欒秋麗

摘要：房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)的支撐類產(chǎn)業(yè)，但因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)企業(yè)獲得資金的渠道受到一定限制，使得商業(yè)銀行成為其運(yùn)作資金的主要來源。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款在各金融機(jī)構(gòu)的貸款余額越來越多，比重越來越大，并呈不斷上升的趨勢；而且房地產(chǎn)行業(yè)自身便是一個(gè)高投入、高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，所以房地產(chǎn)業(yè)所匯集的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行，不容忽視。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行、房地產(chǎn)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)管理

一、目前滄州市房地產(chǎn)開發(fā)類貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念

商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對(duì)象一般為經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按貸款用途一般分為住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款。住房開發(fā)貸款指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。住房開發(fā)項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、高檔住宅或別墅等。商業(yè)用房貸款是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售商業(yè)用房的貸款。商業(yè)用房開發(fā)項(xiàng)目包括寫字樓、商場、公寓或集寫字樓、商場、酒店和公寓為一體的綜合性商貿(mào)樓等。

（二）目前滄州市房地產(chǎn)開發(fā)類貸款發(fā)展現(xiàn)狀

滄州市房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與住房改革密切相關(guān)，住房短缺是導(dǎo)致住房制度改革的最初動(dòng)因?？梢哉f，房地產(chǎn)金融是隨房改的逐步深入而發(fā)展起來的，而房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)金融的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)滄州市經(jīng)濟(jì)和人民生活的改善起到了非常重大的貢獻(xiàn)。

截止到2016年6月末，滄州市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額為70.55億元，69.23%為住房開發(fā)貸款，27.58%為商業(yè)用房開發(fā)貸款，3.19%為地產(chǎn)開發(fā)貸款，較年初增加0.43億元。

目前不良貸款余額1 06億元，比年初增加0.35億元；不良率0.24%，比年初增長0.06個(gè)百分點(diǎn)。其中：房產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額為o.18億元，不良率為0.26%，比年初下降了0.04個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)用房不良貸款余額為0.42億元，不良率為2.27%，比年初增長0.87個(gè)百分點(diǎn)。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的各類風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)：近期房地產(chǎn)新政對(duì)滄州市場產(chǎn)生一定影響。

今年以來，河北省政府出臺(tái)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)是從健康發(fā)展的若干措施》后，滄州市及時(shí)落地相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場影響顯著。2016年二季度滄州房價(jià)基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，6月份每平方米6702元，較上月增加183元。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)貸款潛在違約風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。

在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，由借款者的違約行為所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或待漲貸款時(shí)影響銀行經(jīng)營業(yè)績的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。信用風(fēng)險(xiǎn)除了來自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達(dá)到預(yù)期，而開發(fā)貸款的還款來源對(duì)項(xiàng)目銷售具有很強(qiáng)的依賴性，一旦項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，形成很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

受政策導(dǎo)向和市場預(yù)期雙重影響，滄州市房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)依然存在。一是今年以來利率下調(diào)、公積金貸款政策放寬等樓市新政陸續(xù)推出，盡管全市房地產(chǎn)庫存壓力不大。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資受限的調(diào)控背景下，房企融資方式日趨復(fù)雜，通過信托、委托貸款、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)或者民間融資等多渠道獲取信貸資金，加大了風(fēng)險(xiǎn)防控的難度。二是房地產(chǎn)貸款客戶經(jīng)營狀況和償債能力變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，因經(jīng)營狀況不善等原因?qū)е碌睦习迮苈返痊F(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致銀行貸款無法償還，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之增加。

（三）市場風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)別機(jī)構(gòu)行業(yè)集中度較高。

房屋價(jià)格決定機(jī)制復(fù)雜，在國內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來定價(jià)，導(dǎo)致定價(jià)的不確定性很高，隨意性很強(qiáng)，均衡房價(jià)難以準(zhǔn)確界定，房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大；短期供求關(guān)系可能完全不反映社會(huì)真實(shí)需求；一旦消費(fèi)者對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期發(fā)生改變就會(huì)轉(zhuǎn)向“惜購”，市場的有效需求嚴(yán)重萎縮，形成市場風(fēng)險(xiǎn)。

二季度末，全市銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占比18.89%，但是個(gè)別機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比過高，如滄州工行和滄州建行房地產(chǎn)貸款余額占比48%和39%，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)政策不斷挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場的動(dòng)蕩將會(huì)給銀行資產(chǎn)質(zhì)量和穩(wěn)健運(yùn)營造成較大的沖擊，占比較高會(huì)導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)大大提升。

