◎ 陳向玲

從養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式反觀養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地和建設(shè)模式

◎ 陳向玲

2016年是我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政策出臺最多、最豐富的一年，據(jù)不完全統(tǒng)計，中央政策層面出臺60多項。市場作用在政策引導(dǎo)下日益凸顯，曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，現(xiàn)已逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商的潛在開發(fā)領(lǐng)域。除一批品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險資也在加入，各大企業(yè)一時間云集養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。從養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式分析的視角出發(fā)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地以及建設(shè)模式在當(dāng)前的大環(huán)境下都值得深思與研究。

一、養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式類型分析

養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式大體分三大類，重資產(chǎn)模式、輕資產(chǎn)模式和輕重結(jié)合模式。

重資產(chǎn)模式以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老為代表，如綠城烏鎮(zhèn)雅園。企業(yè)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式養(yǎng)老社區(qū)，以產(chǎn)權(quán)銷售為核心，快速回籠資金。其運營隨老人的入住逐步開展，其服務(wù)培育時間周期相對較長，適用于郊區(qū)大型養(yǎng)老社區(qū)。

輕資產(chǎn)模式以運營為核心，如寸草春暉。企業(yè)租賃物業(yè)改造、建設(shè)養(yǎng)老院，收入來源主要為床位費和護理費，定位于失能、半失能老人等剛需人群。憑借精準的市場定位、嚴格的成本控制和周到專業(yè)的服務(wù)，探索出可復(fù)制、易于連鎖化的模式。但因其為常規(guī)模式，資金回收較慢，屬于微利型，價值主要體現(xiàn)在連鎖化、規(guī)?；?、品牌化方面。

輕重結(jié)合模式為企業(yè)基于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況探索出的新型商業(yè)模式，核心在于緩解資金壓力，盡量快速回籠資金，同時通過收取服務(wù)費，實現(xiàn)長期運營。包括會員卡模式、共有產(chǎn)權(quán)模式、使用權(quán)銷售、高押金模式、“金融+”模式等。會員卡模式為上海親和源首創(chuàng)，用會員卡將項目包裝成投資產(chǎn)品，通過自由轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)卡的增值。該種模式需要強大的運營團隊。共有產(chǎn)權(quán)模式以樂成恭和家園為代表，養(yǎng)老公寓產(chǎn)權(quán)按照企業(yè)持有5%、購房人持有95%的形式分配，購房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。使用權(quán)銷售模式為項目土地用途不支持產(chǎn)權(quán)銷售的情況下企業(yè)所做的變通，通過銷售一定年期的使用權(quán)實現(xiàn)資金的快速回籠。高押金模式為項目土地用途不支持銷售的情況下企業(yè)所做的變通，通過高押金資金的運作實現(xiàn)資金的快速回籠?！敖鹑?”模式為泰康人壽首創(chuàng)，如泰康之家燕園，將虛擬保險產(chǎn)品與實體醫(yī)養(yǎng)服務(wù)相結(jié)合。購買相關(guān)保險產(chǎn)品即可有資格入住，居住費用由保險提供；或者一次性繳納一筆保證金（可退還），獲得入住資格。該模式對保險類企業(yè)適用。

二、供地模式分析

輕資產(chǎn)模式的養(yǎng)老機構(gòu)多為租用物業(yè)或政府委托運營，不涉及供地。除此以外，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)均涉及供地。重資產(chǎn)模式，多是公開市場拿地、土地用途滿足產(chǎn)權(quán)銷售的條件。輕重資產(chǎn)結(jié)合模式，多是土地用途不支持產(chǎn)權(quán)銷售，或不允許對外分割銷售或轉(zhuǎn)讓。二者的共同點為，項目土地取得成本普遍較低，如上海親和源一期為工業(yè)區(qū)中的其他住宅用地、恭和家園為協(xié)議出讓方式取得土地等。這也反映出，在進入養(yǎng)老行業(yè)盈利模式不明晰、市場接納度待驗證的情況下 ，企業(yè)普遍選擇拿一些取得成本相對低的地塊做最初的嘗試。（詳見表1）

三、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策分析

依據(jù)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)〔2014〕11號）、《關(guān)于利用存量資源發(fā)展養(yǎng)老等重點領(lǐng)域土地利用實施細則的意見》（京國土用〔2015〕171號），養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供地政策，主要因是否為營利性養(yǎng)老機構(gòu)而不同。

