涂悅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟能否健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著我國國家經(jīng)濟的發(fā)展，國家政策的傾斜，市場的深入開放以及大量資本的涌入，房地產(chǎn)正處在一個勢不可擋的發(fā)展擴張時期。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的是一系列問題和挑戰(zhàn)，企業(yè)資金鏈告急，土地供給不足，地價上漲過快，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不健全等。為了保證房地產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得企業(yè)承受著更大的資金壓力，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身具有開發(fā)資金投入大，投資回收期長，風險較大等特點，營運資金的使用效率對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)營運資金按渠道分類，可分為經(jīng)營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營運資金 渠道 分類

一、引言

對營運資金的管理簡單來說就是對企業(yè)的流動資產(chǎn)和流動負債的管理。由于企業(yè)應(yīng)以一定量的營運資金為基礎(chǔ)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，并且營運資金指標可以對企業(yè)的經(jīng)營水平做出反應(yīng)，因此，管理營運資金是財務(wù)管理中的重要組成部分。

基于渠道視角對營運資金進行管理是以營運資金的重新分類為切入點，在將企業(yè)整體營運資金劃分為經(jīng)營活動營運資金和理財活動營運資金的基礎(chǔ)上，進一步把經(jīng)營活動營運資金按渠道的關(guān)系分成采購渠道的營運資金，生產(chǎn)渠道的營運資金，銷售渠道的營運資金，這樣的分類可以將各個營運資金項目涵蓋在內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，涵蓋了從土地的取得，到項目策劃、項目規(guī)劃設(shè)計、到建設(shè)實施、銷售及后期物業(yè)管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實際上它卻是從事經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金密集，對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金重分類，可以清晰的反映出營運資金在各渠道的分布狀況，為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎(chǔ)。

二、基于渠道視角的房地產(chǎn)企業(yè)營運資金分類

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動按業(yè)務(wù)性質(zhì)可分為三類，分別是經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動，其中投資活動和籌資活動統(tǒng)一為理財活動。相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)營運資金按渠道分類，可分為經(jīng)營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分，其中。經(jīng)營活動的營運資金又可以進一步細化為采購渠道營運資金、生產(chǎn)渠道營運資金、銷售渠道營運資金。這種分類方法既能夠?qū)⒏鱾€營運資金項目涵蓋在內(nèi)，又可以清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略的研究奠定基礎(chǔ)。

1、理財活動的營運資金

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的資金具有投入總量大，使用周期長的特點，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全依靠自有資金來維持生產(chǎn)經(jīng)營，必須靠向銀行和其他金融機構(gòu)貸款融資。因此，理財活動的營運資金管理目標就是在保證企業(yè)經(jīng)營活動營運資金需要的前提下保證企業(yè)具有足夠的流動性和償債能力。理財活動營運資金包括：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債、應(yīng)收股利、應(yīng)付股利、一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)、一年內(nèi)到期的非流動負債、短期借款、應(yīng)收利息、其他流動資產(chǎn)、其他流動負債。這些營運資金項目都并不直接參與經(jīng)營活動，而主要發(fā)生在企業(yè)的投資和籌資活動中，稱為理財活動營運資金。理財活動營運資金的計算公式是：理財活動的營運資金=貨幣資金-短期借款+交易性金融資產(chǎn)-交易性金融負債+應(yīng)收股利-應(yīng)付股利+應(yīng)收利息-應(yīng)付利息+一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)-一年內(nèi)到期的非流動負債+其他流動資產(chǎn)-其他流動負債。

2、采購渠道的營運資金

采購渠道是連接企業(yè)和供應(yīng)商的，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是使建材物資由供應(yīng)商通過商流和物流轉(zhuǎn)移到企業(yè)，在這個過程中，物流體現(xiàn)為形成的原材料存貨上，商流體現(xiàn)為交易形成的預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)上，而所有這些則構(gòu)成了采購渠道的營運資金。這些都是發(fā)生在采購過程中，屬于采購渠道營運資金，其中原材料存貨和預(yù)付賬款的發(fā)生占用了企業(yè)的自有資金，而應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)的方式則占用的是供應(yīng)商的資金，為企業(yè)節(jié)約了資金，并且起到了環(huán)境資金壓力的作用。采購渠道營運資金=原材料存貨+預(yù)付賬款-應(yīng)付賬款-應(yīng)付票據(jù)。

3、生產(chǎn)渠道的營運資金

生產(chǎn)渠道的營運資金是指發(fā)生在生產(chǎn)環(huán)節(jié)或與生產(chǎn)過程相關(guān)的營運資金。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)渠道營運資金包括擬開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款。這些都是發(fā)生在生產(chǎn)過程中，屬于生產(chǎn)渠道營運資金。其中在建和擬建開發(fā)產(chǎn)品、其他應(yīng)收款占用了企業(yè)資金，而應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款則無償占用外單位的資金，為企業(yè)提供免費的商業(yè)信用，節(jié)約了資金。生產(chǎn)渠道的營運資金=擬開發(fā)產(chǎn)品+在建開發(fā)產(chǎn)品+其他應(yīng)收款-應(yīng)付職工薪酬-其他應(yīng)付款。

4、銷售渠道的營運資金

銷售渠道是連接生產(chǎn)者與消費者的，是讓商品房流向市場實現(xiàn)商品價值的通道。房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道的營運資金是指企業(yè)在商品房銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的資金項目，主要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費。這些都是發(fā)生在銷售過程中，屬于銷售渠道營運資金。其中應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品占用了企業(yè)資金，而預(yù)收賬款和應(yīng)交稅費則無償占用了外部的資金，為企業(yè)提供免費的商業(yè)信用，節(jié)約了資金。銷售渠道的營運資金=應(yīng)收賬款+應(yīng)收票據(jù)+房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品-預(yù)收賬款-應(yīng)交稅費。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟能否健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)企業(yè)營運資金按渠道分類，可分為經(jīng)營活動的營運資金和理財活動的營運資金兩個部分，其中，經(jīng)營活動的營運資金又可以進一步細化為采購渠道營運資金、生產(chǎn)渠道營運資金、銷售渠道營運資金。本文對房地產(chǎn)企業(yè)從渠道管理角度出對其營運資金進行分類，對完善和補充房地產(chǎn)營運資金管理理論提供一定的學(xué)術(shù)價值。

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