魏舵

摘要：談到房地產(chǎn)，不能不說這和民生問題有著很大的關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑這句話一點(diǎn)沒有錯(cuò)；說到房價(jià)，這個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)在困擾這我們大多數(shù)人，這不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也是我國現(xiàn)在的社會問題，國際房地產(chǎn)也如同一個(gè)百色染缸，你分不清其中的顏色，國內(nèi)的房產(chǎn)溫度不同，那么導(dǎo)致它這樣無常的變化的點(diǎn)在哪？這應(yīng)該是多少年來我們投資者和老百姓都關(guān)注的一個(gè)話題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境 消費(fèi)者 國家調(diào)控

房地產(chǎn)在我國近幾年在各種大會和政策上都提到的很多，政府不遺余力的調(diào)控，為的是改變泡沫，均衡市場，如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)崩塌就會損失數(shù)以億計(jì)，不可估量，對于我國的經(jīng)濟(jì)損失非常大。

一、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境

1.從人口來看，我國的人口基數(shù)大，對于資源的壓力也大，消費(fèi)群體也隨著時(shí)間的增長而發(fā)生改變；比如說從年齡上的問題來看，當(dāng)青年消費(fèi)者多時(shí)，房地產(chǎn)需求剛性就會增大，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場會很繁榮，然而，我國現(xiàn)在人口面臨老齡化問題，需求剛性逐漸減弱，需求下降，市場蛻變比較困難。

2.從經(jīng)濟(jì)方面來看，城市化在房地產(chǎn)中起到很大的作用，它是房地產(chǎn)市場的推動(dòng)器，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長、工業(yè)發(fā)達(dá)、消費(fèi)水平提高，從而帶來的房屋需求其中包括：商品房、住宅、營業(yè)用房等。

3.是自然環(huán)境，自然環(huán)境現(xiàn)在對于我國房地產(chǎn)影響也非常大，其中自然環(huán)境，以及配套設(shè)施，人文、交通都發(fā)揮著不可磨滅的作用，現(xiàn)在人們生活質(zhì)量提高，除了剛性需求，對于這種軟性也是不可或缺的，例如；一位母親買房，考慮的是周邊的學(xué)校，白領(lǐng)買房考慮的是有什么交通設(shè)施，老年人買房考慮的是自然環(huán)境和公共設(shè)施還有社區(qū)文化。根據(jù)資料顯示，消費(fèi)者對于自然環(huán)境的考慮程度排在其他購房條件之前占總體的70%左右。

二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為和購買力

消費(fèi)者是市場營銷環(huán)境的主體，所有一切市場營銷活動(dòng)都是圍繞消費(fèi)者來進(jìn)行的，消費(fèi)者的購買力和購買行為影響市場變化趨勢。所謂產(chǎn)品市場就是一群消費(fèi)習(xí)慣相類似、購買行為相當(dāng)?shù)南M(fèi)者；房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得利潤，所做的營銷活動(dòng)必須讓消費(fèi)者接受他的產(chǎn)品，所以，從頭到尾這一切的基礎(chǔ)又是消費(fèi)者的購買行為。

（一）首先房地產(chǎn)購買者的需求分為

生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)需要，這五類依次是由低到高的層次排列。把控消費(fèi)者心理活動(dòng)尤為重要，消費(fèi)者心理過程主要分為三大類；

（二）我國房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)理念

1.隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)消費(fèi)者已經(jīng)從單純的滿足居住條件上升到了更高的層次，對于建筑形式、產(chǎn)品質(zhì)量、格局、人文環(huán)境都有了一定的要求。2.品牌效應(yīng)深入人心，基本不太了解行情的消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)會出現(xiàn)只認(rèn)識品牌而不關(guān)注房子的具體情況。3.風(fēng)俗習(xí)慣也是我國房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為的主要因素之一，往往風(fēng)俗習(xí)慣直接影響消費(fèi)者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求，不同地域性側(cè)重點(diǎn)不同。4.職業(yè)收入情況影響很大，預(yù)期收入和收入高低決定了消費(fèi)者的購房選擇。5.在我國還存在一種禁忌因素，例如產(chǎn)品小區(qū)不能出現(xiàn)14號樓等，不同地區(qū)有不同說法。

（三）我國房地產(chǎn)消費(fèi)者的主體構(gòu)成

客戶年齡基本在25歲-60歲之間，以30歲-50歲為主，家庭成員在三口之家到六口人居多。

他們在社會上屬于較為富裕的一群，社會收入較為穩(wěn)定，有些主體消費(fèi)者也具有較高的或者較為顯赫的社會地位。

總的來說根據(jù)調(diào)查顯示：我國消費(fèi)者對房地產(chǎn)的支出降低，消費(fèi)者信心調(diào)查顯示，我國消費(fèi)者對本國經(jīng)濟(jì)的信心繼續(xù)保持世界前列，隨著消費(fèi)者存款增加，擁有較為先進(jìn)的科技產(chǎn)品成為消費(fèi)者的首要選擇目標(biāo)。

三、國家調(diào)控分析建議

從2010年至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控基本上在限制房價(jià)，抑制投資、投機(jī)為基礎(chǔ)，再次同時(shí)加大房地產(chǎn)保障住房供給，滿足國民剛性需求；從長期的政策以及實(shí)施來看，這種調(diào)控手段現(xiàn)在已經(jīng)逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鍪侄?，但是主要的抑制投資性的需求，增加保障住房剛性需求是不會變的。其他的房地產(chǎn)相關(guān)政策在這里沒有必要多說。

從總體上來看，我國的房地產(chǎn)供求矛盾較為突出，大城市和中小城市的需求不同所以房地產(chǎn)壓力有所不同；還應(yīng)該著手于剛性需求，對于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，應(yīng)該采取“有保有壓”，在剛性需求面前政府應(yīng)該出臺相關(guān)政策，鼓勵(lì)優(yōu)惠購買首套房政策，包括降低稅率、銀行貸款等相關(guān)條件和購房成本。落實(shí)中央精神“房子是住的，不是來炒的”支持合理購房需求，對于房屋貸款酌情而定。重點(diǎn)目光放在一二熱點(diǎn)城市，潛力二三線城市要持續(xù)關(guān)注。

目前來看，我國的一二線城市房價(jià)過高同時(shí)緊缺，而其他的小型城市甚至出現(xiàn)空房，空置，這種現(xiàn)象還需警惕，政府需要落實(shí)政策，短期政策已經(jīng)不適應(yīng)我國房地產(chǎn)的發(fā)展，所以加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制是我國房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的必要措施以及手段。

四、總結(jié)

我國的房地產(chǎn)還有很長的路要走，市場會隨著消費(fèi)者的行為而發(fā)生著改變，政府還需繼續(xù)高度重視房地產(chǎn)市場變化，及時(shí)出臺相應(yīng)的政策，保證我國的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定長久的發(fā)展。