的，而是對房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量決定的。如果房地產(chǎn)土地供應(yīng)量出現(xiàn)了變化，那么房地產(chǎn)價格，也會出現(xiàn)相應(yīng)的變化。所以，房地產(chǎn)的價格是根據(jù)土地的供應(yīng)以及市場消費者的需求決定的。市場消費者對房地產(chǎn)的需求增加是房地產(chǎn)價格上漲最重要的因素。為了獲取更高的利益，房地產(chǎn)開發(fā)商一般都會將土地的經(jīng)濟利益發(fā)揮到最大。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長，在短期內(nèi)，市場的需求量會大于市場的供應(yīng)量，這樣也會導(dǎo)致土地價格的上漲。所以可以得出這樣一個結(jié)論：土地價格的上漲是因為房地產(chǎn)價格上漲所引起的。所以在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格當中，開發(fā)商處于價格的主導(dǎo)地位，開發(fā)商對房地產(chǎn)的定價決定了我國大環(huán)境下房地產(chǎn)價格的整體走向。

（三）供應(yīng)方式對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

在土地資源日益緊張的今天，為了合理運用土地資源，避免土地資源的浪費，我國對土地的供應(yīng)方式提出了一些具體的要求。以前我國土地供應(yīng)的方式是協(xié)議出售，現(xiàn)在逐步走向了規(guī)范化，可以以拍賣、招標等方式進行土地出讓。這種規(guī)范的出讓方式，可以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

我國對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，是為了控制大規(guī)模的高檔建筑對土地不合理的開發(fā)，通過對供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，可以使低收入消費者的消費需求得到滿足。

四、結(jié)束語

如果房地產(chǎn)價格過高，就會與社會經(jīng)濟水平以及消費者收入水平不相符，嚴重影響市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，對人民的生活造成一定的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有盲目性，所以政府應(yīng)該加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，限制高檔住宅樓開發(fā)，確保普通住宅樓的供應(yīng)量，滿足大部分消費者的需求。在土地資源日益緊張的今天，可以適當改變建筑的容積率來提高土地的利用率。根據(jù)我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的供求關(guān)系來看，土地價格的上漲或者是土地供應(yīng)量減少，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。當土地的價格下降或者是土地的供應(yīng)量增加，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。國家可以根據(jù)實際的情況。在確保土地資源供應(yīng)量合理的情況下，加大對土地供應(yīng)量的控制，從源頭上把握我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的走向。