王高迪　王松濤

摘 要 小區(qū)車位、車庫的權(quán)利歸屬上融合了法理與實踐中人情因素，法理上從不同的角度出發(fā)，因判斷標(biāo)準以及定義的層面上有所不同，對于權(quán)利歸屬的解釋也就存在著差異性，同時由于在實踐中土地資源的稀缺性以及圍繞車庫車位相關(guān)人的經(jīng)濟趨利性造成了雙方圍繞著權(quán)利歸屬上的互不讓步，歸屬性的法律規(guī)章沒有明確，司法對于問題的爭議也會存在著不同的判決，進一步加重了權(quán)利歸屬問題的復(fù)雜性。其實，在權(quán)利歸屬上最重要的是要把握車庫車位的性質(zhì)，在完善相關(guān)法律基礎(chǔ)上加強對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利保障。

關(guān)鍵詞 小區(qū)車位 車庫 權(quán)利歸屬

作者簡介：王高迪，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院助教，研究方向：民法學(xué)、經(jīng)濟法學(xué)；王松濤，河南省靈寶市人民檢察院公訴局局長，檢察委員會委員。

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.407

為解決小區(qū)車位車庫的權(quán)利歸屬問題，只有從法律角度上對法律上的完善才能夠?qū)崿F(xiàn)對雙方的利益保障，維護業(yè)主的權(quán)利，提高業(yè)主的生活質(zhì)量，進一步完善我國的產(chǎn)權(quán)制度。

一、小區(qū)車位、車庫歸屬問題的焦點

小區(qū)車位、車庫歸屬問題的焦點大部分在車位、車庫的面積是否計入商品房公攤部分的面積，車位、車庫的建造成本是否計入住宅開發(fā)的總成本當(dāng)中以及關(guān)于物權(quán)法中車位、車庫歸屬問題的法規(guī)的一些解釋具有歧義性。

（一）小區(qū)車位、車庫面積是否應(yīng)計入商品房的公攤面積當(dāng)中

有專家認為小區(qū)的車位、車庫面積是否計入到了商品房的公攤面積中，這是判斷車位、車庫歸屬問題的主要依據(jù)。在持這種觀點的學(xué)者看來，小區(qū)業(yè)主在購買商品房時如果將車位、車庫面積計入了公攤面積當(dāng)中，那么小區(qū)的車位、車庫就應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所共有；反之，如果公攤面積中不包括車位、車庫的面積，那么小區(qū)的車位、車庫就不是小區(qū)業(yè)主所有，而仍歸開發(fā)商所有。就這個問題，首先，根據(jù)我國法律來看，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定獨立使用的地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室、管理用房和作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。因此獨立的車位、車庫面積是不能計入小區(qū)的公攤面積當(dāng)中的。其次，如果把車位、車庫面積計入公攤面積中，小區(qū)的車位和車庫屬于全體業(yè)主所共有，這就產(chǎn)生了業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，為什么業(yè)主支付了車位和車庫的價款卻沒有得到車位和車庫的所有權(quán)，這對業(yè)主來說是不公平的；最后，嚴格來說業(yè)主購買的房屋面積是不包括房屋以外的面積的，因此室外的車位以及車庫面積的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商。從以上三方面來看，我們不應(yīng)將小區(qū)車位、車庫面積算在商品房的公攤面積中。若開發(fā)商在出售房屋時把車位、車庫面積計入公攤面積，既是不合法的也是不合理的。

（二）小區(qū)車位、車庫的建造成本是否應(yīng)當(dāng)歸入住宅開發(fā)的成本當(dāng)中

關(guān)于這個問題，目前仍然需要商榷。首先，業(yè)主們所購買的房屋價格是由建筑成本、小區(qū)位置、交通、教育醫(yī)療等多種因素共同決定的，建造成本只是其中的一個方面，并不能完全決定房屋價格。也就是說，在房屋價格形成過程中，車位、車庫的建造成本只會影響最終成交的價格，對于歸屬問題是沒有意義的，不能作為歸屬的依據(jù)。其次，把車位、車庫的建造成本歸入住宅開發(fā)的成本也不利于市場經(jīng)濟的公平競爭，用售價來確定車位和車庫的歸屬權(quán)，落后的地產(chǎn)開發(fā)商借口沒有計入車位和車庫的成本而提高房屋的售價或者保留車位和車庫的所有權(quán)，這樣打擊了優(yōu)秀地產(chǎn)開發(fā)商的積極性。最后，把車位和車庫的建造成本計入開發(fā)成本來判斷歸屬權(quán)也不符合實際生活中人們商品交易的基本習(xí)慣，一個商品的價格是否計入另一件商品的價格是不能作為所有權(quán)的判斷依據(jù)的。

