徐靖波

2015年11月，習(xí)近平總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上明確強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，由此拉開了房地產(chǎn)去庫存序幕。2016年多地把房地產(chǎn)“去庫存”作為推進(jìn)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的重要舉措，2017年實(shí)行因城施策，強(qiáng)調(diào)對(duì)熱點(diǎn)城市調(diào)控與房地產(chǎn)去庫存并重。自2017年3月北京、杭州等城市不斷加碼調(diào)控政策以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)逐步降溫，市場(chǎng)預(yù)期正悄然發(fā)生改變。在此背景下房地產(chǎn)去庫存任務(wù)更加艱難、亟待推進(jìn)，而三四線城市為房地產(chǎn)去庫存的重點(diǎn)和關(guān)鍵所在。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈分化態(tài)勢(shì)

在“330新政”、金融及稅收等政策刺激下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步推進(jìn)、房地產(chǎn)去庫存取得切實(shí)成效。截至2017年4月，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積67469萬平方米、同比下降7.18%、較2016年末下降2.98%，其中住宅待售面積為37782萬平方米、同比下降16.21%、較2016年末下降6.15%。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯分化態(tài)勢(shì)，總體而言一二線城市房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程較快、一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格甚至出現(xiàn)相當(dāng)幅度上漲（但自2017年3月調(diào)控以來上漲勢(shì)頭得到控制）；而三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、庫存數(shù)據(jù)不容樂觀。例如2016年上海、深圳、南京等5個(gè)城市房?jī)r(jià)全年漲幅超過4 0%，其中深圳超過50%；東北地區(qū)的二三線城市價(jià)格同比漲幅一般在3%以內(nèi)，甚至有負(fù)增長(zhǎng)的城市。2016年9月《中國(guó)50城住宅庫存報(bào)告》也反映出去庫存周期明顯分化的現(xiàn)象：深圳、重慶、杭州等16個(gè)城市去庫存周期較短，屬于供不應(yīng)求；三四線城市去庫存周期普遍較長(zhǎng)。東北三省有9個(gè)城市在樣本內(nèi)，其中有6個(gè)城市庫存嚴(yán)重過剩：哈爾濱、大連是有區(qū)域影響力的二線城市，去庫存周期為2.6年、2.9年；三四線城市去庫存周期則更長(zhǎng)，丹東為3.8年、鞍山4.2年、撫順5.4年、牡丹江6.7年。三四線城市是我國(guó)房地產(chǎn)去庫存的重點(diǎn)，東北區(qū)域房地產(chǎn)去庫存任務(wù)也尤為艱巨。

東北區(qū)域房地產(chǎn)去庫存難的主要原因分析

東北地區(qū)二線城市對(duì)周邊城市產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”，進(jìn)一步弱化了其他城市資源與要素的聚集能力。需求不足與供給充沛相疊加是形成高庫存和去產(chǎn)能難的根本原因。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，庫存消化能力不足。多年來，東北一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)和淘汰鋼鐵、煤炭等落后產(chǎn)能背景下，很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)、而新興產(chǎn)業(yè)正在形成和發(fā)展當(dāng)中，東北已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)最弱的一個(gè)板塊。也正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、產(chǎn)業(yè)支撐力不強(qiáng)，東北地區(qū)人口長(zhǎng)期處于凈流出狀態(tài)，大大削弱了房地產(chǎn)庫存自我消化能力。2016年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為5.86‰，吉林省僅為0.34‰，而遼寧省為-0.42‰、-0.6‰。黑龍江省社科院2014年發(fā)布的《黑龍江省人口遷移與人口流動(dòng)研究報(bào)告》指出2000年至2011年年間黑龍江省戶籍凈遷出人口達(dá)322.5萬，且流失的人口中很多是高層、管理層或者生產(chǎn)線骨干力量。另外，按2016年商品房成交均價(jià)、城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入計(jì)算，在遼寧、吉林和黑龍江省可購(gòu)得商品房面積分別為5.41平方米、4.95平方米和4.86平方米。房?jī)r(jià)超過一些剛需承受能力、使需求不能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力，影響去庫存效果。

