文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

市場(chǎng)廣闊 政策助力住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)大發(fā)展

文 / 本刊記者 吳勇軍 王笑飛 余立群 樊 濬

全省住房租賃現(xiàn)場(chǎng)會(huì)

中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其是租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，新房租賃市場(chǎng)很少，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不匹配、市場(chǎng)不規(guī)范等一系列問(wèn)題。

住建部領(lǐng)導(dǎo)曾表示，租賃市場(chǎng)的發(fā)育相對(duì)于交易市場(chǎng)和住房保障市場(chǎng)這兩個(gè)方面是落后的。目前正在抓緊研究，提出加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見。主要內(nèi)容：一是著眼于法律法規(guī)的建立，體制和機(jī)制的建立，規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場(chǎng)主體，包括企業(yè)和機(jī)構(gòu)、個(gè)人。還要著眼于政府努力推動(dòng)這項(xiàng)工作，能夠盡早形成一個(gè)完整的、運(yùn)行有序的租賃市場(chǎng)。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變；2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要加快住房租賃市場(chǎng)立法?！?017年5月19日，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）開始向社會(huì)公開征求意見。

一系列政策措施密集出臺(tái)，在房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代的大背景下，預(yù)示著住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀：空間廣闊，發(fā)展滯后

房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后

根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國(guó)住房租賃比例僅有 20.55%，到2010 年我國(guó)住房租賃比例僅上升了0.5 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)21.05%，我國(guó)住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來(lái)約維持在30%到35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積僅達(dá)72.16 萬(wàn)平方米，只占當(dāng)年住宅銷售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%，反映出國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后和緩慢。

2007年，我國(guó)開始對(duì)現(xiàn)有的住房制度進(jìn)行調(diào)整和改革，將住房制度的重心轉(zhuǎn)化為關(guān)注低收入人群的住房保障需求。根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，截至2013 年底，我國(guó)共籌建保障性租賃住房1425萬(wàn)套，其中新建1349萬(wàn)套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達(dá)到78.4%，共計(jì)1058萬(wàn)套。我國(guó)的保障性租賃住房已覆蓋1057萬(wàn)戶中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個(gè)住房保障體系中，實(shí)物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補(bǔ)貼安置的力度也在逐漸提升。

而從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國(guó)約 20%的住房，美國(guó)的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在40%以上。同時(shí)在租賃住房中，如美國(guó)等國(guó)家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供，相對(duì)而言，我國(guó)的租賃住房供給體系較為單一。

近日，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)首次發(fā)布《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告，在發(fā)布會(huì)上，他提出：目前中國(guó)整體上正在快速進(jìn)入到存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化。從三個(gè)指標(biāo)看，我國(guó)當(dāng)下的租房市場(chǎng)發(fā)展不足。

第一個(gè)指標(biāo)，租金規(guī)模相對(duì)交易規(guī)模的占比低。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國(guó)的房屋交易市場(chǎng)超過(guò)15萬(wàn)億元，其中包括約10萬(wàn)億元的新房交易市場(chǎng)和5萬(wàn)億元的二手房交易市場(chǎng)，但是租房市場(chǎng)的租金規(guī)模只有1萬(wàn)億元，是整個(gè)房屋交易市場(chǎng)的7%。而國(guó)內(nèi)越是房?jī)r(jià)高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場(chǎng)的發(fā)展越是不足，供求越不匹配。

第二個(gè)指標(biāo)，租房人群在城市人群中的分布占比非常低，而且在一線城市也不高，全國(guó)租房人群占比只有不到20%，而美國(guó)的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過(guò)40%。

第三個(gè)指標(biāo)，租金收入比低，就是說(shuō)收入中有多少錢是用于租房的，國(guó)外成熟市場(chǎng)通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國(guó)內(nèi)還是很低。

房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，全國(guó)已有2.53億流動(dòng)人口，預(yù)計(jì)到2020年，流動(dòng)人口將增至2.91億。這其中有超過(guò)1億人有租房需求，租金規(guī)模至少在1萬(wàn)億元以上，市場(chǎng)潛力可見一斑。

