何逸

摘要：在經(jīng)歷了各種障礙后，中央終于決定于2016年5月1日起全面推行“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等各大行業(yè)。同時(shí)，相關(guān)政策規(guī)定的增值稅抵扣范圍也在擴(kuò)大，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。在“營(yíng)改增”之前，一提到營(yíng)業(yè)稅，必然會(huì)想到房地產(chǎn)業(yè)，這二者一直息息相關(guān)，所以全面推行“營(yíng)改增”后必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成深遠(yuǎn)的影響。因此，本文將簡(jiǎn)要分析“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)業(yè)；影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.42；F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）013-0-02

一、“營(yíng)改增”推行背景

增值稅的概念是由美國(guó)耶魯大學(xué)的亞當(dāng)斯教授于1917年提出的，當(dāng)時(shí)因?yàn)樵鲋刀愑行б?guī)避了重復(fù)征稅的問(wèn)題，很快便被多數(shù)國(guó)家接受。增值稅的好處頗多，首先它的征稅范圍很廣，各個(gè)行業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都能涉及，再加上增值稅采用的是多環(huán)節(jié)征收，環(huán)環(huán)抵扣的征收模式，這樣一來(lái)便給政府帶來(lái)了大量的財(cái)政收入。

我國(guó)于1979年引入增值稅，又于1984年設(shè)立營(yíng)業(yè)稅。在全面推行“營(yíng)改增”之前，我國(guó)營(yíng)業(yè)稅的主要課稅對(duì)象就是建筑業(yè)的流轉(zhuǎn)額。其中，房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑業(yè)來(lái)完成的，所以建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，更表明了房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅基中的重要地位。而“營(yíng)改增”之前的增值稅主要是針對(duì)零售業(yè)等增加額進(jìn)行課稅，并不包含房地產(chǎn)業(yè)這一大類(lèi)別?？上攵?，“營(yíng)改增”必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)這一大頭行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1.“兩稅并行”的不合理性

隨著課稅體系的不斷發(fā)展與完善，“兩稅并行”的弊端越來(lái)越明顯，分別如下：

（1）兩稅并行，使增值稅抵扣中斷，增加成本。增值稅采用的是環(huán)環(huán)抵扣的模式，加入了營(yíng)業(yè)稅就可能使抵扣中斷。例如：眾所周知，外購(gòu)貨物獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可用于抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，然而在營(yíng)業(yè)稅課稅時(shí)，增值稅進(jìn)項(xiàng)的抵扣作用便終止了。

（2）稅收征管難度增加。兩稅并行，需要準(zhǔn)確分清貨物和服務(wù)的范圍?，F(xiàn)在商品和服務(wù)捆綁銷(xiāo)售的行為越來(lái)越多，不僅如此，科技的快速發(fā)展使得很多商品和服務(wù)的界限模糊化，分清兩者變是難上加難，這對(duì)于稅收征管來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。

（3）兩稅并行不利于進(jìn)出口貿(mào)易發(fā)展。本來(lái)出口應(yīng)受用零稅率，但是我國(guó)的服務(wù)業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅而非增值稅，這就導(dǎo)致了出口服務(wù)無(wú)法退稅從而使服務(wù)含稅出口。但是大多數(shù)國(guó)家對(duì)商品和服務(wù)都統(tǒng)一征收增值稅，因而這些國(guó)家出口的商品和服務(wù)都不含稅，這樣一來(lái)，就會(huì)使我國(guó)在國(guó)際市場(chǎng)中處于劣勢(shì)，抑制我國(guó)出口貿(mào)易的發(fā)展。

2.“營(yíng)改增”的優(yōu)勢(shì)

（1）減少重復(fù)征收，有助于給企業(yè)減負(fù)。營(yíng)業(yè)稅的課稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)額，隨著流通次數(shù)的增加重復(fù)繳納的稅額就越大。

（2）規(guī)范征收秩序?！盃I(yíng)改增”全面推行后，“環(huán)環(huán)征收，層層抵扣”的鏈條更是發(fā)揮了它特有的作用，這樣緊湊有序的理念使稅收部門(mén)的工作更高效，監(jiān)管也更明晰化。同時(shí)，這樣緊密連接的運(yùn)行機(jī)制無(wú)疑減少了課稅主體偷稅漏稅的機(jī)會(huì)，促進(jìn)了整個(gè)稅收市場(chǎng)的合法合規(guī)。

