■ 張夢俐

房地產(chǎn)業(yè)

完善商品房合同網(wǎng)簽流程探索

■ 張夢俐

基于規(guī)范市場、保證交易安全和保護購房人利益的目的，重慶市在 2006 年起開始商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案制度（以下簡稱“網(wǎng)簽”）。自網(wǎng)簽制度實施以來，對規(guī)范商品房銷售行為、保障購房人權(quán)益、維護房地產(chǎn)市場秩序發(fā)揮了積極作用，有效避免了一房多賣、欺詐等不端市場行為。但是，仍存在小部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售，同購房者私下簽訂商品房買賣合同，購房人難以清晰掌握“網(wǎng)簽”流程等情況。本文在梳理了現(xiàn)行網(wǎng)簽程序的基礎(chǔ)上，分析了網(wǎng)簽制度可能存在的風(fēng)險點及其原因，并對存在的漏洞提出了相應(yīng)的建議，以期完善商品房合同網(wǎng)簽流程。

一、商品房網(wǎng)簽制度產(chǎn)生的背景

在購房人和開發(fā)企業(yè)就交易標(biāo)的物和價格達(dá)成一致后，會進行商品房的買賣交易，交易的實現(xiàn)過程依托于房款的交付和合同的簽訂。在網(wǎng)簽實行之前，由買賣雙方根據(jù)約定內(nèi)容，以公平、公正、自愿為原則簽訂紙質(zhì)買賣合同、交付房款，完成交易過程。之后，房屋交易監(jiān)管部門為了管理與服務(wù)的需要，防止一房多賣、無證銷售等違規(guī)行為，在房屋買賣合同簽訂過程中，要求交易當(dāng)事人對房屋交易基本信息進行登記備案，即實行“網(wǎng)簽”，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示交易信息，以期通過交易信息透明化來規(guī)范房屋交易流程。

二、重慶市現(xiàn)行商品房合同網(wǎng)上簽約流程

第一步，購房者在確定買房意向之后，由開發(fā)企業(yè)將購房者的信息通過特定端口錄入商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)，打印合同草稿。網(wǎng)簽系統(tǒng)同時會向購房人發(fā)送短信，提示購房者核對合同信息。

第二步，購房者核對合同草稿的版本及條款是否與銷售現(xiàn)場公示、且經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど滩块T備案的示范合同一致，并確認(rèn)合同中填寫的姓名、證件號、成交面積、價格及其他條款信息，同時可通過手機掃描合同草稿首頁的二維碼，查詢所購買房屋的產(chǎn)權(quán)所屬狀態(tài)。購房者在確認(rèn)合同草稿無誤且無異議后，在合同草稿上簽字確認(rèn)。

第三步，開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中打印正式合同（同時網(wǎng)簽系統(tǒng)將確認(rèn)的合同基本信息傳送至房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)備案），購房者支付房款，買賣雙方簽字蓋章確認(rèn)。

第四步，網(wǎng)簽系統(tǒng)發(fā)送網(wǎng)簽成功短信至購房者，提示購房者可查詢網(wǎng)簽情況的途徑。數(shù)日后，開發(fā)企業(yè)在不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取房屋合同備案證明。

三、對現(xiàn)行網(wǎng)簽約流程的探討

（一）關(guān)于“網(wǎng)簽”備案效力的探討

根據(jù)相關(guān)法律（《民法》《合同法》《城市房地產(chǎn)管理法》等）規(guī)定，房屋買賣合同的成立及生效與否在于合同本身是否符合合同成立與生效的實質(zhì)和形式要件。而商品房合同“網(wǎng)簽”是行政機關(guān)基于規(guī)范市場、保證交易安全和保護購房人利益的目的，進行了強制性登記備案程序。根據(jù)法律法規(guī)，房地產(chǎn)監(jiān)管部門因市場監(jiān)管需要要求進行的合同網(wǎng)上備案，不是購房合同成立生效的法定條件，但能夠產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。因此，商品房交易雙方可以通過締約過程，簽訂紙質(zhì)合同完成房屋交易，“網(wǎng)簽”備案本身難以完全替代“紙質(zhì)”合同。

（二）關(guān)于“草簽合同”環(huán)節(jié)設(shè)計的探討

草簽合同屬于在網(wǎng)上簽約前的內(nèi)部管理程序之一，其目的在于使購房者在簽訂正式網(wǎng)簽合同之前，對合同內(nèi)容進行了解，避免不平等條約；同時，開發(fā)企業(yè)可在此環(huán)節(jié)修改、編輯合同條款。但是，因“草簽合同”增加的購房人簽字確認(rèn)環(huán)節(jié)易給購房者帶來理解上的誤區(qū)：一是打破了傳統(tǒng)交易中只需簽訂一次合同的習(xí)慣，模糊了兩種合同及兩次簽字確認(rèn)的效力（草簽合同只表示購房者已閱讀合同條款，并有房屋交易意愿，由于系統(tǒng)設(shè)計草簽合同開發(fā)企業(yè)可以修改和編輯，其保障效力遠(yuǎn)不及正式“網(wǎng)簽”）；二是使購房者不明確可安全交付房款的時點，存在交付房款后未完成網(wǎng)簽備案的風(fēng)險。