“全國(guó)有3150.5萬(wàn)戶家庭通過(guò)市場(chǎng)化途徑租賃住房，占城鎮(zhèn)全部家庭的13.9%?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)權(quán)交易與測(cè)量分會(huì)秘書長(zhǎng)趙鑫明預(yù)計(jì)，到2030年，約2.7億人通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題，住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。

鏈家發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模大約在1.1萬(wàn)億，2020年將達(dá)到1.6萬(wàn)億，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億，2030年將會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。這代表著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)未來(lái)五至十年增速將會(huì)非?？?。

《租賃崛起》報(bào)告指出，中國(guó)整體上正在快速進(jìn)入一個(gè)存量房的時(shí)代。存量房市場(chǎng)或者以二手房流通為核心的市場(chǎng)，已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一部分。二手房交易大致有5萬(wàn)億的規(guī)模，租賃有1.1萬(wàn)億到1.5萬(wàn)億左右的規(guī)模，加起來(lái)超過(guò)6萬(wàn)億。再加上圍繞存量房的城市更新改造，還有大量存量土地的開發(fā)，所以，存量房已經(jīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常重要的力量之一，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越重要的力量之一。

而根據(jù)嗨客調(diào)研測(cè)算，2015 年中國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá) 1.15 萬(wàn)億左右，到 2020 年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到2.5 億套，其中0.9 億套被用于租賃，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在 150萬(wàn)億左右。而當(dāng)前我國(guó)66%的租賃房源集中在個(gè)人手中，規(guī)?；⒓s化程度較低，但也為住房租賃發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，未來(lái)住房租賃企業(yè)通過(guò)集約化管理和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，有望承接管理個(gè)人、開發(fā)商乃至公租房房源，對(duì)外輸出服務(wù)管理。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，房屋租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化是大趨勢(shì)。從國(guó)際市場(chǎng)看，美國(guó)租房30%機(jī)構(gòu)化，日本80%機(jī)構(gòu)化，日本租賃市場(chǎng)最大的托管公司大東建托管理的房間數(shù)量超過(guò)90萬(wàn)套，市場(chǎng)占有率接近8%，但中國(guó)機(jī)構(gòu)化不到5%。未來(lái)，租賃市場(chǎng)會(huì)存在開發(fā)商、二手房中介機(jī)構(gòu)，以及專業(yè)機(jī)構(gòu)三者并舉的局面。租賃市場(chǎng)的巨大潛力正被各路資本所看重。目前，不僅鏈家、我愛我家（微博）瞄準(zhǔn)租賃市場(chǎng)，優(yōu)客·共享際、you+國(guó)際青年公寓、魔方公寓等品牌也都相繼進(jìn)入這一領(lǐng)域。

中國(guó)房地產(chǎn)在接近30年的發(fā)展過(guò)程中，新房一直占據(jù)著主角的地位。而在過(guò)去兩年最顯著的變化是二手房市場(chǎng)的崛起和中介公司快速的發(fā)展，如今市場(chǎng)已經(jīng)形成了圍繞二手房交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。而未來(lái)5到10年，規(guī)模最大且處于上升周期中，跟消費(fèi)人群緊密相連的其實(shí)是租賃市場(chǎng)。

租房需求爆發(fā)式增長(zhǎng)。隨著國(guó)人住房觀念的改變，越來(lái)越多的人走向租賃市場(chǎng)。根據(jù)鏈家研究院《租賃崛起》報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)于2014年，我國(guó)各年齡階段的人群，租房意愿都在增長(zhǎng)，尤其是35歲以下的青年群體，租房意愿更是爆發(fā)式增長(zhǎng)。

《趕集網(wǎng)租房報(bào)告》顯示，目前租房市場(chǎng)租房者近七成是85后，近半為90后。參加工作的90后，很多人希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴，部分有可能成為不買房一族。