由政府投資的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，可以劃撥供地。民辦非企業(yè)投資的，多數(shù)以租賃物業(yè)的方式運營，民間資本只能作為舉辦者。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以占地方式建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，由本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦或者民間資本作為舉辦者。

營利性養(yǎng)老機構(gòu)，企業(yè)可以在公開市場上以招拍掛出讓、租賃方式取得土地。企業(yè)利用自有用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可以以協(xié)議出讓、租賃方式供地。企業(yè)利用自有用地協(xié)議出讓建設(shè)養(yǎng)老院，土地取得成本相對較低，多數(shù)需要跟專業(yè)的運營方合作，創(chuàng)新合作和盈利模式。

表1 養(yǎng)老機構(gòu)供地模式對比

四、模式評價和建議

近幾年是養(yǎng)老機構(gòu)快速擴張的時期，多數(shù)市場參與者都在摸索和嘗試階段，比試和實踐出一套成功的模式。

1. 公開市場拿地建設(shè)。對于土地供應(yīng)一級市場，投資商對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的信心和高溢價率拿地對投資商的運營能力面臨了更高的要求。未來高品質(zhì)的養(yǎng)老一定是集中養(yǎng)老，在有好的盈利模式的情況下，會有比較好的投資回報。

2. 利用自有用地建設(shè)。對于企業(yè)利用自有用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，若自有用地土地性質(zhì)為劃撥，在符合規(guī)劃的條件下，可以協(xié)議出讓方式供地，土地取得成本相對較低，盈利模式比較易于探索。若自有用地土地性質(zhì)為出讓，則涉及調(diào)整與規(guī)模，有可能需要按照熟地價補交地價款，土地取得成本相對較高，但相較于一級市場拿地，成本還是相對有優(yōu)勢的。對于該類企業(yè)，重點在于尋找專業(yè)的運營機構(gòu)合作，或成立合作公司、或購買運營服務(wù)，更重要的是對于盈利模式的探索和實踐。

3. 集體土地上建設(shè)。由于土地資源相對較多，成本相對較低，集體土地上建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施越來越受到投資商的關(guān)注，但實際操作落地的項目少之又少，個別運作成功的項目也有打政策擦邊球的嫌疑。企業(yè)作為非營利性養(yǎng)老機構(gòu)舉辦、興辦者，面臨集體經(jīng)濟組織權(quán)益保障、利益均衡等問題；企業(yè)建設(shè)營利性養(yǎng)老機構(gòu)，鑒于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策繼大興區(qū)推出一宗地后未再推行，路徑尚未暢通。集體土地上建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，有待于政府細化支持政策的進一步出臺。

4. 現(xiàn)狀改造建設(shè)。政府鼓勵企事業(yè)單位、個人利用閑置的校舍、賓館、企業(yè)廠房、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等其他可利用的社會資源改造建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，土地性質(zhì)可以暫不做變更。鼓勵建設(shè)小型社區(qū)養(yǎng)老院，滿足老年人就近養(yǎng)老需求，提高老年人獲得感和幸福感。養(yǎng)老照料中心、養(yǎng)老驛站近兩年呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

5. PPP模式。PPP模式即政府出地，地上物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營管理均由企業(yè)承擔(dān)，但需要在約定時間內(nèi)將這一物業(yè)歸還政府。PPP模式作為政府助推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融手段之一，因政府重視程度高，扶持力度大，市場需求長期穩(wěn)定，且收費定價機制相對透明而備受關(guān)注。但是由于養(yǎng)老項目仍存在前期投入大、運營周期長、利潤率低等瓶頸，PPP模式在養(yǎng)老領(lǐng)域的作用尚未得到充分發(fā)揮，需要加大政府杠桿作用，助推多元社會資本的有效參與。

隨著養(yǎng)老政策體系的不斷完善，老年人消費觀念的轉(zhuǎn)變，以及各行各業(yè)人才和資源向養(yǎng)老行業(yè)的集聚，未來中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將獲得長足的發(fā)展。作為房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商，想要在養(yǎng)老行業(yè)謀求長足發(fā)展，當(dāng)下更需要發(fā)揮“創(chuàng)新精神”和“工匠精神”，在盈利模式、建設(shè)模式、環(huán)境設(shè)計、運營服務(wù)等方面不斷探索。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè)，政府相關(guān)主管部門應(yīng)注重發(fā)展規(guī)劃、制度設(shè)計，防止一哄而上，堅持可持續(xù)、非盈利為主的發(fā)展政策。

（作者單位：北京首開寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司）