■ 本刊記者 高 磊

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，路在何方？

■ 本刊記者 高 磊

4月上旬，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的明星項目—北京太陽城的養(yǎng)老配套醫(yī)院被迫關停，為不斷升溫加碼的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘。

北京太陽城位于京郊北部昌平區(qū)的小湯山療養(yǎng)區(qū)，42萬平方米的項目包含了住宅、銀鈴老年公寓、太陽城醫(yī)院、國際公寓等養(yǎng)老配套設施，是北京市開發(fā)較早、知名度較高的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，隸屬于北京太陽城集團。該集團倡導醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，力圖將太陽城打造為“醫(yī)護型全程化養(yǎng)老社區(qū)”。北京太陽城醫(yī)院就是該集團為太陽城養(yǎng)老項目配套的一級非營利性醫(yī)保定點醫(yī)療機構，是首都醫(yī)科大學附屬安貞醫(yī)院的協(xié)作醫(yī)院，住院部有 300 多張病床。在很多老人看來，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”=“頤養(yǎng)天年”。為此，大批老人出售了城里的房子來此，以期過上他們夢想中物業(yè)服務有質(zhì)量、醫(yī)療救治有保障、足不出戶就養(yǎng)老的晚年生活。

但是，看上去很美的養(yǎng)老項目，實際運營是否如設想得那樣美好呢？答案是否定的。近年來，曾經(jīng)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)樣板的太陽城小區(qū)，多次由于資金困境引起社會關注，每年的經(jīng)營利潤僅夠開發(fā)商償還典當行、小額貸款公司的貸款利息。老人們反映，近幾年，服務質(zhì)量一落千丈，超市內(nèi)貨物品種越來越少，物業(yè)維修等問題層出不窮；甚至連老人們最為看重的社區(qū)醫(yī)院也難以為繼，太陽城醫(yī)院自從2004 年開張以來，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，近日終因股權糾紛關停。小區(qū)里居住的老年人看病和開藥得去 6、7公里之外的北京王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院；醫(yī)院里常住的幾十位老人被勸說轉(zhuǎn)院或者回家，一些賣掉房子、兒女定居國外、體弱多病的老人無處可去，在人生的最后階段，老無所依?！搬t(yī)護養(yǎng)老”已成空談。轟轟烈烈的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”怎么就變成了如今的“醫(yī)養(yǎng)分離”？養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為什么“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”？

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 舉步維艱

風風火火的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其實舉步維艱。究其原因，筆者認為主要有以下幾點：

1．市場情況未明。中國的整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期市場階段，很多產(chǎn)業(yè)都會經(jīng)歷這樣的發(fā)展歷程，在摸索和試錯中逐漸成長。目前，相當數(shù)量的養(yǎng)老項目空置率過高、盈利不佳的原因，是項目開發(fā)方對市場調(diào)研不夠、判斷不足，對市場前景盲目樂觀，同時缺乏對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求群體消費習慣的準確判斷和對項目開發(fā)運行模式的精密把控。

2．消費認知尚缺。對中國的養(yǎng)老市場而言，消費者的消費觀念并不成熟，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也缺乏有效認知，相當大的消費潛力并沒傳導至養(yǎng)老市場；而且供給方對老年群體消費心理缺乏了解，老年群體的消費理念和消費心理與普通住宅消費者完全不同，必須針對這一特殊群體訂制非傳統(tǒng)渠道。同時，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老，對社會資本辦的養(yǎng)老機構接受度較低；加之社會資本辦的養(yǎng)老機構收費較高、受眾偏少，運營維護模式不夠成熟，專業(yè)人才相對缺乏，社會服務水平較低，諸多因素都導致了消費群體對養(yǎng)老產(chǎn)品的認可度不高。

3．空置困局需破。國際知名的房地產(chǎn)服務公司高力國際曾針對中國近 40家在業(yè)內(nèi)具有領先優(yōu)勢的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商近 150 個優(yōu)質(zhì)項目做過調(diào)研。發(fā)現(xiàn)空置率普遍較高，在 35%～45% 之間 ；而一般養(yǎng)老院入住率要達到 75%～85% 才能實現(xiàn)盈虧平衡?，F(xiàn)在很多的養(yǎng)老項目都是粗放式增長，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，拉郎配現(xiàn)象繁多，一旦設計、配套和服務等跟不上用戶需求，就會陷入空置的窘境?？罩美Ь重叫杵平?。