“年輕人租賃需求不斷升級(jí)，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)無(wú)法有效回應(yīng)及滿足他們的新型需求。據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對(duì)主導(dǎo)，他們更強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和社交化，強(qiáng)調(diào)思想和文化氛圍?！痹?月20日召開的河南省加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，深圳世聯(lián)行紅璞酒店有限公司總經(jīng)理徐明亮說(shuō)。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從原來(lái)增量為主，逐步過(guò)渡到存量為主的市場(chǎng)，由原來(lái)購(gòu)買為主的市場(chǎng)，逐步進(jìn)入到購(gòu)租并舉的市場(chǎng)，在這個(gè)趨勢(shì)里，租賃市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)非常大的趨勢(shì)，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會(huì)快速崛起?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題：體系不健全，市場(chǎng)不規(guī)范

近幾年，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展十分迅猛，為各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。但是，住房租賃市場(chǎng)由于缺乏規(guī)范的管理，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)問(wèn)題重重。

一是管理體系無(wú)序。從管理主體上看，目前介入房屋租賃管理的政府部門除房地產(chǎn)管理部門外，還有公安、計(jì)劃生育、工商、稅務(wù)等，沒(méi)有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，造成管理主體的重疊。房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋租賃的管理方式缺乏強(qiáng)制性，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋租賃不經(jīng)任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，在具體的執(zhí)行過(guò)程中缺乏剛性和操作性較強(qiáng)的文件。

二是租賃糾紛不斷。加強(qiáng)房屋租賃管理的一個(gè)最重要的內(nèi)容就是建立房屋租賃合同登記。目前房屋租賃交易過(guò)程中，出租人與承租人普遍對(duì)簽訂租賃合同比較重視，但房管部門沒(méi)有辦理租賃合同登記備案，未經(jīng)房地產(chǎn)部門登記備案的隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象大量存在，違法建設(shè)、危房出租，給群眾生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)極大隱患，擅自轉(zhuǎn)租、侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人利益等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，引發(fā)的房屋以及配套設(shè)施方面糾紛不斷。

三是管理機(jī)制滯后。目前個(gè)人出租的居住房屋無(wú)論是自行出租還是委托房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)代理出租，基本上都處于自發(fā)的、零星的、分散的和無(wú)序流動(dòng)的狀態(tài)。專業(yè)化、集約化程度較差。出租房管理是社會(huì)管理和治安管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門，隨著行政審批制度改革工作的不斷深入，原有的出租房管理方法、方式和機(jī)制受到?jīng)_擊。目前因缺乏一個(gè)牽頭協(xié)調(diào)單位和完善的信息通報(bào)制度，以及聯(lián)席會(huì)議制度，各部門沒(méi)有形成配合協(xié)調(diào)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，還存在各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋租賃登記備案工作力度不夠，管理起來(lái)難度增加。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一，抑制了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本上都用于出售，同時(shí)也鮮有房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置商品住宅出租的，這種房地產(chǎn)總體市場(chǎng)非均衡性發(fā)展的格局及態(tài)勢(shì)是影響住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要外部環(huán)境，這一外部環(huán)境嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展。

對(duì)于當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，住建部副部長(zhǎng)倪虹指出：一是現(xiàn)在還缺少專營(yíng)住房租賃的企業(yè)，也沒(méi)有形成規(guī)模。二是租賃市場(chǎng)現(xiàn)在主要是二手房和舊房，一手房租賃市場(chǎng)還比較少。三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。四是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)權(quán)交易與測(cè)量分會(huì)秘書長(zhǎng)趙鑫明在6月20日召開的河南省加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在7個(gè)問(wèn)題：租賃關(guān)系不穩(wěn)定；購(gòu)租權(quán)益不相同；租賃登記備案效力不明確；租賃機(jī)構(gòu)市場(chǎng)占比率與發(fā)展不適應(yīng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管不得力；交易資金不安全；租賃與轉(zhuǎn)讓不聯(lián)動(dòng)。