（三）物權(quán)法中車位、車庫歸屬問題的法規(guī)具有歧義性

首先，《物權(quán)法》中規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，其中“首先滿足業(yè)主的需要”過于原則和籠統(tǒng)，并由此產(chǎn)生了歧義性的解釋。第一，“首先滿足”是無條件滿足還是同等條件下業(yè)主有優(yōu)先權(quán)，是優(yōu)先使用權(quán)還是優(yōu)先購買權(quán)，都是模糊的；第二，在滿足了小區(qū)業(yè)主的前提下，剩余車位和車庫是否允許出租或出售給業(yè)主以外的人，是否有時間限制，以及小區(qū)業(yè)主是否可以一次性購買多個車位或車庫；第三，小區(qū)業(yè)主在出售房屋時是否必須將車位或車庫出售給小區(qū)內(nèi)部的人，等等由于法規(guī)表述的籠統(tǒng)造成的所有權(quán)問題也模糊不清。其次，《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定”，該條款并沒有對沒有約定的情況進行說明，同時什么樣的車位、車庫可以進行約定也沒有具體解釋，另外約定的主、時間以及方式也都是模糊不清的。

二、完善小區(qū)車位、車庫權(quán)利歸屬的立法建議

法律應(yīng)適應(yīng)現(xiàn)實生活中的變化，對相關(guān)規(guī)定應(yīng)該有因地制宜的改變，同時在解決車位以及車庫的問題中應(yīng)該抓住關(guān)鍵性因素，明確保護權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮出物的效用。

（一）完善相關(guān)的法律規(guī)定，打造完整的法律體系

相關(guān)的法律規(guī)定可能對現(xiàn)實生活中存在的各種問題沒有完全反映出來，因此有不合理的地方，對小區(qū)車位、車庫的權(quán)利歸屬規(guī)定上前提是要能夠?qū)噹煲约败囄坏念愋瓦M行劃分。在現(xiàn)代社會中，小區(qū)在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)該考慮到車庫車位的建設(shè)，可以建立兩種類型的車庫車位，一種是公共的，一種是私人的車庫車位，法律也應(yīng)該就這兩個方面制定相關(guān)的規(guī)定細則。公共的車庫與車位在隨著小區(qū)業(yè)主的購房直接融入到業(yè)主的權(quán)利歸屬范圍內(nèi)，而私人的增設(shè)的車位與車庫則需要業(yè)主根據(jù)相關(guān)的協(xié)議進行協(xié)商購買其產(chǎn)權(quán)，根據(jù)登記過戶來獲得車庫車位的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資格。這兩種類型的車庫與車位應(yīng)該有所不同的規(guī)定，保證業(yè)主的停車需求。

車庫車位建設(shè)其實就是一個稀缺性土地的利用問題，在日益城市化的背景下，土地意味著經(jīng)濟價值，法律上應(yīng)該對土地的使用權(quán)以及土地的產(chǎn)權(quán)等方面進行明確的規(guī)定，小區(qū)在建設(shè)中也應(yīng)該加強對土地的合理利用，小區(qū)綠化的地下空間就可以建設(shè)成為地下車庫，而小區(qū)的綠化本身就已經(jīng)屬于業(yè)主的權(quán)益一部分，屬于全體業(yè)主的權(quán)益，為此在綠化空間下建立的地下車位車庫權(quán)利就應(yīng)該歸屬于小區(qū)業(yè)主所有。相關(guān)的法律規(guī)定應(yīng)該對這些進行詳細化的解釋以及明確化的指導(dǎo)。同時隨著社會環(huán)境的變化，關(guān)于小區(qū)車庫車位的建設(shè)可能又會存在著不同的模式，對于這些新的條件下產(chǎn)生的新的問題，法律也應(yīng)該適時的改變，進一步完善發(fā)揮其指導(dǎo)性作用。

（二）加強完善登記制度，明確物的權(quán)利主體

物權(quán)是一個不斷在變動的權(quán)利，因為歸屬上的變化可能導(dǎo)致實際的受益人所受到的權(quán)益也有所不同，盡管當(dāng)前我國的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)要求進行統(tǒng)一登記，但是關(guān)于不動產(chǎn)的登記范圍以及登記的結(jié)構(gòu)和辦法等等相關(guān)細則性的規(guī)定都沒有明確化，也就是說我國當(dāng)前還沒有一部專門性的《不動產(chǎn)登記法》，法律上的缺失就容易造成不動產(chǎn)登記制度在操作上的難以實行?！段餀?quán)法》在第136條中規(guī)定了地下空間建筑物權(quán)利的相關(guān)立法規(guī)定，但是在實際上地下空間建筑物的登記規(guī)定應(yīng)該隸屬于不動產(chǎn)的登記范圍，通過對統(tǒng)一的地下車位車庫空間的權(quán)利登記減少出現(xiàn)在業(yè)主與開發(fā)商，業(yè)主與業(yè)主之間就小區(qū)的停車位以及車庫權(quán)利上的矛盾與糾紛，合理化的利用地下車庫車位的資源，改善小區(qū)局面的生活質(zhì)量。