投資功能不明顯，對(duì)投資客吸引力較小。一二線城市在教育、醫(yī)療、公共基礎(chǔ)設(shè)施等方面聚集了大量的優(yōu)質(zhì)資源，資源稀缺性使其成為資金追捧對(duì)象，進(jìn)一步提升了投資價(jià)值?！胺孔邮怯脕碜〉摹庇^念在我國(guó)尚未形成。一二線房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高企，很大一部分原因是由投資需求推動(dòng)的。反觀東北，絕大部分城市都不具備這種優(yōu)勢(shì)，也無法復(fù)制海南省的獨(dú)特性，投資增值空間有限，對(duì)投資及投機(jī)性資金缺乏吸引力。以黑龍江省經(jīng)濟(jì)頗具活力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的大慶市為例，2016年新商品房每平米價(jià)格為5390元、同比持平，二手房每平米價(jià)格為5110元、同比上漲0.72%，相較于很多城市漲幅甚微。

土地供應(yīng)相對(duì)充足，產(chǎn)品供給存在錯(cuò)位。東三省相較于東中部其他省份而言地域遼闊，城市發(fā)展歷程較短，人口與工業(yè)發(fā)展速度也不快，客觀上使城市用地儲(chǔ)備充足、具備較強(qiáng)的土地供應(yīng)能力。而地方財(cái)政對(duì)土地的依賴，使地方政府有較強(qiáng)的土地供給意愿，也使房地產(chǎn)開發(fā)受到的土地約束較少。以遼寧省為例，2013～2015年間土地購(gòu)置費(fèi)占地方財(cái)政非稅收入的比重一直在60%～70%之間。同時(shí)，房地產(chǎn)供給也存在與需求錯(cuò)配的問題。各地都有一些樓盤因面積不合適、地理位置偏僻、周邊交通及生活基礎(chǔ)設(shè)施不完善等原因?qū)е落N售不暢，形成庫存。另外，還有一些因開發(fā)商“五證”不齊全，使房產(chǎn)形成庫存。

觀念有所偏頗，發(fā)展沖動(dòng)難以抑制。經(jīng)濟(jì)增速是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的重要指標(biāo)，影響市場(chǎng)預(yù)期和具體產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在習(xí)近平總書記提出不要破壞生態(tài)環(huán)境的GDP重要論述之前，地方官員更重視GDP在考核中的重要份量，故無論從哪個(gè)方面考慮地方政府都難以抑制對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的追求，特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)。2015年遼寧省固定資產(chǎn)完成投資占GDP的90.35%、黑龍江省為67.51%、吉林省為62.50%。目前，投資對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是無法替代的，且房地產(chǎn)建設(shè)可以拉動(dòng)上下游20多個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意義重大。另外，也存在一些地方對(duì)相關(guān)政策認(rèn)識(shí)不深、理解不透的傾向，好心辦壞事。如，把城鎮(zhèn)化建設(shè)狹隘理解為居住環(huán)境條件城鎮(zhèn)化，大舉通過建房、造城來推進(jìn)；還有缺少特色、以建房為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)等。

東北房地產(chǎn)去庫存的思路與建議

房地產(chǎn)去庫存的思路不應(yīng)局限在房地產(chǎn)，重點(diǎn)應(yīng)在于提升產(chǎn)業(yè)支撐力，增強(qiáng)城市活力，擴(kuò)大需求、改善供給。

推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市沒有活力，房地產(chǎn)也沒有市場(chǎng)。一是加快東北老工業(yè)基地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。要立足自身優(yōu)勢(shì)、充分挖掘東北老工業(yè)基地振興的政策紅利，提升產(chǎn)業(yè)支撐力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要加快高新技術(shù)在石化、能源、裝備制造等“老字號(hào)”產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，鞏固壯大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；深度開發(fā)木材、礦產(chǎn)、煤炭等“原字號(hào)”資源加工業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條向下游延伸、提高產(chǎn)業(yè)附加值；培育壯大新材料、生物、現(xiàn)代裝備制造等“新字號(hào)”戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和就業(yè)拉動(dòng)點(diǎn)。二是加快農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提升農(nóng)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益。要充分發(fā)揮東北黑土地的稀缺資源優(yōu)勢(shì)、全國(guó)商品糧基地的市場(chǎng)地位優(yōu)勢(shì)，加快種植結(jié)構(gòu)和方式調(diào)整，著力增加綠色農(nóng)產(chǎn)品供給，推動(dòng)品牌農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)、訂單農(nóng)業(yè)發(fā)展，改善供給質(zhì)量、促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