實(shí)際上，現(xiàn)在很多地方的住房租賃市場(chǎng)都是自發(fā)行為，存在大量黑市。黑市就是很多的房主并沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋管理部門的允許，也沒(méi)有進(jìn)行登記注冊(cè)，就進(jìn)行房屋租賃活動(dòng)。這樣的地下租賃大量存在，并且管理人員也很難察覺(jué)。有些地方這樣的黑市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公開租賃的房屋市場(chǎng)，嚴(yán)重影響了房屋租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

我國(guó)法律規(guī)定，只要是處于盈利目的的房屋租賃都要向國(guó)家繳納一定的費(fèi)用。但是，很多的房屋租賃都是那種隱形的租賃方式，管理部門根本不知道哪些是盈利的租賃。房屋的戶主為了避免繳納這樣的費(fèi)用，他們就不會(huì)到管理部門去登記。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋租賃公開登記的占房屋租賃的30%左右，國(guó)家土地收益也就受到了極大損害。

與此同時(shí)，沒(méi)有走合法程序的租賃行為，也會(huì)引發(fā)各種各樣的社會(huì)問(wèn)題。雙方當(dāng)事人由于沒(méi)有簽訂任何的合同，產(chǎn)生矛盾的時(shí)候就沒(méi)有合法的方式解決。除此以外，還造成了租客與戶主之間的矛盾，不利于和諧社會(huì)的建立。情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)事故。

促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展：培育市場(chǎng)，立法管理

出臺(tái)新政，加快立法

近年來(lái)，國(guó)家已經(jīng)開始逐步加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)注。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

鏈家已成為二手房租賃市場(chǎng)的品牌

2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“要加快住房租賃市場(chǎng)立法。”而不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）公開征求意見，其中提到，國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

讓租房者能夠享有可確定的權(quán)益保障，讓租房不只是退而求其次的被迫選擇，而是也可以擁有穩(wěn)定的居住質(zhì)量。

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；明確出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。然而，房東隨意漲價(jià)，押金不能順利拿回甚至被房東強(qiáng)制趕人等等，都讓租房者難以得到應(yīng)有的權(quán)利保障。住建部此次出臺(tái)的管理?xiàng)l例征求意見稿，無(wú)疑是一次有針對(duì)性的監(jiān)管強(qiáng)化。

征求意見稿還提出，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金，這些都切中了租房者的現(xiàn)實(shí)之痛，也是對(duì)租房者權(quán)益保障的明顯傾斜。

另外值得注意的是，征求意見稿還提出鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。這實(shí)質(zhì)上是要讓租房者也能夠享有可確定的權(quán)益保障，讓租房不只是一種退而求其次的被迫選擇，而是像購(gòu)房一樣可以擁有穩(wěn)定的居住質(zhì)量。在某種程度上，此舉或?qū)⒅厮苌鐣?huì)的居住觀念與房屋觀念。

當(dāng)然，遏制房屋租賃市場(chǎng)的亂象，強(qiáng)化對(duì)租房者的權(quán)益保障，除了需要平衡房東與租客之間的權(quán)利，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范和出租房資源的供應(yīng)也必不可少。中介機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢(shì)、房屋信息的不透明、中介費(fèi)用過(guò)高等，都在客觀上增加了租房者的成本與困擾。因此，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范，中介機(jī)構(gòu)顯然是重要一環(huán)。而在出租房的供應(yīng)上，當(dāng)前我們?cè)跀?shù)量和結(jié)構(gòu)上也都還存在著偏差。比如，出租房絕大部分仍是以“散戶”為主，不僅給管理帶來(lái)了難度，也增加了租者的權(quán)益保障、安全等風(fēng)險(xiǎn)。此次征求意見稿提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)展住房租賃企業(yè)，是為對(duì)策之一。而加大廉租房、公租房等公共性租房資源的供給，也是市場(chǎng)化租房資源外的一種必要的補(bǔ)充。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，保障租房者的應(yīng)有權(quán)益，讓不管是租房還是自己購(gòu)房，都能夠享有最基本的居住尊嚴(yán)。

部分省市的探索與經(jīng)驗(yàn)