（三）關(guān)于信息披露方式與效果的探討

在商品房合同網(wǎng)上簽約的過程中，信息披露主要通過購房人掃描預(yù)售許可證和商品房買賣合同首頁上的二維碼得以實現(xiàn)。2016 年重慶市國土房管局發(fā)布了《關(guān)于加強商品房買賣合同網(wǎng)簽備案管理的通知》，要求在預(yù)售許可證和網(wǎng)簽合同中增設(shè)二維碼，購房人可用手機掃描二維碼，獲取在查詢時點房屋是否已售、有無抵押查封限制、交易狀態(tài)和成交信息等，使購房者對信息的查詢更有效、便捷。但也存在購房人對二維碼掃描使用較少，未能達(dá)到信息披露目的，以及不能通過掃描二維碼掌握房屋全生命周期權(quán)屬狀態(tài)的不足。

（四）關(guān)于購房人資金保護的探討

商品房非一般商品，不能進行實時交易，從“購房人確定交易并支付房款”到“開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上提交正式商品房買賣合同實現(xiàn)合同網(wǎng)上登記備案”之間存在時間差，加之“草簽合同”環(huán)節(jié)的存在，使購房人多在“草簽合同”之后，簽訂正式網(wǎng)簽合同之前便已將房款直接交付于開發(fā)企業(yè)。目前商品房合同網(wǎng)上簽約流程中暫無對交易資金的監(jiān)管和保護的設(shè)計，使購房人存在已交付房款但未實現(xiàn)房屋交易的風(fēng)險。

四、對策建議

（一）簡化網(wǎng)簽程序，提高有效合同辨識度

“草簽合同”可視為開發(fā)企業(yè)與購房者在正式簽訂合同前的溝通，具有“告知”“編輯修改”的功能，但也存在使網(wǎng)簽流程復(fù)雜、不明晰的弊端。因此，建議在網(wǎng)簽備案的行政流程中刪除“草簽合同”環(huán)節(jié)（據(jù)調(diào)查，成都、武漢、昆明、南寧等城市在商品房網(wǎng)簽備案程序中均無“草簽合同”環(huán)節(jié)），使整個流程中只簽訂一次合同，以利于宣傳和購房者掌握。同時，提高紙質(zhì)合同辨識度，向購房者大力宣傳與開發(fā)商簽訂的合同必須是“帶有二維碼且可掃描查詢房屋是否存在抵押、查封等信息”的合同，且簽字和交付房款時已經(jīng)收到重慶市國土房管局的短信提示，確保購房者所簽合同已通過網(wǎng)簽審查。系統(tǒng)修改后可在房交會期間，借助輿論宣傳引導(dǎo)作用，專題宣傳簡化后的網(wǎng)簽程序及有效網(wǎng)簽合同的識別特征，使“網(wǎng)簽合同”的二維碼及短信特征深入人心。

（二）豐富二維碼查詢功能，實現(xiàn)對房屋權(quán)屬辦理進度的掌握

目前二維碼的查詢信息僅限于房屋交易前權(quán)屬狀態(tài)的查詢以及房屋交易后是否進行網(wǎng)簽的核實。建議豐富二維碼的查詢功能，使購房者在購買商品房后還可查詢所購房屋網(wǎng)簽合同備案、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記等權(quán)屬辦理進度，全流程掌握房屋狀態(tài)。

（三）建立交易資金監(jiān)管平臺，確保房屋交易安全

根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于加強和規(guī)范商品房預(yù)售資金管理的通知》，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在與購房人簽訂購房合同、收取購房款的當(dāng)日，將按揭購房首付款或一次性付款等購房人已支付的購房款全額存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”。為進一步實現(xiàn)對開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款資金的管理，可設(shè)立新建商品房交易資金賬戶，賬戶名為“商品房交易賬戶”。購房人支付房款時確認(rèn)資金賬戶名為“商品房交易賬戶”時才轉(zhuǎn)入。相關(guān)登記中心在1個工作日內(nèi)確認(rèn)完成商品房買賣合同網(wǎng)簽備案后，交易資金自動轉(zhuǎn)存至建委預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，既保障了開發(fā)商合理動用預(yù)售資金的權(quán)利，又有利于購房者明晰其資金流向，保障交易安全。

（作者單位：重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院）