王芳+宋世宇

摘 要：改革開放后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，同時(shí)也出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高、土地資源配置不合理等問題。我國(guó)政府相繼出臺(tái)了一系列宏觀政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，共分為五個(gè)階段：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地供給（2003—2005年）；抑制房?jī)r(jià)走高（2005—2007年）；緊縮性政策改為鼓勵(lì)性政策（2008—2010年）；擴(kuò)大供給和抑制需求（2010—2013年）；保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、去庫存（2014年至今）。但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果并不盡如人意，抑制房?jī)r(jià)上漲的目的沒能實(shí)現(xiàn)，限制土地的供應(yīng)量導(dǎo)致大型企業(yè)壟斷土地資源，保障性住房建設(shè)緩慢。提出完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策建議：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，確保中央調(diào)控達(dá)到效果并加大監(jiān)管執(zhí)行力度，實(shí)行穩(wěn)定的貨幣政策，加快保障性住房建設(shè)，逐步完善調(diào)控機(jī)制，科學(xué)規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策效果

中圖分類號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-3283（2016）12-0061-02

房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了我國(guó)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)和改善人民居住環(huán)境。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)化時(shí)間較短，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不夠穩(wěn)定，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列宏觀政策來保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)的發(fā)展，但由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效果不能有效發(fā)揮，出現(xiàn)調(diào)控 “失靈”。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著轉(zhuǎn)型與改革。

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析

2003年以來國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，共分為五個(gè)階段。

（一）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地供給（2003—2005年）

2003年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。政府分別從兩個(gè)方面來調(diào)控：第一，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)商信貸；第二，嚴(yán)格控制土地管理，以往的土地是按照土地協(xié)議來轉(zhuǎn)讓，至此土地開始實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式。

（二）抑制房?jī)r(jià)走高（2005—2007年）

從2005年開始，國(guó)家采取了多元化的調(diào)控措施來抑制房?jī)r(jià)走高，包括金融、稅收、土地政策等。2007年，中國(guó)人民銀行進(jìn)行了六次加息，提高首付款比例和貸款利率，提高了住房的交易稅。在土地方面，繼續(xù)上一輪嚴(yán)格控制土地供給政策，并且提高開發(fā)商自有的資金持有比例。首次加大了保障性住房的供應(yīng)量，并且利用稅收政策嚴(yán)厲打擊投機(jī)性炒房行為。

（三）緊縮性政策改為鼓勵(lì)性政策（2008—2010年）

2008年由于國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)下滑，國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了較為寬松的發(fā)展環(huán)境。具體包括下調(diào)房貸比例，減免住房交易稅等，中國(guó)人民銀行五次降息，同時(shí)對(duì)開發(fā)商也進(jìn)行信貸扶持，并放寬了開發(fā)商的信貸比例等。

（四）擴(kuò)大供給和抑制需求（2010—2013年）

隨著房?jī)r(jià)的再一次走高，本輪的調(diào)控力度進(jìn)一步加大，2010年推出“國(guó)十一條”和“國(guó)十條”，提高二套房貸款首付比例，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款，控制房?jī)r(jià)快速上漲。2011年初，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“新國(guó)八條”，要求強(qiáng)制實(shí)行差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，提高首付款比例，同時(shí)提高銀行貸款利率。2013年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)樓市調(diào)控的“新國(guó)五條”，堅(jiān)持限購、限貸的調(diào)控政策。這些政策實(shí)行后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的狀況。

（五）保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、去庫存（2014年至今）

2014年以來，中央出臺(tái)一系列政策來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，對(duì)一線城市繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格限購令，二三線城市限購令松綁，降低首付款比例，央行降息。2016年開始，國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，多地政府發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼。經(jīng)過實(shí)施一系列措施我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。

二、調(diào)控政策效果分析

從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，國(guó)家不斷出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，但政策效果不盡如人意。

（一）抑制房?jī)r(jià)上漲的目的沒能實(shí)現(xiàn)

國(guó)家自2005年為了抑制房?jī)r(jià)的一路高漲，出臺(tái)了越來越嚴(yán)格的調(diào)控措施，經(jīng)過了幾年的努力，房?jī)r(jià)始終沒能降下來。因?yàn)樵谝种品績(jī)r(jià)的同時(shí)，也抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，導(dǎo)致了暫時(shí)抑制了房?jī)r(jià)的走高，但一段時(shí)間以后房?jī)r(jià)又會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)，在房?jī)r(jià)反復(fù)彈跳上漲的過程中，大眾對(duì)于房地產(chǎn)處于不理性消費(fèi)，由于我國(guó)人口眾多，而土地資源較少，造成了自1999—2008年十年間我國(guó)房?jī)r(jià)幾乎只漲不跌的局面。