上海：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速形成。上海是個(gè)人口密、房?jī)r(jià)高的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其獨(dú)特性。上海在“十三五”時(shí)期將建設(shè)“四位一體”住房保障體系，公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區(qū)籌之外，上海還鼓勵(lì)企業(yè)建立企業(yè)型保障住房和人才公寓，讓一些在上海的工作人員或剛從大學(xué)畢業(yè)的年輕人，通過(guò)這種方式解決過(guò)渡時(shí)期的住房問(wèn)題，滿足部分企業(yè)的人才安居需求。

另一個(gè)現(xiàn)象是，從2016年開始，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)加速興起，萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場(chǎng)，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房?jī)r(jià)格接近。憑借較高的性價(jià)比，保持很高的出租率。

同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。分散式公寓的優(yōu)勢(shì)在于可以低成本、快速地獲取更多房源，有些來(lái)自個(gè)人房源，但大部分房源來(lái)自中介，和房主簽訂5年至10年的合同，進(jìn)行長(zhǎng)期合作，然后進(jìn)行房屋統(tǒng)一裝修、出租和管理?，F(xiàn)在上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前，鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也在積極通過(guò)租賃等方式籌集房源，用于這類市場(chǎng)化租賃。

鄭州二七區(qū)房屋租賃觀摩會(huì)

廣州：公租房覆蓋多層次居住需求。2015年11月，廣州市出臺(tái)《來(lái)穗務(wù)工人員申請(qǐng)承租市本級(jí)公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》，將符合條件的來(lái)穗務(wù)工人員納入住房保障范圍。廣州也由此開創(chuàng)了在全國(guó)超大城市、省會(huì)城市中外來(lái)人員承租市本級(jí)公租房之先河。

事實(shí)上，為讓更多的人才集聚廣州，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發(fā)展”并重轉(zhuǎn)變。除了滿足來(lái)穗務(wù)工人員的住房需求，廣州今年還全面啟動(dòng)了新就業(yè)無(wú)房職工公租房分配工作。今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無(wú)房職工公共租賃住房保障辦法》正式實(shí)施，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)高新技術(shù)企業(yè)或創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)中的新就業(yè)大學(xué)生、青年專業(yè)技術(shù)人員等基礎(chǔ)性人才。

經(jīng)多年探索，廣州已完善多層次住房保障體系，住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來(lái)穗務(wù)工人員和新就業(yè)職工等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼1693戶，分別完成住房保障年度目標(biāo)任務(wù)的105.43%、115.19%、105.81%。

成都：精準(zhǔn)投放租賃住房用地。今年4月19日，成都市人民政府發(fā)布了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，政府將精準(zhǔn)投放租賃住房用地，旨在鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

據(jù)了解，成都市出臺(tái)的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施》要求充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，推進(jìn)專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，支持租賃住房建設(shè)，完善公共租賃住房。

美華房產(chǎn)中介

此外，成都市還通過(guò)定期發(fā)布租金水平信息，可以引導(dǎo)租賃當(dāng)事人參考公布的市場(chǎng)租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實(shí)際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價(jià)格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問(wèn)題。

國(guó)外規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的做法

德國(guó)：法律保障租賃雙方權(quán)益。德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制規(guī)范著稱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完備的法律法規(guī)使住房市場(chǎng)租賃雙方權(quán)益都得到有力保障。

同其他國(guó)家相比，德國(guó)住房擁有率相對(duì)不高，租房成為許多人的首選和住房市場(chǎng)的重要內(nèi)容，這與租客和房東得到法律保護(hù)密不可分。

根據(jù)德國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，多數(shù)情況下房東無(wú)權(quán)隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數(shù)租客會(huì)與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減小房租上漲帶來(lái)的額外支出。在租賃市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，德國(guó)的相關(guān)法規(guī)也充分照顧租客權(quán)益。當(dāng)然，房東的合法權(quán)益也會(huì)得到足夠保障。以德國(guó)租房較難的城市慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個(gè)人信息，包括工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時(shí)候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。如果租客連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有把租金付全，業(yè)主可以要求租客搬走，通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用約為3000至6000歐元。