（3）促進(jìn)居民消費(fèi)。企業(yè)的重復(fù)征稅減少，企業(yè)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的費(fèi)用也會(huì)降低，這樣居民儲(chǔ)蓄就會(huì)增加，簡(jiǎn)介刺激居民消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（4）加強(qiáng)中央對(duì)稅收的統(tǒng)籌管理。營(yíng)業(yè)稅為地方第一大稅種，而增值稅是中央稅，由國(guó)稅局征收，這就意味著“營(yíng)改增”可以降低地方政府干預(yù)，加強(qiáng)中央統(tǒng)籌管理。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本由建筑安裝、土地出讓、財(cái)務(wù)這三個(gè)方面組成。房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要上游行業(yè)就是建筑業(yè)，其成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費(fèi)用上升綜合作用導(dǎo)致的。

其中，建筑材料的來(lái)源很廣，并且建筑材料都比較繁瑣，，勢(shì)必會(huì)增大建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度。另外，建筑材料的供應(yīng)商多為小規(guī)模納稅人和個(gè)人，小規(guī)模納稅人和個(gè)人是無(wú)法提供給購(gòu)買(mǎi)者用于抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，這樣一來(lái)，購(gòu)買(mǎi)建筑材料的企業(yè)等就無(wú)法憑借增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣銷(xiāo)項(xiàng)額，這無(wú)疑大大增加了成本。根據(jù)國(guó)家相關(guān)增值稅條例規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的砂土、石料、礦物等建筑材料時(shí)，采用6%的征收率繳納增值稅。然而銷(xiāo)售方在銷(xiāo)售給施工企業(yè)時(shí)使用的銷(xiāo)項(xiàng)稅率卻是11%，所以對(duì)于購(gòu)買(mǎi)建筑材料的施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們要承擔(dān)由銷(xiāo)售方轉(zhuǎn)嫁來(lái)的5%的額外成本。

在整個(gè)施工過(guò)程中，人工成本所占比重越來(lái)越大，但建筑工程聘用的人工大多為勞務(wù)公司或者農(nóng)民工，沒(méi)有增值稅專(zhuān)用發(fā)票，有銷(xiāo)項(xiàng)稅卻沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣，與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，成本依然增多了。

施工費(fèi)用主要是設(shè)備租賃費(fèi)和設(shè)備維護(hù)費(fèi)。營(yíng)改增之后，有形動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅稅率為17%，而營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅率為3%，雖然可以憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣，但是抵扣額很少，依然使成本增加。

2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響

下列分析僅考慮“營(yíng)改增”的影響，其他稅負(fù)暫不考慮。

假設(shè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為Y，總稅負(fù)為T(mén)，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓金為F

營(yíng)業(yè)稅改增值稅之前企業(yè)稅負(fù)方程：

總稅負(fù)1=營(yíng)業(yè)稅+城建稅1+教育費(fèi)附加1

營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后企業(yè)稅負(fù)方程：

總稅負(fù)2=增值稅+城建稅2+教育費(fèi)附加2

（1）采用簡(jiǎn)易征收方式征收增值稅

“營(yíng)改增”之前銷(xiāo)售房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，則T1=Y×5%+Y×5%×7%+Y×5%×10%=5.85%Y

“營(yíng)改增”之后銷(xiāo)售房地產(chǎn)的征收率為5%，則T2=Y÷（1+5%）×5%+ Y÷（1+5%）×5%×7%+ Y÷（1+5%）×5%×10%=5.57%Y

T1>T2

（2）采用按銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額方式征收

“營(yíng)改增”之前銷(xiāo)售房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，則T1= Y×5%+Y×5%×7%+Y×5%×10%=5.85%Y

“營(yíng)改增”之后銷(xiāo)售房地產(chǎn)的增值稅稅率為11%，則T2=（Y-F）÷（1+11%）×11%+（Y-F）÷（1+11%）×11%×7%+（Y-F）÷（1+11%）×11%×10%=11.59%（Y-F）

