蘇麗明

（杭州聯(lián)絡(luò)互動(dòng)信息科技股份有限公司）

【摘要】目前房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的租金方式不夠合理，當(dāng)前多以押一付三和年付，半年付的方式支付租金，而這往往造成了剛剛畢業(yè)的學(xué)生和一些白領(lǐng)階層巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。為了解決和平衡這些矛盾，房租分期業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。而隨著房租分期企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，本文提出了一個(gè)新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，即企業(yè)直接貸款給中小房產(chǎn)租賃公司，由中小房產(chǎn)租賃公司分期還款給企業(yè)，該產(chǎn)品可稱之為“企業(yè)白條貸”。本文對(duì)企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品定位進(jìn)行了描述，對(duì)中小房地產(chǎn)租賃公司進(jìn)行了分析研究，并通過對(duì)企業(yè)白條貸的風(fēng)險(xiǎn)分析，提出了企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)的優(yōu)化建議，以期對(duì)房租分期企業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)能夠起到預(yù)測(cè)和引導(dǎo)作用，對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)租賃 房屋分期 企業(yè)白條貸

一、房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的房租分期業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

（一）房租分期業(yè)務(wù)概述

房租分期，顧名思義即是：企業(yè)通過替租客一次性向房東（一般為中介公司）墊付房租，租客再按月還款的方式，讓租客實(shí)現(xiàn)房租押一付一，即月付房租。

（二）房租分期的業(yè)務(wù)流程及會(huì)計(jì)處理方法

（1）業(yè)務(wù)流程。客戶辦理房租分期付款業(yè)務(wù)，需要準(zhǔn)備好租房合同、相關(guān)身份證明等要求提供的材料，在網(wǎng)上可以提交申請(qǐng)，然后就可以等待審核。審核通過后，企業(yè)采取幫租客向房東墊付房租，租客每月再向公司繳納租金的形式。

（2）會(huì)計(jì)處理方法：企業(yè)支付資金給房東或中介機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)借記應(yīng)收款項(xiàng)，貸記銀行存款。租客每月還款給企業(yè)時(shí)，歸還的本金應(yīng)借記銀行存款，貸記應(yīng)收款項(xiàng)；收取的手續(xù)費(fèi)和利息收入應(yīng)借記銀行存款，貸記手續(xù)費(fèi)收入或利息收入。

（三）房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的房租分期業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)

房租分期業(yè)務(wù)將互聯(lián)網(wǎng)和租房市場(chǎng)相結(jié)合，減少了人工成本，大幅度的提高效率。

企業(yè)積極抓住時(shí)機(jī)，搶占客戶，搶占市場(chǎng)資源，與互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)形成天然對(duì)接，實(shí)現(xiàn)租房需求與分期資金的高效互動(dòng)。

房租分期業(yè)務(wù)既大大的減輕了租客的資金壓力，同時(shí)平衡了經(jīng)紀(jì)人，房東，租客之間的矛盾。

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的對(duì)接?？梢宰悴怀鰬魧?shí)現(xiàn)房租月付，房租再無壓力。

二、房租分期市場(chǎng)存在的問題

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)壓力大。

三、房租分期市場(chǎng)問題的應(yīng)對(duì)策略

經(jīng)過對(duì)房租分期業(yè)務(wù)的整體綜合分析，可以看出，在房租分期業(yè)務(wù)上，B端中小房產(chǎn)租賃公司是其主力軍，有著最為重要及不可撼動(dòng)的地位，因此，本文提出了一個(gè)新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，即企業(yè)直接貸款給中小房產(chǎn)租賃公司，由中小房產(chǎn)租賃公司分期還款給企業(yè)。該產(chǎn)品可稱之為“企業(yè)白條貸”。

（一）企業(yè)白條貸的產(chǎn)品定位

（1）企業(yè)白條貸有助于企業(yè)與B端建立更深層次的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，它的使命或意義在于對(duì)房產(chǎn)分期業(yè)務(wù)的促進(jìn)和助推作用。

（2）企業(yè)白條貸的利息收入貢獻(xiàn)，將作為公司新的業(yè)務(wù)收入來源，不影響公司原來模式下的房租分期業(yè)務(wù)，因此，它是一個(gè)增項(xiàng)，而不是替代項(xiàng)。

（二）B端中小房產(chǎn)租賃公司分析

（1）當(dāng)前企業(yè)的C端客戶，大部分依賴于B端中小房產(chǎn)租賃公司推薦，中小房產(chǎn)租賃公司對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和跨越發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