發(fā)揮政府導(dǎo)向作用，從供需兩端推動(dòng)去庫存。政府應(yīng)在堅(jiān)持市場(chǎng)化原則基礎(chǔ)上，通過政策引導(dǎo)發(fā)揮宏觀調(diào)節(jié)作用。一是進(jìn)行供給端管理。要限制土地供給規(guī)模，減少財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴。出臺(tái)減稅降費(fèi)相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。二是擴(kuò)大和激活需求端。進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，增加公租房和廉租房供給，完善租購(gòu)并舉的住房制度。要推動(dòng)戶籍等制度和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式改革，推動(dòng)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向城區(qū)轉(zhuǎn)移、推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化建設(shè)。繼續(xù)實(shí)施生態(tài)移民，加快生態(tài)環(huán)境保護(hù)嚴(yán)峻地區(qū)居民的搬遷，促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展。要積極對(duì)接北京紓解非首都功能機(jī)遇，吸引遷出的高校、有潛力的非過剩產(chǎn)能行業(yè)落戶，提升增長(zhǎng)動(dòng)力并引入優(yōu)秀人才。優(yōu)化創(chuàng)業(yè)、就業(yè)政策和環(huán)境，吸引外出人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)人口回流。

探索“房地產(chǎn)+”模式，拓寬去庫存渠道。產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展已成為發(fā)展趨勢(shì)，要根據(jù)本區(qū)域和各房地產(chǎn)特點(diǎn)選擇適合的模式，實(shí)現(xiàn)去庫存和發(fā)展同步化。一是“房地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式。我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，市場(chǎng)需求巨大、而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)供給存在嚴(yán)重不足。通過政府購(gòu)買、合作共營(yíng)等多種形式設(shè)立公辦和民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)去庫存與完善養(yǎng)老保障雙贏。二是“房地產(chǎn)+旅游”模式。東北具有豐富的自然資源、民俗文化等旅游資源，要抓住全域旅游的契機(jī)、以有條件的特色小鎮(zhèn)為切入點(diǎn)推動(dòng)房地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)融合，逐步形成輻射和帶動(dòng)效應(yīng)。三是“房地產(chǎn)+休閑農(nóng)業(yè)”模式。通過提供部分土地供房主耕種、綠色食品直供、采摘等方式吸引人們回歸自然、特別是中老年人群對(duì)此的需要。此外，還可探索“商業(yè)地產(chǎn)+文化娛樂”“地產(chǎn)+體育”“地產(chǎn)+養(yǎng)生”等模式，通過定位和功能的轉(zhuǎn)變促進(jìn)效用的轉(zhuǎn)化，助推房地產(chǎn)去庫存。

加大金融支持力度，增強(qiáng)居民購(gòu)買能力。金融是經(jīng)濟(jì)的核心，房地產(chǎn)去庫存需要金融多種形式的支持。一是加強(qiáng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度。要立足當(dāng)?shù)貙?shí)際，加強(qiáng)對(duì)“原字號(hào)、老字號(hào)、新字號(hào)”、農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面的金融支持，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效，增加社會(huì)就業(yè)崗位、促進(jìn)居民增收入，提升區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力。加大對(duì)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的支持，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展的包容性。二是通過完善金融產(chǎn)品滿足居民改善性住房需求。國(guó)家開發(fā)銀行應(yīng)加大對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造的支持力度。避免對(duì)購(gòu)房政策一刀切，東北地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下向上爭(zhēng)取首套房貸利率優(yōu)惠和還款期限，滿足居民對(duì)住宅和商業(yè)用房的需求。三是提高公積金運(yùn)用效率。要適應(yīng)形勢(shì)，在公積金繳存范圍、提取、使用、貸款方式上進(jìn)行改進(jìn)，重點(diǎn)支持職工購(gòu)買保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購(gòu)房需求，增強(qiáng)公積金運(yùn)用的靈活性和有效性。

（作者單位：中國(guó)人民銀行伊春市中心支行）