李高行+李淑杰+梁珍瑋+馬曉葳+邢麗娟

摘要：以汪清縣為例，通過(guò)對(duì)汪清縣征地區(qū)片進(jìn)行劃分，對(duì)其征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析。結(jié)果表明，汪清縣征地區(qū)片綜合地價(jià)的調(diào)整完善可以解決目前征地區(qū)片綜合地價(jià)中存在的區(qū)域劃分不合理、區(qū)域間補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差較大、個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)等問(wèn)題；可以保障被征地農(nóng)民的自身利益，對(duì)于依法做好征地補(bǔ)償安置工作具有指導(dǎo)意義；可以更好地推進(jìn)全縣城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展，保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：汪清縣；征地區(qū)片；綜合地價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2017）12-2368-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.12.042

Research on the Integrated Section Price of Land Expropriation in Wangqing County

LI Gao-hang，LI Shu-jie，LIANG Zhen-wei，MA Xiao-wei，XING Li-juan

（College of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China）

Abstract：Taking Wangqing county as an example，through the division of land expropriation in Wangqing county， to calculate the area of comprehensive land levy， the results were analyzed. And the results showed that Wangqing county integrated land price adjustment to perfect the regional division，wich could solve the unreasonable regional division of existing comprehensive land price，the large difference between regional compensation standards，the maladjustment between compensation standards of individual regions and ecnomic development. And the self-interest of land-losing farmers could be guaranteed，which had guiding significance to the land compensation resettlement work in accordance with the law. And the scientific development of county urbanization could be promoted to guaranteed sustained，steady and healthy development of economy.

Key words：Wangqing county；land expropriation；comprehensive land price

汪清縣位于吉林省東北部，地處東經(jīng)129°51′-130°56′、北緯43°06′-44°03′，與綏芬河、琿春、圖們相鄰，距俄羅斯40 km，距朝鮮18 km[1]。全縣2015年土地總面積882 581.15 hm2，汪清縣綜合地價(jià)測(cè)算范圍為汪清縣轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)用地，面積為 862 014.83 hm2。2015年末全縣總?cè)丝?27 225人，其中朝鮮族占總?cè)丝诘?6.42%[2]。

1 征地區(qū)片概況

村級(jí)行政區(qū)域?yàn)楸敬瓮羟蹇h征地區(qū)片劃分的基本單元，區(qū)片劃分需要在綜合衡量各影響因素因子的基礎(chǔ)上構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。采用德?tīng)柗品ù_定各因素因子權(quán)重，通過(guò)總分頻率曲線(xiàn)法劃定征地區(qū)片，對(duì)評(píng)價(jià)單元作總分頻率直方圖，將分值相近的單元進(jìn)行歸并，初步劃分征地區(qū)片[3]。結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目工程和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平調(diào)整區(qū)片范圍，最終得到征地區(qū)片范圍。

1.1 指標(biāo)權(quán)重

通過(guò)德?tīng)柗品▉?lái)確定權(quán)重。選取15位熟悉汪清縣征地情況的專(zhuān)家分3個(gè)輪次的打分確定各因素因子的權(quán)重（表1、表2）。

1.2 征地區(qū)片劃分

采用總分頻率曲線(xiàn)法來(lái)劃分征地區(qū)片，將每個(gè)評(píng)價(jià)單元作為一個(gè)樣點(diǎn)，依次計(jì)算綜合作用分值在1～100分之間各綜合作用分值的評(píng)價(jià)單元個(gè)數(shù)和頻率，繪制綜合作用分值頻率直方圖，區(qū)片界限選取總分頻率直方圖的突變處，分為2～3個(gè)區(qū)間將分值相近的單元?dú)w并劃分區(qū)片[4]（圖1、表3）。

2 征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算

測(cè)算過(guò)程需要收集土地生產(chǎn)力水平、農(nóng)用地交通區(qū)位、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益、農(nóng)民生活水平等資料，所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)雜而龐大，對(duì)時(shí)效性要求高。本次資料收集工作采取統(tǒng)計(jì)調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行，測(cè)算采用疊加法為主，年產(chǎn)值倍數(shù)法為輔的方法確定汪清縣征地區(qū)片綜合地價(jià)[5]。