在不動產(chǎn)登記制度的建構(gòu)上應(yīng)該包括這幾個方面，首先在登記中應(yīng)該實行的是實名登記，車庫以及車位的實際權(quán)利人是誰就應(yīng)該登記誰的名義下，明確實際的權(quán)益人，也有助于對不動產(chǎn)的相關(guān)信息搜集，同時保證實際受益人的權(quán)利，能夠進一步規(guī)范在未來中不動產(chǎn)的交易。在不動產(chǎn)登記制度的建立中還應(yīng)該對小區(qū)的車位以及車庫的相關(guān)權(quán)利范圍進行明確的界定與劃分，明確權(quán)利的范圍有助于業(yè)主能夠主動的維護自己的權(quán)益，也有助于解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾。在不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中也應(yīng)該對其進行登記，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，即車庫車位的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該將原來的不動產(chǎn)受益人轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的不動產(chǎn)受益人，盡管受益人的名稱改變，但是在實際權(quán)利以及登記的內(nèi)容上應(yīng)該是一致的，保證雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上的公平性。為了保證車庫車位登記上的公平性以及一致性，相關(guān)登記的法律制度應(yīng)該保持全國一致的原則。當(dāng)前正是因為沒有統(tǒng)一的車位車庫登記制度才造成了我國的城市小區(qū)車庫車位管理上出現(xiàn)的不合法理性的局面。在保證不動產(chǎn)法律制度上的統(tǒng)一之外還應(yīng)該完善不動產(chǎn)等級機構(gòu)的統(tǒng)一性與完整性。

（三）完善信息公開制度，建設(shè)透明的信息化程序

相關(guān)政府部門以該加大立法建設(shè)，完善相關(guān)的法律規(guī)定，加強商品房的信息公開制度建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)上應(yīng)該對小區(qū)的車庫以及車位的權(quán)屬情況進行公示，真正的解決小區(qū)中車位車庫的所有權(quán)歸屬新問題。關(guān)于信息公開的一個目的就是為了能夠清晰的指導(dǎo)開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)的過程中是否將小區(qū)的車位以及車庫所占用的空間面積分攤到小區(qū)業(yè)主的身上，如果這部分面積已經(jīng)分攤到業(yè)主的身上，小區(qū)的業(yè)主就沒有必要在為小區(qū)的車庫以及車位進行購買以及權(quán)利登記了，因為在權(quán)屬關(guān)系上已經(jīng)確定了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但是如果沒有分攤到業(yè)主身上，建設(shè)的車庫以及車位就屬于開發(fā)商，信息公開從而解決了處于開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾問題。

盡管信息公開制度有此良好的預(yù)期，但是這種預(yù)期在開發(fā)商的利益面前完全可以被忽視，為了獲得更多的利潤，開發(fā)商可以針對車庫以及車位的面積進行欺騙性的更改信息，這就造成了公開信息看似合理合法，但是實際上具有片面性，完全是有利于開發(fā)商利益。針對信息公開制度的這一弊病，除了對信息公開制度的建立還需要對信息公開制度的監(jiān)管，保證信息公開是準確無誤的，從而能夠真正發(fā)揮約束開發(fā)商的效果。信息公開制度的監(jiān)督需要各個行政管理部門協(xié)調(diào)一致，密切配合，對不符合的信息要堅決查處并修改，將真實的信息公布于眾，以此來規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為，來保證業(yè)主的合法利益。

三、結(jié)語

經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高使得私家車的擁有量持續(xù)增多，而城市空間的有限性又嚴重的約束了小區(qū)業(yè)主的停車需求，小區(qū)車位以及車庫作為小區(qū)居民生活的配套性措施理應(yīng)得到開發(fā)商的重視與完善，但是經(jīng)濟上的趨利性以及實踐上事實的復(fù)雜性和法律上的模糊性導(dǎo)致各種矛盾的凸顯，開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾升級，但是問題的解決效果卻一直處于低效狀態(tài)。在小區(qū)的車位車庫權(quán)利歸屬上應(yīng)該明確車庫車位的法律性質(zhì)，完善《物權(quán)法》關(guān)于建筑物歸屬以及利用的各方面規(guī)定，同時也要完善各種配套性的制度，加強登記制度以及信息公開制度的建設(shè)，注重行政的監(jiān)督以及司法解釋，綜合各方面的作用，減少開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾糾紛，維護業(yè)主在車位車庫權(quán)利歸屬上的合法利益。

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