（四）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。

二季度末，個(gè)人住房貸款余額358.26億元，占全部房地產(chǎn)貸款的78.42%，較年初增長20.53%。目前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，個(gè)人住房貸款不良余額0.46億元，占全部房貸不良的43.54%，比年初增加0.17億元，不良率萬惡O.13%，比年初提高0.03個(gè)百分點(diǎn)。主要表現(xiàn)在銀行按揭貸款群體發(fā)生改變，由早期的國家公務(wù)員、企事業(yè)單位等優(yōu)質(zhì)行業(yè)員工群體轉(zhuǎn)換為農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、個(gè)體工商戶等人員群體，這部分購房群體流動(dòng)性大且工作不確定。在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)背景下，行業(yè)不景氣、裁員、收入降低等風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)發(fā)生，也將直接影響銀行按揭貸款的安全。

三、加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）加快房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

商業(yè)銀行應(yīng)加快自身數(shù)據(jù)庫建設(shè)，要廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的政策研究、市場研究和客戶研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測考核力度，認(rèn)真做好企業(yè)信息反饋工作，同時(shí)通過計(jì)算機(jī)技術(shù)建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，連續(xù)記錄企業(yè)經(jīng)營隋況、項(xiàng)目建設(shè)情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況等；并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場供求關(guān)系，對(duì)上述資料進(jìn)行系統(tǒng)分析，不間斷的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，提早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)來源、判別風(fēng)險(xiǎn)程度和預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)走勢，形成定期預(yù)警風(fēng)暴、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理向集約化、精細(xì)化、現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)事前減少或避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生帶來的損失。

（二）明確商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款貸后管理責(zé)任

商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的客戶經(jīng)理要定期走訪客戶獲取信息，及時(shí)了解項(xiàng)目的建設(shè)和銷售進(jìn)度、實(shí)際完工情況、貸款用途的落實(shí)情況、還款計(jì)劃的執(zhí)行情況等，要求企業(yè)按照工程進(jìn)度用款、按照銷售進(jìn)度還款，做到?？顚Ｓ?，防范貸款挪用，并按照時(shí)間要救將有關(guān)信息如實(shí)記錄。客戶經(jīng)理要對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析判斷，并根據(jù)所發(fā)現(xiàn)的問題動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，及時(shí)采取相應(yīng)措施防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制一線責(zé)任。

（三）合理投入貸后資源

加強(qiáng)客戶經(jīng)理和專職貸后管理組織人員的配置，按照客戶管理范圍和深度的需要，配置客戶經(jīng)理，保證人員的數(shù)量和智力。根據(jù)業(yè)務(wù)需要，可設(shè)立團(tuán)隊(duì)或?qū)Ｖ茘徫?，組織讀到落實(shí)貸后管理工作，對(duì)客戶經(jīng)理的貸后分析和管理進(jìn)行支持。必要時(shí)可配備專職文員，在房地產(chǎn)客戶較多的情況下，由專職文員負(fù)責(zé)系統(tǒng)錄入、報(bào)表維護(hù)等操作性工作，增加客戶經(jīng)理用于貸后檢查和分析工作的時(shí)間，通過分工保證貸后管理的資源投入。

（四）優(yōu)化貸后管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定動(dòng)作

完善客戶貸后分級(jí)管理，通過差異化提高客戶經(jīng)理工作的針對(duì)性和有效性?？砂凑湛蛻羰谛乓?guī)模、資產(chǎn)分類、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況確定客戶管理級(jí)別，使用不同的頻率和管理要點(diǎn)，從而將有限的資源集中在最需要加強(qiáng)管理的客戶上。完善貸后管理要點(diǎn)，優(yōu)化貸后管理手冊，將貸后管理要點(diǎn)和客戶分析的知識(shí)性內(nèi)容分離，更好的指導(dǎo)客戶經(jīng)理。貸后管理要點(diǎn)是客戶經(jīng)理貸后工作的必備要點(diǎn)和規(guī)定動(dòng)作，包括且不限于企業(yè)管理情況、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)情況、資金情況、同業(yè)策略等。

（五）加強(qiáng)貸后管理的條線管理

加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)和檢查，通過加強(qiáng)客戶經(jīng)理的培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高客戶經(jīng)理貸后管理能力，通過條線內(nèi)部加強(qiáng)貸后管理的內(nèi)控檢查，確保制度的執(zhí)行，保證貸后管理不折不扣的落實(shí)執(zhí)行，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)朝著又好又快的良性軌道發(fā)展。

（六）加強(qiáng)貸后管理的條線管理

加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)和檢查，通過加強(qiáng)客戶經(jīng)理的培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高客戶經(jīng)理貸后管理能力，通過條線內(nèi)部加強(qiáng)貸后管理的內(nèi)控檢查，確保制度的執(zhí)行，保證貸后管理不折不扣的落實(shí)執(zhí)行，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)朝著又好又快的良性軌道發(fā)展。