可以看出，T1與T2孰大孰小主要取決于扣除項(xiàng)目土地出讓金的多少。

此處給出的分析比較有局限性，現(xiàn)實(shí)情況的不確定性也可能與分析背道而馳。例如在上海試點(diǎn)營(yíng)改增后，有部分房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了減負(fù)，但也有一部分房地產(chǎn)業(yè)不減反增。另有一項(xiàng)測(cè)試，選取了上海若干房地長(zhǎng)企業(yè)作為測(cè)試的對(duì)象，而這些企業(yè)都是在上海實(shí)力比較雄厚且排名靠前的知名企業(yè)。根據(jù)有關(guān)測(cè)算結(jié)果表明：在國(guó)家全面推行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)受到了不同程度的沖擊，在這些上海企業(yè)中，40%表示他們企業(yè)的稅負(fù)有明顯減輕的跡象，最高減少0.73%。另外60%的企業(yè)表示稅負(fù)不減反增，最高增加了2.78%。單從測(cè)試結(jié)果看，在“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)似乎增加大于減輕。從理論來(lái)分析，房地產(chǎn)業(yè)在原先營(yíng)業(yè)稅中的稅率為5%，而在增值稅中卻增加到了11%，雖然“營(yíng)改增”后可抵扣，但實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)稅率是上升的，這就意味著除非房地產(chǎn)業(yè)擁有足夠的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，否則就會(huì)像那60%的上海企業(yè)一樣面臨稅負(fù)增加的難題。根據(jù)上述分析可見(jiàn)，對(duì)于那些稅負(fù)只增不減的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，稅率的上升且沒(méi)有足夠進(jìn)項(xiàng)可以抵扣是稅負(fù)增加的直接原因。另一項(xiàng)測(cè)試表明，“營(yíng)改增”后像服務(wù)類(lèi)行業(yè)的稅率只從5%上升到了6%，雖然實(shí)際上稅率也上升了，但由于較之以前上升很小，這是增值稅的抵扣作用大于了稅率增加的效果，因此服務(wù)類(lèi)行業(yè)一般稅負(fù)都不會(huì)上升。這也表明較高的增值稅稅率，是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)出現(xiàn)增加的主要原因。

3.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收入的影響

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)139家房地產(chǎn)業(yè)公司的利潤(rùn)額和納稅額進(jìn)行了分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自2007年以來(lái)的5年內(nèi)這些房地產(chǎn)企業(yè)的稅額竟比同期的利潤(rùn)額多出了164.3億元。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)額逐年遞增，但“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)的納稅額非減反增，也同利潤(rùn)額一樣出現(xiàn)了逐年遞增的趨勢(shì)，甚至其上漲幅度已經(jīng)超過(guò)了利潤(rùn)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)每賺1元錢(qián)，卻要多交2毛的稅費(fèi)。為什么會(huì)出現(xiàn)這種高稅額的情況？在營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅是地方政府的一大重要財(cái)政收入來(lái)源，如今營(yíng)改增之后，相當(dāng)于切斷了地方政府一大稅收來(lái)源，以前地方政府過(guò)于依賴(lài)營(yíng)業(yè)稅的收入，導(dǎo)致現(xiàn)在他們只能加大對(duì)其他稅種的征收額，比如加大土地增值稅預(yù)繳和清算力度。這樣就可能出現(xiàn)“營(yíng)改增”之后繳納稅款反而增多的現(xiàn)象。

三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的建議

1.進(jìn)一步優(yōu)化稅改政策。如今“營(yíng)改增”剛?cè)嫱菩胁痪?，各行各業(yè)在實(shí)行“營(yíng)改增”的過(guò)程中都會(huì)遇到始料未及的問(wèn)題，特別是有的企業(yè)還會(huì)因?yàn)橹贫葐?wèn)題而導(dǎo)致稅負(fù)不減反增，利潤(rùn)降低。針對(duì)這種情況，政府應(yīng)該建立過(guò)渡性政策，例如財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制，最大限度地減少企業(yè)損失。

2.加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理。上文也提到過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)的抵扣額的多少直接影響了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)情況，因此抵扣的依據(jù)，也就是增值稅專(zhuān)用發(fā)票就顯得尤為重要。在購(gòu)買(mǎi)建筑材料時(shí)應(yīng)及時(shí)取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，可以派專(zhuān)人管理增值稅專(zhuān)用發(fā)票，盡量讓能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額都快速地抵扣，防止不必要的成本浪費(fèi)。另外，企業(yè)在選擇合作方時(shí)，也應(yīng)該選擇正規(guī)的，可以開(kāi)具合法增值稅專(zhuān)用發(fā)票的企業(yè)以便順利進(jìn)行抵扣，維護(hù)自己的權(quán)益。

四、結(jié)語(yǔ)

既然“營(yíng)改增”現(xiàn)在已經(jīng)全面推行，也算是我國(guó)稅制改革上的一個(gè)里程碑。不可否認(rèn)的是，“營(yíng)改增”有它的好處，比如消除了重復(fù)征稅，連接了抵扣中斷的鏈條等等。但是我們也不能忽視它目前存在的問(wèn)題，就本文所涉及的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，它會(huì)造成建筑成本上升，占用房地產(chǎn)業(yè)資金過(guò)多，如果營(yíng)改增后使用高稅率且抵扣項(xiàng)目不足夠，還會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不減反增，而這些都表明“營(yíng)改增”這項(xiàng)稅制改革還不夠完善，想要真正發(fā)揮它的作用還任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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