2.1 疊加法

1）測(cè)算地價(jià)樣點(diǎn)地價(jià)。確定汪清縣農(nóng)用地還原利率為4.00%。農(nóng)用地可視為永久性收入，如果未被征地，農(nóng)民可視其為能長(zhǎng)期因耕作而獲得較穩(wěn)定收益[6]。因此，通過(guò)無(wú)限年期的公式來(lái)測(cè)算農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格，公式如下：

P=a/r

式中，P為無(wú)限年期土地收益價(jià)格；a為土地年純收益；r為土地還原率。

2）測(cè)算農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。測(cè)算汪清縣各征地區(qū)片級(jí)別的農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格時(shí)需要采用面積加權(quán)法，公式如下：

式中，Pi為第i級(jí)農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格；si為第i級(jí)別區(qū)片中農(nóng)用地面積；pi為第i級(jí)別區(qū)片中農(nóng)用地測(cè)算價(jià)格。

3）測(cè)算農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格。測(cè)算農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格時(shí)采用個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率法。測(cè)算人均社會(huì)保障價(jià)格，公式如下：

Yj=（Yjm×bj+Yjw×cj）×Mji/Mj0

式中，Yj為平均年齡為j時(shí)保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額；Yjm為j年齡男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；bj為j年齡男性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?；Yjw為j年齡女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；cj為j年齡女性人口占j年齡組總?cè)丝诘谋壤?；Mji為j年齡組月保險(xiǎn)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)；Mj0為月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)。年齡組按0～16、16～40、40～60及60歲以上劃分，共8組[7]。

人均社會(huì)保障價(jià)格的求解公式如下：

式中，Y為人均社會(huì)保障價(jià)格；Rj為j年齡組人口數(shù)。

單位面積的社會(huì)保障價(jià)格公式如下：

Ps=Y/Aa

式中，Ps為單位面積農(nóng)用地的社會(huì)保障價(jià)格；Aa為人均農(nóng)用地面積。其中，汪清縣城鎮(zhèn)居民的月最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為242元，月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取基數(shù)為100元/月。通過(guò)調(diào)查人口數(shù)據(jù)、人均農(nóng)用地面積數(shù)據(jù)和“天安人壽樂(lè)享一生”年金保險(xiǎn)費(fèi)率表，采用收益還原法、養(yǎng)老保險(xiǎn)稅費(fèi)法可計(jì)算出汪清縣不同級(jí)別區(qū)片的農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格（表4）。

2.2 年產(chǎn)值倍數(shù)法

在土地年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的倍數(shù)來(lái)測(cè)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的方法就是年產(chǎn)值倍數(shù)法[8]。公式如下所示：

P=V×n+V×m

式中，P為征地區(qū)片價(jià)格；V為區(qū)片土地年產(chǎn)值；n為區(qū)片土地補(bǔ)償倍數(shù)；m為區(qū)片安置補(bǔ)償倍數(shù)。根據(jù)公式計(jì)算征地區(qū)片價(jià)格（表5）。

2.3 征地區(qū)片綜合地價(jià)的確定

采用疊加法為主，年產(chǎn)值倍數(shù)法為輔的方法，確定了汪清縣征地區(qū)片綜合地價(jià)，結(jié)合汪清縣征地補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，考慮汪清縣未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，對(duì)不同方法的測(cè)算結(jié)果計(jì)算加權(quán)平均數(shù)[9]。測(cè)算汪清縣征地區(qū)片綜合地價(jià)結(jié)果（表6）。

3 征地區(qū)片綜合地價(jià)結(jié)果分析

3.1 數(shù)量結(jié)構(gòu)