此外，租客在租賃關(guān)系開始前一般會(huì)交納三個(gè)月房租作為押金；對(duì)于名下出租房屋較多的房東，在德國(guó)可以購(gòu)買保險(xiǎn)，以降低房屋空租情況下的損失。由此可見，全面平衡考慮以保障租客和房東雙方權(quán)益也是德國(guó)維護(hù)良好租賃關(guān)系的做法。

日本：空置房高企，設(shè)“空置房銀行”盤活。受新建住宅數(shù)量超過(guò)新增家庭數(shù)量、人口下降導(dǎo)致住宅需求減少、就業(yè)機(jī)會(huì)過(guò)度集中于城市以及入住養(yǎng)老院和護(hù)理機(jī)構(gòu)老人增多等諸多原因影響，近年來(lái)日本空置房屋數(shù)量不斷增加。據(jù)野村綜合研究所測(cè)算，如果政府不采取應(yīng)對(duì)措施，到2023年，空置住宅數(shù)量將增至約503萬(wàn)套。

對(duì)此，日本推出了“空置房銀行”?！翱罩梅裤y行”是一種租售配對(duì)服務(wù)，與房地產(chǎn)中介類似，一般由地方政府委托的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。目前，“空置房銀行”在日本約有500家，房主將空置房在此登記不僅更易找到房客，而且許多“空置房銀行”還向房主提供修繕、改造空置房的補(bǔ)助金。

除了對(duì)可用空置房采取措施，日本還在2015年5月開始全面實(shí)施空置房對(duì)策特別措施法。該項(xiàng)措施法對(duì)存在倒塌等明顯安全隱患、明顯衛(wèi)生問(wèn)題、缺乏適當(dāng)管理有損景觀、為保證周邊生活環(huán)境而不應(yīng)空置不管的房屋定義為“特定空置房”，并由此采取相應(yīng)規(guī)定舉措。

比利時(shí)：出租許可證制。為保障低收入者等弱勢(shì)群體及大學(xué)生租房，比利時(shí)政府采取了兩大措施，一是針對(duì)大學(xué)生公寓出租及合租行為實(shí)行“出租許可證制”，二是為低收入人群提供社會(huì)保障住房。然而，從實(shí)際情況看，這兩條措施都未取得預(yù)期效果。

所謂“出租許可證制”，是指房東在出租房屋時(shí)需要獲得市政部門簽發(fā)的有關(guān)證明，內(nèi)容涉及衛(wèi)生條件、房屋的結(jié)構(gòu)與安全、防水、通風(fēng)、照明、家具以及電器的安全等。在瓦隆大區(qū)，需要獲得“出租許可證”的是合租房以及面積在28平方米以下的大學(xué)生公寓。

與許多國(guó)家一樣，為解決低收入人群的住房問(wèn)題，比利時(shí)還出臺(tái)了“兜底”政策，即提供社會(huì)保障住房。以瓦隆大區(qū)為例，社會(huì)保障房源約10.2萬(wàn)至10.3萬(wàn)套，分別交由64家公司管理。社會(huì)保障房根據(jù)申請(qǐng)者的積分來(lái)分配。

我省住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：成績(jī)喜人，亟待規(guī)范引導(dǎo)

我省住房租賃市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足發(fā)展

近年來(lái)，省委、省政府高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2015年省政府發(fā)布了《河南省房屋租賃管理辦法》（省政府令第167號(hào)）。2016年，省委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組將建立購(gòu)租并舉的住房制度列入我省重點(diǎn)改革事項(xiàng)，出臺(tái)了《河南省人民政府關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》。今年，省委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組又將加快構(gòu)建市場(chǎng)配置與政府保障、自主購(gòu)買與市場(chǎng)租賃相結(jié)合的住房體系作為2017年重點(diǎn)工作。