（2）企業(yè)需要扶持的B端中小房產(chǎn)租賃公司，應(yīng)該是相對(duì)眾多、相對(duì)分散的，而不是幾個(gè)超大B端。

（3）當(dāng)B端中小房產(chǎn)租賃公司發(fā)展到一定實(shí)力，不需要“企業(yè)白條貸”支持時(shí)，如果沒有其他利益維系，B端不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)曾經(jīng)的支持而持續(xù)與企業(yè)保持合作關(guān)系。

（4）企業(yè)白條貸是信用貸款，一旦發(fā)生違約，企業(yè)將可能面臨全部損失。

（三）企業(yè)白條貸風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）在租賃行業(yè)發(fā)展初期，出于本能的敬畏心態(tài)，B中小房產(chǎn)租賃公司經(jīng)營(yíng)者能謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)和理性擴(kuò)張。但如對(duì)B端過度發(fā)放企業(yè)白條貸，未來不是企業(yè)綁定B端，而是B端綁定企業(yè)，讓企業(yè)陷入B端的流動(dòng)性缺失中，進(jìn)退兩難。

（2）如按未來測(cè)算的收房利潤(rùn)作為企業(yè)白條貸的放貸依據(jù)，其本質(zhì)是利用企業(yè)白條貸資金向市場(chǎng)收房，之后又以收房測(cè)算的利潤(rùn)持續(xù)增加企業(yè)白條貸，收房循環(huán)和資金循環(huán)完美配合。如此一來，B端公司將難抵誘惑，難免會(huì)形成內(nèi)生的信貸膨脹和信貸黑洞，造成的后果難以想象。

（3）企業(yè)不應(yīng)追求少數(shù)客戶的高杠桿，而應(yīng)追求眾多優(yōu)質(zhì)客戶的低杠桿。因此，企業(yè)應(yīng)按照B端的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏和經(jīng)營(yíng)實(shí)力適當(dāng)增加B端的資金杠桿。

（4）B端如發(fā)生企業(yè)白條貸風(fēng)險(xiǎn)，就意味著C端的押金風(fēng)控和B端的擔(dān)保風(fēng)控全部失效。所以，如果要通過企業(yè)白條貸撬動(dòng)萬億市場(chǎng)，也要認(rèn)識(shí)到企業(yè)白條貸的雙刃劍屬性。

（四）企業(yè)白條貸業(yè)務(wù)優(yōu)化建議

（1）建立B端企業(yè)白條貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。以過去一定時(shí)間周期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)體量、租客貸交易量、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)，為核心準(zhǔn)入指標(biāo)。

（2）建立單一 B端額度控制標(biāo)準(zhǔn)、；控制B端公司企業(yè)白條貸余額在一定比例范圍之內(nèi)；控制在該B端兜底的C端租客貸余額在一定比例范圍之內(nèi)；結(jié)合B端公司的財(cái)務(wù)報(bào)表情況，控制企業(yè)白條貸額度。不符合上述額度控制標(biāo)準(zhǔn)的存量企業(yè)白條貸，不再新增，逐漸壓縮至符合上述標(biāo)準(zhǔn)額度內(nèi)。

（3）建立企業(yè)白條貸總量控制標(biāo)準(zhǔn)：企業(yè)白條貸總量應(yīng)控制在租客貸總量的一定比例之內(nèi)。企業(yè)白條貸城市或區(qū)域總量應(yīng)控制在企業(yè)白條貸總量的一定比例之內(nèi)。

（4）強(qiáng)化B端貸前盡調(diào)、貸后管理：基于B端風(fēng)險(xiǎn)連帶著C端風(fēng)險(xiǎn)，兩者風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)又具有極大的破壞性，建議對(duì)單一B端，采取貸款前進(jìn)行財(cái)務(wù)、法務(wù)以及業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，根據(jù)盡調(diào)報(bào)告結(jié)果評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)性，并和企業(yè)白條貸額度掛鉤。企業(yè)可根據(jù)貸款資金的具體流向、項(xiàng)目回收資金流向、項(xiàng)目投產(chǎn)利潤(rùn)及對(duì)租客貸的貢獻(xiàn)為核心，強(qiáng)化貸后管理。按一定抽查比例，企業(yè)派工作人員定期或不定期對(duì)B端進(jìn)行持續(xù)跟蹤管理。

（5）升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)：企業(yè)白條貸是B端金融服務(wù)的初級(jí)產(chǎn)品和探索性產(chǎn)品，必須考慮產(chǎn)品升級(jí)和服務(wù)。這樣既能發(fā)展業(yè)務(wù)，也能控制風(fēng)險(xiǎn)；既能向B端提供差異性服務(wù)，也能對(duì)B端實(shí)行有效控制；既能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的短期策略，也能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。