趙鑫明

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）解讀

趙鑫明

趙鑫明，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和測(cè)量研究分會(huì)秘書長(zhǎng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)專家委員會(huì)委員、國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記工作專家委員會(huì)首任委員，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》主要起草人之一

去年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定加快住房租賃立法工作，作為住房市場(chǎng)租賃的主管部門，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織了專班負(fù)責(zé)條例的起草。2017年5月19日完成了向社會(huì)公開征求意見起草工作，正式公布征求意見稿。從社會(huì)反饋的意見來(lái)看，征求意見稿得到了社會(huì)各界廣泛的支持和普遍的好評(píng)，所反饋的意見建議都是對(duì)條例的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善，對(duì)做好下一步工作進(jìn)一步增強(qiáng)了信心。

一、條例立法宗旨

（一）我國(guó)住房租賃基本情況

全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房來(lái)源結(jié)構(gòu)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)1%市場(chǎng)抽樣調(diào)查中，分析全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房情況，在城市中有17.8%的人需要租賃其他住房，城鎮(zhèn)中有近14%的人通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題。我國(guó)新建商品房銷售10萬(wàn)億，存量房5萬(wàn)億。我國(guó)約有200億平方米住房，全國(guó)流動(dòng)率約3%；2016年，北京、上海和深圳二手房成交量是新房成交量的2.7倍。我國(guó)有3150.5萬(wàn)戶家庭通過(guò)市場(chǎng)化途徑租賃住房，占城鎮(zhèn)全部家庭的13.9%。2030年，預(yù)計(jì)約2.7億人通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題。

（二）境外住房租賃情況

美國(guó)，1995—2015的兩個(gè)十年間，55—69歲年齡群租房比例增速逐年加快，租房不再是只解決年輕階段的住房需求。

德國(guó)，是否擁有一套住房并不是德國(guó)人的一種身份象征，加之其流動(dòng)的就業(yè)市場(chǎng)與嚴(yán)格的法律保護(hù)租賃市場(chǎng)，60%的德國(guó)人選擇通過(guò)租房而不是買房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。德國(guó)，其住房自有率僅為42%，租賃住房率高達(dá)58%。58%的德國(guó)家庭選擇了租房住，年輕人群體中租房率更高達(dá)77%。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)占交易市場(chǎng)6%，美國(guó)占50%，日本占80%。我國(guó)租賃企業(yè)出租住房約100萬(wàn)套（間），市場(chǎng)份額占1%左右。美國(guó)，前50位最大的住宅租賃企業(yè)占美國(guó)住宅租賃業(yè)的比重為22.3%。

（三）政策進(jìn)程

習(xí)近平總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)；以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向；要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中指出：建立購(gòu)租并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

國(guó)務(wù)院第132次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》 （國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）。2016年5月以國(guó)務(wù)院辦公廳名義印發(fā)實(shí)施。立法核心： 建立購(gòu)租并舉的住房制度。立法關(guān)鍵：實(shí)行購(gòu)租同權(quán)的居住目標(biāo)。立法路徑：1. 從問(wèn)題導(dǎo)向著手，解決實(shí)際問(wèn)題，進(jìn)行積極適度超前引導(dǎo)；2. 從規(guī)范市場(chǎng)主體行為著手，在規(guī)范民事行為的同時(shí)，規(guī)范市場(chǎng)各方主體行為；3. 從規(guī)范政府行為著手，突出放管服，完善備案制度，構(gòu)筑監(jiān)管體系。

二、條例主要內(nèi)容

（一）存在的主要問(wèn)題：1. 租賃關(guān)系不穩(wěn)定。2. 購(gòu)租權(quán)益不相同。3. 租賃登記備案效力不明確。4. 租賃機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占比率與發(fā)展不適應(yīng)。5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管不得力。6. 交易資金不安全。7. 租賃與轉(zhuǎn)讓不聯(lián)動(dòng)。

（二）主要制度（租賃部分）：1. 主要內(nèi)容約定引導(dǎo)制度，注重租期、租金、押金、進(jìn)入情形約定與引導(dǎo)。2. 租賃合同登記備案制度，注重行政強(qiáng)制管理與實(shí)際效果結(jié)合。3. 租住隱私保護(hù)制度，注重居住隱私保護(hù)與所有權(quán)居住剝離。4. 鼓勵(lì)發(fā)展租賃企業(yè)制度。5.建立租賃管理協(xié)調(diào)制度，注重多部門協(xié)調(diào)與聯(lián)動(dòng)。6. 推行雙隨機(jī)一公開制度，注重簡(jiǎn)政放權(quán)，重在事中事后監(jiān)管。7. 搭建房屋全生命周期的產(chǎn)權(quán)管理平臺(tái)。8. 推進(jìn)各方市場(chǎng)主體誠(chéng)信體系建設(shè)。

通過(guò)立法的技巧有效地調(diào)理和平衡租賃間的關(guān)系，解決租賃的問(wèn)題和矛盾。如《美國(guó)科羅拉多州法典》第38－12－505條如果實(shí)質(zhì)性地缺乏下列條件之一，則租賃房屋被認(rèn)為不具有可居住性：（1）防水墻完好、門窗無(wú)破損；（2）管道和天然氣設(shè)施的安裝符合當(dāng)時(shí)法律的規(guī)定，并維持在可正常使用的狀態(tài)；（3）自來(lái)水設(shè)施以及供應(yīng)熱水的設(shè)施應(yīng)當(dāng)與合乎法律規(guī)定的污水處理系統(tǒng)相連接；（4）供暖設(shè)施的安裝符合當(dāng)時(shí)法律的規(guī)定，并維持在可正常使用的狀態(tài)；（5）照明、布線及電氣設(shè)備的安裝符合當(dāng)時(shí)法律的規(guī)定，并維持在可正常使用的狀態(tài)；（6）公共場(chǎng)所以及出租人控制的部位應(yīng)當(dāng)干凈、衛(wèi)生，沒(méi)有垃圾堆積和蚊蟲肆擾；（7）租賃房屋內(nèi)沒(méi)有蚊蟲肆擾；（8）戶外應(yīng)有適當(dāng)數(shù)量、無(wú)毀損的垃圾箱；（9）地板、樓梯、扶手無(wú)毀損；（10）門窗的鎖可正常使用；（11）符合建筑法、住宅法、衛(wèi)生法中有關(guān)居住人生命、健康、安全的規(guī)定。

三、條例引導(dǎo)方向

加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。具體措施：1. 解決發(fā)展環(huán)境；2. 解決發(fā)展資金；3. 解決發(fā)展房源。