據(jù)了解，我省近幾年在房屋租賃管理方面投入了大量精力，成為全國(guó)省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門中為數(shù)不多的大張旗鼓抓房屋租賃管理工作的省份。目前我省18個(gè)省轄市中已有鄭州等8個(gè)城市設(shè)置獨(dú)立的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，安陽(yáng)、漯河市將房屋租賃管理職能下放到各區(qū)分局，其他8個(gè)城市房屋租賃管理職責(zé)是在房地產(chǎn)交易處或市場(chǎng)處。房屋租賃手續(xù)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目取消后，已有鄭州、平頂山、三門峽等市明確了財(cái)政供給經(jīng)費(fèi)，有力保證了正常工作開展。全省房屋租賃管理工作地位得到加強(qiáng)。

2005年以來(lái)，我省每年堅(jiān)持開展房屋租賃管理方面的培訓(xùn)、研討，及時(shí)處理實(shí)際工作中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題。采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”方式舉辦交流、考察活動(dòng)，加強(qiáng)和其他先進(jìn)省市的溝通和交流。開展以貫徹《商品房屋租賃管理辦法》為主要內(nèi)容的全省房屋租賃知識(shí)大賽，開展房屋租賃優(yōu)秀論文評(píng)比，創(chuàng)辦了全國(guó)房屋租賃方面的第一個(gè)專業(yè)刊物《河南房屋租賃》，都為做好房屋租賃管理工作打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

早在2007年，省住建廳就開始在部分城市開展房屋租賃規(guī)范化管理考核試點(diǎn)工作，提出了“全省房屋租賃管理機(jī)構(gòu)逐步健全，工作機(jī)制基本建立，管理手段和工作面貌明顯改進(jìn)，管理水平和人員素質(zhì)顯著提高，和諧租賃的良好局面初步形成”的階段性目標(biāo)。同時(shí)要求各地房地產(chǎn)管理部門注重管理創(chuàng)新，加強(qiáng)窗口建設(shè)，結(jié)合“放管服”改革，做好服務(wù)群眾“最后一公里”，通過(guò)開展人性化、個(gè)性化服務(wù)，由原來(lái)的重管理到現(xiàn)在的重服務(wù)，住房租賃窗口建設(shè)取到了明顯成效。目前，全省已經(jīng)有32個(gè)單位取得了“河南省房屋租賃規(guī)范化管理單位”稱號(hào)，有力促進(jìn)了房屋租賃管理工作的發(fā)展，工作水平和整體形象有了明顯提升。

記者了解到，2008年以來(lái)，我省積極推進(jìn)公租房建設(shè)，共開工建設(shè)116萬(wàn)套公租房，為解決住房困難群體住房問(wèn)題提供了有力保障。

得益于河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和河南住房租賃市場(chǎng)的巨大空間，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投身住房租賃市場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，我省已有從事租房租賃經(jīng)營(yíng)的各類公寓企業(yè)156家，涌現(xiàn)出了魔飛、青檸、悅?cè)绲仁?nèi)公寓品牌，萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)等國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)和機(jī)構(gòu)已經(jīng)布局我省住房租賃市場(chǎng)，建業(yè)東英集團(tuán)注資魔飛公寓，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)租賃模式，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)嘗試開展住房租賃業(yè)務(wù)，住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。

我省住房租賃市場(chǎng)還存在不少問(wèn)題

近年來(lái)，我省住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴(kuò)大，為解決居民居住問(wèn)題、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。但與全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)住有所居的要求相比，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

我省住房租賃市場(chǎng)不管是因工作流動(dòng)而產(chǎn)生的主動(dòng)性承租需求還是因買不起住房而產(chǎn)生的被動(dòng)性承租需求，會(huì)有越來(lái)越多的人群和家庭進(jìn)入租房市場(chǎng)，是一個(gè)規(guī)模龐大的市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)將日益成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的動(dòng)力之一，但我省住房租賃市場(chǎng)存在著供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問(wèn)題：住房租賃業(yè)尚未形成，除少數(shù)幾個(gè)公寓企業(yè)外，還缺少規(guī)?；?、專業(yè)化的市場(chǎng)供給主體；住房租賃的數(shù)量和品質(zhì)滿足不了承租人要求；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，當(dāng)事人權(quán)益得不到保護(hù)；出租房屋存在大量安全隱患；租賃合同備案率低，市場(chǎng)監(jiān)管缺失；缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系及信息溝通和交易媒介服務(wù)。