汪清縣征地區(qū)片劃分為3個(gè)級(jí)別，土地面積分別為Ⅰ級(jí)7 197.08 hm2、Ⅱ級(jí)214 765.96 hm2、Ⅲ級(jí)660 618.11 hm2，分別占全縣土地總面積的0.82%、24.33%、74.85%。其中，Ⅲ級(jí)區(qū)片占全縣土地總面積比例最大，Ⅰ級(jí)區(qū)片占全縣土地總面積比例最小。汪清縣各級(jí)區(qū)片中Ⅲ級(jí)區(qū)片中農(nóng)用地面積最大，其次是Ⅱ級(jí)區(qū)片，Ⅰ級(jí)區(qū)片面積最小，面積分別為651 280.28、205 459.99、5 274.56 hm2。Ⅰ級(jí)區(qū)為汪清縣中心城區(qū)，以城市建設(shè)為主，農(nóng)用地面積較少（表7）。

汪清縣征地區(qū)片中Ⅰ級(jí)區(qū)片綜合地價(jià)最高，為106元/m2，Ⅲ級(jí)區(qū)片綜合地價(jià)最低，為45元/m2。從空間分布上來(lái)看交通發(fā)達(dá)、地理位置優(yōu)越、價(jià)格較高，說(shuō)明中心城鎮(zhèn)對(duì)該區(qū)域地價(jià)影響大?？拷羟蹇h縣區(qū)的農(nóng)用地不僅可以根據(jù)市場(chǎng)需求靈活調(diào)整種植作物，交通運(yùn)輸費(fèi)用等成本還較低，而且相對(duì)應(yīng)的每公頃農(nóng)用地的產(chǎn)值也較高，所以地價(jià)自然隨之上漲。人均農(nóng)用地面積越低的地方，農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格越高，反之亦然[10]。

3.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變化情況

征地區(qū)片綜合地價(jià)與征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)相比變化較大。首先，汪清縣現(xiàn)行的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)存在著行政區(qū)域之間補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)懸殊、個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)等問(wèn)題，調(diào)整完善工作對(duì)征地區(qū)片進(jìn)行重新劃分，對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行了新的測(cè)算。其次，汪清縣現(xiàn)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)將汪清縣劃分為2個(gè)征地級(jí)別，劃分不夠細(xì)致[11]。本次調(diào)整完善工作在收集整理大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)多因素綜合評(píng)定法對(duì)征地區(qū)片進(jìn)行重新劃分，將汪清縣劃分為3個(gè)征地級(jí)別。最后，汪清縣綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)整體上有較大提高。Ⅰ級(jí)區(qū)區(qū)片地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由調(diào)整完善前的32.75元/m2調(diào)整到106元/m2，每平方米增加了73.25元；Ⅱ級(jí)區(qū)區(qū)片地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由調(diào)整完善前的29.75元/m2調(diào)整到64元/m2，每平方米增加了34.25元；將汪清縣現(xiàn)行的Ⅱ級(jí)區(qū)片中的部分行政村劃分為Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地標(biāo)準(zhǔn)為45元/m2，每平方米增加了15.25元（表8）。漲幅較大的主要原因，一是隨著汪清縣建設(shè)的全面完善和縣區(qū)功能的全面提升，中心城區(qū)對(duì)縣區(qū)周邊的土地特別是近郊的土地影響越來(lái)越大，土地價(jià)格也將隨著縣區(qū)功能提升呈幾何狀增長(zhǎng)；二是縣區(qū)近郊征地面積大、征地次數(shù)頻繁，破壞了供需平衡，需求大于供給，造成土地價(jià)格上漲；三是物價(jià)上漲使土地價(jià)格上升[12]。

3.3 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平比較

自2010年汪清縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以來(lái)，汪清縣國(guó)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了較大變化。根據(jù)相關(guān)部門(mén)上報(bào)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值在2010-2012年間增長(zhǎng)較快，在2013-2015年持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與2010年相比，汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了84.28%。其中，第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率8.49%，由2010年的7.87億元增長(zhǎng)到2015年的11.83億元；第二產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率15.91%，由2010年的14.86億元增長(zhǎng)到2015年的31.09億元；第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率12.03%，由2010年的13.35億元增長(zhǎng)到2015年的23.56億元。汪清縣2010-2015年生產(chǎn)總值構(gòu)成見(jiàn)表9。

