章勇

摘要：在我國(guó)，城市土地為全民所有，居者有其屋是公民基本權(quán)利之一，商品住宅具有消費(fèi)品和保障品的雙重屬性。房?jī)r(jià)過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快已經(jīng)成為公眾普遍反映的問(wèn)題，基于社會(huì)公平，政府應(yīng)該采取必要的措施來(lái)控制房?jī)r(jià)，使其回歸到合理水平，但關(guān)于合理價(jià)位的確定學(xué)術(shù)界并沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，本文試從確定商品住房合理價(jià)位的必要性出發(fā)，探討研究商品住房合理價(jià)位的原則及標(biāo)準(zhǔn)，從而為政府決策提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：社會(huì)公平 商品住房 合理價(jià)位

一、確定商品住房合理價(jià)位的必要性

（一）社會(huì)主義制度下的公平觀

鄧小平指出：社會(huì)主義的本質(zhì)，是解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力，消滅剝削，消除兩極分化，最終達(dá)到共同富裕。為避免兩極分化，鄧小平認(rèn)為應(yīng)該在堅(jiān)持按勞分配的基礎(chǔ)上，通過(guò)稅收、健立健全社會(huì)保障機(jī)制、完善社會(huì)救濟(jì)等手段，調(diào)節(jié)貧富群體之間的差距，將社會(huì)不公平調(diào)節(jié)到適度范圍以?xún)?nèi)。

（二）商品住房的“合理價(jià)位”

關(guān)于普通商品住宅的“合理價(jià)位”，對(duì)于市場(chǎng)供求者具有不同的含義。從商品住房的供給者角度出發(fā)，“合理價(jià)位”是一種供給價(jià)格，主要由土地取得費(fèi)用、住宅開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、稅金等組成，且每一部分組成都應(yīng)該在合理范圍之內(nèi)，從住宅市場(chǎng)的需求者角度出發(fā)，“合理價(jià)位”是一種需求價(jià)格，是購(gòu)房者買(mǎi)得起且購(gòu)買(mǎi)后不至于影響其正常生活水平的價(jià)格。

（三）政府調(diào)控商品住房合理價(jià)位的必要性

基于社會(huì)主義公平理論，為了將社會(huì)不公平調(diào)節(jié)在適度范圍，在堅(jiān)持按勞分配的基礎(chǔ)之上，國(guó)家應(yīng)采取宏觀調(diào)控政策來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府承擔(dān)著調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要職責(zé)，同時(shí)也承擔(dān)著保證居民基本居住權(quán)利的職責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的監(jiān)管也是政府的職責(zé)之一。應(yīng)通過(guò)土地供給、稅收、金融政策等調(diào)控工具，為中低收入人群提供必要的住房政策支持，將商品住房?jī)r(jià)格調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。

二、確定商品住房合理價(jià)位的原則

在確定商品住宅合理價(jià)位的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，本文認(rèn)為應(yīng)該遵循以下幾個(gè)原則，首先，應(yīng)突出商品住房的社會(huì)保障屬性，在符合市場(chǎng)供求者基本需求的同時(shí)，從社會(huì)公平的視角確定合理價(jià)位的標(biāo)準(zhǔn)。第二，在確定合理價(jià)格時(shí)，不能完全由市場(chǎng)來(lái)決定商品住宅的價(jià)格，如果合理價(jià)位完全由市場(chǎng)決定，那么研究合理價(jià)位就失去了意義。第三、商品住宅合理的價(jià)格只是相對(duì)的，不存在絕對(duì)意義上的合理價(jià)格。

三、確定商品住宅合理價(jià)位的標(biāo)準(zhǔn)

基于社會(huì)公平理論，政府應(yīng)通過(guò)土地供給、稅收、金融政策等調(diào)控工具，為中低收入人群提供必要的住房政策支持，將商品住房?jī)r(jià)格調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。

政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)該滿(mǎn)足下列標(biāo)準(zhǔn)。

（一）合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該不超出購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)能力范圍

住房作為衣食住行這最基本的需求之一，是人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活必不可少的場(chǎng)所，是社會(huì)發(fā)展和人類(lèi)進(jìn)步的重要象征，如果房?jī)r(jià)高到大部分人（中低收入人群）都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，那這樣的房?jī)r(jià)肯定是不合理的。

（二）合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該不影響購(gòu)房者的生活質(zhì)量

商品住宅合理價(jià)格應(yīng)該表現(xiàn)為在購(gòu)買(mǎi)住房后不至于影響購(gòu)買(mǎi)者的正常生活質(zhì)量，人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)主要包括食品、衣物、住房、教育、醫(yī)療等，家庭收入主要用于這幾部分的支出，且該支出相對(duì)穩(wěn)定，每部分支出金額在平均水平之上則代表著相對(duì)較高的生活質(zhì)量，在平均水平之下則代表著相對(duì)較低的生活質(zhì)量，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，在家庭收入一定的情況下，則意味著該家庭其他部分消費(fèi)支出將要大幅減少，從而影響家庭的生活質(zhì)量。合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該使購(gòu)房支出占家庭支出的合理比例。

（三）合理的房?jī)r(jià)代表供需雙方對(duì)社會(huì)的付出或合理的索取

商品住宅的價(jià)格是其貸幣價(jià)值的體現(xiàn)，對(duì)于住宅建造者即開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，在扣除正常的開(kāi)發(fā)成本之后，開(kāi)發(fā)商的投資資金還，必需滿(mǎn)足一定的投資利潤(rùn)率，只有這個(gè)投資利潤(rùn)率處于合理水平，其制定出的房?jī)r(jià)才能處理合理水平。對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)者而言，人們通過(guò)工作從社會(huì)得到一定的資金收入，其用于購(gòu)房的資金則代表著對(duì)社會(huì)的勞動(dòng)付出，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該使這其勞動(dòng)付出處于合理水平。

（四）合理的房?jī)r(jià)反映了帕累托最優(yōu)下的資源分配狀態(tài)

基于帕累托最優(yōu)原理，當(dāng)人們?cè)诓恢掠谇趾λ私?jīng)濟(jì)利益的情況下，能夠使自己的得到最大的利益，這種狀態(tài)稱(chēng)為帕累托最優(yōu)狀態(tài)。在商品住宅交易的過(guò)程中，存在著這樣一種價(jià)格，其符合供需雙方最基本的利益，當(dāng)該價(jià)格升高，必然影響了購(gòu)買(mǎi)者的利益，當(dāng)該價(jià)格降低，必然影響了開(kāi)發(fā)商的利益，這個(gè)價(jià)格就是我們所研究的合理價(jià)格。合理價(jià)格滿(mǎn)足了市場(chǎng)供需雙方合理的利益需求，使社會(huì)資源處于帕累托最優(yōu)下的資源分配狀態(tài)。