我省住房租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展：多措并舉，開創(chuàng)新局面

《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》是規(guī)范住房租賃行為、穩(wěn)定租賃關(guān)系的重要立法。截至目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部征求意見已結(jié)束，將轉(zhuǎn)入下一立法程序。

據(jù)了解，下一步，我省也將結(jié)合條例立法，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范租賃行為。除了強(qiáng)化住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、建立住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案之外，河南最新的“住房租賃合同范本”即將推廣使用。

魔方公寓在各大城市紛紛落戶

參與范本研究的河南薈智源策律師事務(wù)所高級(jí)合伙人王建軍介紹道，示范文本由十四條通用條款和八個(gè)附件組成，對(duì)房屋權(quán)屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出了明確的約定，屆時(shí)各地可根據(jù)具體情況參照這一范本進(jìn)行調(diào)整。

不僅如此，我省正在開發(fā)和建設(shè)房屋租賃業(yè)務(wù)管理和服務(wù)平臺(tái)。該平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)省、市、縣數(shù)據(jù)連接。具體表現(xiàn)為，以網(wǎng)站、手機(jī)App、社交網(wǎng)絡(luò)公眾號(hào)等為信息門戶，并與住建、工商、公安、價(jià)格、征信等系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，對(duì)市場(chǎng)參與各方的身份信息、資格信息、標(biāo)的信息、信用信息等進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)認(rèn)證。

通過(guò)這一大平臺(tái)運(yùn)作，制定房屋租賃交易標(biāo)準(zhǔn)，不符合標(biāo)準(zhǔn)的，網(wǎng)簽不予通過(guò)。在這個(gè)平臺(tái)上面，還可以查驗(yàn)房源真實(shí)信息，以及查看住房租賃企業(yè)、房屋租賃經(jīng)紀(jì)、出租人、承租人等信用信息。租賃雙方可直接在平臺(tái)上簽約和交易備案，網(wǎng)簽與交易流程都比較便捷。而且還要通過(guò)對(duì)出租房源、出租資格、出租期限、指導(dǎo)租金、合同條款、交易流程等的設(shè)計(jì)，制定交易標(biāo)準(zhǔn)，不符合交易標(biāo)準(zhǔn)的信息無(wú)法提交，網(wǎng)簽不予通過(guò)。

在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體方面，我省也將出臺(tái)一系列政策措施。如鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。據(jù)了解，下一步，我省將積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，在住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率、試行消防申報(bào)審批綠色通道、對(duì)規(guī)模以上住房租賃企業(yè)補(bǔ)貼、明確商改租政策、公租房等政策性房源市場(chǎng)化運(yùn)作等方面加強(qiáng)研究，為住房租賃企業(yè)提供發(fā)展的良好環(huán)境。

同時(shí)，也將在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營(yíng)等方面開展一系列工作。

為了解決市場(chǎng)存在的供需不平衡的現(xiàn)狀，我省也將加大住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)。一是鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)出租。二是鼓勵(lì)新建租賃住房。適時(shí)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。三是允許改建房屋用于出租。落實(shí)好商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的各項(xiàng)政策，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后按間出租。

“將滿足居民自住需求以外的安置用房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場(chǎng)，可由政府以購(gòu)買服務(wù)的形式，統(tǒng)一承租后用于住房保障?！睋?jù)了解，我省公共租賃住房方面也將采取相應(yīng)措施，加大保障力度，擴(kuò)大公租房保障范圍，實(shí)施公租房貨幣化，盤活公租房資產(chǎn)，整合安置房資源。

2017年6月20日，全省加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在鄭州召開，會(huì)議對(duì)我省下一步的住房租賃市場(chǎng)工作進(jìn)行了具體部署，種種跡象表明，我省住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展。