本次征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整完善后，各區(qū)片綜合地價(jià)和上一輪征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)相比增長(zhǎng)幅度較大，其中Ⅰ級(jí)區(qū)增長(zhǎng)了223.66%，Ⅱ級(jí)區(qū)增長(zhǎng)了115.13%，Ⅲ級(jí)區(qū)增長(zhǎng)了51.26%，各區(qū)片增長(zhǎng)幅度高于汪清縣地區(qū)生產(chǎn)總值，也高于農(nóng)民人均純收入的增長(zhǎng)。根據(jù)上述國(guó)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，綜合考慮近3年以來(lái)汪清縣的實(shí)際征地實(shí)施情況與農(nóng)用地定級(jí)評(píng)估成果等相關(guān)因素，結(jié)合汪清縣在整個(gè)延邊州范圍的平衡調(diào)整需要和與上一輪征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接，確定汪清縣本次征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為合理。

3.4 與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平和最低生活保障比較

根據(jù)近3年汪清縣統(tǒng)計(jì)年鑒等相關(guān)資料，汪清縣農(nóng)民人均純收入為9 291.80元，耕地?cái)?shù)量為71 357.46 hm2，農(nóng)業(yè)人口為94 574人，低于本次制定的征地區(qū)片地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)調(diào)查，汪清縣月最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為242元。所以，汪清縣本次制定征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平，確保不會(huì)因?yàn)檎鞯囟档彤?dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，符合汪清縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

3.5 與周邊市縣比較

由表10可知，從全州的整體水平來(lái)看，首府延吉市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高，汪清縣整體補(bǔ)償水平與安圖縣補(bǔ)償水平相當(dāng)。這與汪清縣在全州的經(jīng)濟(jì)排名、區(qū)域發(fā)展定位相一致，同時(shí)也符合近幾年全州征地市場(chǎng)發(fā)展情況。從接壤區(qū)片考慮與周邊縣市的平衡銜接分析看，在汪清縣西南部與延吉市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/m2；延吉市屬于Ⅵ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為50元/m2，二者相差較少，能很好地銜接。在汪清縣西部與敦化市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/m2；敦化市屬于Ⅴ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣東南部與琿春市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/m2；琿春市屬于Ⅳ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也為45元/m2，二者能很好地銜接。在汪清縣南部與圖們市接壤地帶，汪清縣屬于Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為45元/m2；圖們市也屬于Ⅲ級(jí)區(qū)片，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為43元/m2，二者十分接近，能很好地銜接。綜上所述，汪清縣征地區(qū)片綜合地價(jià)基本實(shí)現(xiàn)了與周邊市縣的平衡銜接。地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也符合汪清縣在周邊市縣中的地位，價(jià)格水平合理。

4 結(jié)論

1）從汪清縣的實(shí)際情況出發(fā)，選擇了對(duì)農(nóng)用地影響較大的因素因子，采用特爾菲法計(jì)算權(quán)重，以村級(jí)行政區(qū)域?yàn)楸敬握鞯貐^(qū)片劃分的基本單元，在計(jì)算綜合作用分值的基礎(chǔ)上進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，初步將汪清縣征地區(qū)片劃分為3個(gè)區(qū)片，為了使劃分結(jié)果更符合實(shí)際應(yīng)用，在初步劃分的基礎(chǔ)上，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目工程和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平調(diào)整區(qū)片范圍，最終得到征地區(qū)片范圍。

2）本次測(cè)算結(jié)果突破了統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)疊加法和年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定區(qū)片綜合地價(jià)，農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格采用無(wú)限年期的收益還原法，農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格采用個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)率法，輔以年產(chǎn)值倍數(shù)法，采用多種方法進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)汪清縣的實(shí)際情況，賦以權(quán)重值，使測(cè)算結(jié)果更加準(zhǔn)確和可行。

3）本次征地區(qū)片綜合地價(jià)與征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)相比增幅較大。對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行分析，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)區(qū)片價(jià)分別為106、64、45元/m2，制定的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平，確保不會(huì)因?yàn)檎鞯囟档彤?dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，符合汪清縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。與周邊市縣的比較也可以看出本次制定很好地實(shí)現(xiàn)了與周邊市縣的平衡銜接，價(jià)格合理。

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