（二）限制土地的供應(yīng)量導(dǎo)致大型企業(yè)壟斷土地資源

限制土地的供應(yīng)量，從短期來看，控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，降低了房地產(chǎn)開發(fā)熱度，但是我國(guó)人口眾多，加之土地資源的稀缺性，導(dǎo)致限制土地供應(yīng)量的同時(shí)也提高了土地價(jià)格，土地價(jià)格高漲也勢(shì)必帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。在土地出讓的環(huán)節(jié)中一般要求采用招標(biāo)或者是出讓的方式，招標(biāo)過程中對(duì)所有企業(yè)都一視同仁。在土地價(jià)格飛漲的過程中，大型企業(yè)和國(guó)有企業(yè)壟斷了土地資源，而中小型企業(yè)只能艱難度日，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不能健康有序的發(fā)展。

（三）保障性住房建設(shè)緩慢

地方政府不能及時(shí)有效地完成中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，保障性住房供應(yīng)體系自提出以來沒有獲得有效推進(jìn)。因?yàn)橥恋囟愂找恢闭嫉胤截?cái)政很大的比重，導(dǎo)致了許多地方經(jīng)濟(jì)非常依賴房地產(chǎn)行業(yè)，中央一直以來缺乏對(duì)于建設(shè)保障性住房的獎(jiǎng)勵(lì)政策，所以地方政府對(duì)于建設(shè)保障性住房積極性不高，往往會(huì)投資大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目來增加地方財(cái)政收入，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)緩慢。

三、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策建議

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，同時(shí)也不能把國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展全都寄托在房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)“馬達(dá)”上，尤其是地方政府應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，避免過分依賴房地產(chǎn)行業(yè)。要學(xué)會(huì)正確處理房地產(chǎn)行業(yè)作為部門經(jīng)濟(jì)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的矛盾，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。在很多地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)為地方政府帶來了巨大的財(cái)政收入，同時(shí)一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，連帶地方經(jīng)濟(jì)也陷入困境，所以各地應(yīng)全面發(fā)展整體實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴。

（二）確保政策實(shí)施效果并加大監(jiān)管執(zhí)行力度

在調(diào)控政策實(shí)施的過程中，由于制定政策的主體是中央政府，而執(zhí)行政策的主體卻是地方政府，所以在執(zhí)行和傳遞的過程中，容易出現(xiàn)偏差。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不佳，很大程度上是由于地方政府執(zhí)行能力較弱。很多地方政府依賴土地財(cái)政收入發(fā)展經(jīng)濟(jì)，所以導(dǎo)致往往到了最后期限才開始執(zhí)行，使中央的調(diào)控政策達(dá)不到預(yù)期效果，背離了政策實(shí)施的目的。所以在下發(fā)政策的同時(shí)更要加強(qiáng)對(duì)地方政府的問責(zé)制度，確立實(shí)施政策的監(jiān)管制度，規(guī)范和提升地方政府的執(zhí)行能力。使中央和地方能夠做到步調(diào)一致，避免地區(qū)之間政策執(zhí)行程度參差不齊。

（三）實(shí)行穩(wěn)定的貨幣政策

穩(wěn)定的貨幣政策能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)既不會(huì)過熱，也不會(huì)過于低迷，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本循環(huán)，超額的貨幣發(fā)行不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。只有穩(wěn)定的貨幣政策才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)向更良好、更健康、更有序、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向發(fā)展，不穩(wěn)定的貨幣政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格過山車般的漲跌，投機(jī)者更會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)秩序，真正的購買者處于觀望狀態(tài)，使購買者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生悲觀情緒，不敢輕易買房，降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。

（四）加快保障性住房建設(shè)

由于我國(guó)保障性住房政策實(shí)施不到位，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過快，激發(fā)社會(huì)階層矛盾。應(yīng)加快保障性住房建設(shè)，完善住房制度。科學(xué)確定商品房與保障性住房的比例，防止過度與盲目開發(fā)商業(yè)用地，縮減住宅用地，加快住房保障體系建設(shè)已是“燃眉之急”。只有“人人得其居”，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)運(yùn)行得更加合理有序，才能從根本上解決房?jī)r(jià)過高，投機(jī)者炒房等一系列問題。

（五）逐步完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制

由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策和手段比較繁雜，各類中央和地方政策有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)沖突。而調(diào)控政策多為考慮當(dāng)前，缺乏長(zhǎng)久和持續(xù)性，導(dǎo)致政策變化比較頻繁，政策間缺乏統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性，不能很好地約束和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易行為。應(yīng)建立長(zhǎng)久的調(diào)控機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善稅收和信貸等方面的配套措施。應(yīng)注意的是，調(diào)控不當(dāng)會(huì)造成產(chǎn)業(yè)的過度降溫，應(yīng)當(dāng)建立更為有效的調(diào)控機(jī)制，使原來的剎車機(jī)制變?yōu)樽钥貦C(jī)制。

（六）科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，盲目開發(fā)與大量的土地資源擱置以及大量的建筑材料消耗造成了大量的資源浪費(fèi)，所以要加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)約型發(fā)展模式，提高房地產(chǎn)行業(yè)研發(fā)投入，減少房地產(chǎn)行業(yè)的資源消耗，淘汰過剩產(chǎn)能。本著“以人為本”的原則建設(shè)節(jié)能型房地產(chǎn)業(yè)，要科學(xué)規(guī)劃成本效益，減少盲目開發(fā)。

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（責(zé)任編輯：張彤彤）