4．運營及盈利模式待解。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非是能通過現(xiàn)金流賺錢的行業(yè)，需要漫長的培育期。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)可以長期持有并經(jīng)營，但前期投資規(guī)模大、平均利潤率不高、運營模式單一、盈利模式不明確。由于養(yǎng)老地產(chǎn)本身資產(chǎn)保值增值的程度超過了通過項目運營而增值的價值，很多開發(fā)企業(yè)不愿意在運營上過多投入，不重視中長期運營價值。業(yè)內(nèi)人士認為，“未來，新的養(yǎng)老模式至少需 5～10 年時間才能獲得普遍認可，而盈利很難有可估算的時間表”。這樣的回報周期和利潤率，難以符合投資方的回報期望。而且，養(yǎng)老產(chǎn)品很多都是非產(chǎn)權式銷售，現(xiàn)在的主流模式是“租金+月費”制或“會員+年費”制，如何打消消費者對后續(xù)配套及運維的疑慮，打破消費者慣常的消費思維，吸引客戶進入項目，增加客戶黏性，也是目前的一個主要課題。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 路在何方

1．養(yǎng)老社區(qū)“去地產(chǎn)化”?，F(xiàn)如今，業(yè)內(nèi)已經(jīng)基本達成共識—養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等于養(yǎng)老地產(chǎn)，“去地產(chǎn)化”已經(jīng)是從業(yè)者一致努力的目標。“去地產(chǎn)化”的提出，說明從業(yè)者已經(jīng)不再僅僅把眼光放在入住率上，而是更關注消費者的感受，更關注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為大健康產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)所能提供的服務質(zhì)量，是養(yǎng)老服務更加生活化、多元化和復合化的象征，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合即是該理念的一種體現(xiàn)。但如何精準實現(xiàn)，尚需實踐與時間。

2．資本多元化。市場競爭機制要多元，允許市場存在多元化資本。應該破除政策壁壘，給予不同類別的資本以準入政策，如民間資本、房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）等。唯有如此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場才會充滿競爭力。

3．盈利模式本土化。中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能只參照海外的發(fā)展模式，需要轉(zhuǎn)變思維方式，創(chuàng)新符合中國市場特征的盈利模式。為此，針對中國國情和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，住建部政策研究中心主任秦虹通過整合各類研究和案例，總結(jié)出以下三種可供探索的盈利模式 ：（1）開發(fā)企業(yè)主導的老年社區(qū)開發(fā)。很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均已試水此種模式，如萬科、綠地等。（2）政府主導的公辦民營發(fā)展模式（PPP）。具體做法為政府主導提供前期的土地，后期建設和運營由開發(fā)企業(yè)介入，解決前期資金投入和風險不確定的問題。（3）保險機構主導型開發(fā)模式。如保險資金股權投資暫行辦法和保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法明確允許保險資金投資未上市企業(yè)股權和不動產(chǎn)，這是險資進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由于其早期性、獨特性、復雜性和復合性，究竟怎樣的盈利模式才適合發(fā)展；如何才能充分整合有限的資源，滿足我國日益老齡化的社會需求等諸如此類的問題，需要在不斷探索和實踐中尋找答案。

4．服務個性化。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者要構建“養(yǎng)老+”理念，在產(chǎn)品設計、服務拓展和運營維護上持續(xù)發(fā)力，不斷拓展運營服務的深度和廣度，滿足客戶群體的更多需求，擴大服務范圍，唯有如此才能成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展浪潮中的弄潮兒。

總體而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖步履蹣跚，但機會多于挑戰(zhàn)。在勢不可擋的銀發(fā)浪潮之下，一旦解決運營和盈利模式，破解空置困局，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全可以像其他有長期穩(wěn)定收益的產(chǎn)業(yè)一樣，通過引入金融思維、創(chuàng)新運營和盈利模式，變紅海為藍海。