王凱璇 大慶市第一中學(xué)

中國與日本房地產(chǎn)市場泡沫的比較分析

王凱璇 大慶市第一中學(xué)

我國當(dāng)前一線城市和部分二線城市房價上漲嚴(yán)重，脫離了房地產(chǎn)真實(shí)需求，投機(jī)炒作嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫加劇，如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫成為我們當(dāng)前要面對的問題。日本在20世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫及其破滅能給我們提供重要的借鑒，我們通過對比中國和日本房地產(chǎn)泡沫的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)，挖掘日本房地產(chǎn)泡沫破滅對我們的啟示，最終提出要逐步收縮房地產(chǎn)信貸，防止房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大；不能采取過于緊縮的調(diào)控政策，避免泡沫刺破；管制資本賬戶，防止國際游資借機(jī)炒作；加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加投資機(jī)會；保持經(jīng)濟(jì)自主性，不能受其他國家操控等。

房地產(chǎn)泡沫 中日比較 結(jié)構(gòu)調(diào)整

引言

中國由于受到1997年亞洲金融危機(jī)的影響，被迫從1998年開始住房市場化改革，以房地產(chǎn)市場度過金融危機(jī)，此后，在經(jīng)歷1998至2004年房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展后進(jìn)行調(diào)控，但由于希望在2008年金融危機(jī)中保持經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定，再次將重心放在房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行扶持與提振，從而房地產(chǎn)泡沫逐步被吹大。中國房地產(chǎn)市場中泡沫成分較重，其中一、二線城市快速上漲，北京、上海、廣州、深圳房價上漲速率趨勢雖然略微下降但仍以較高速率增長，以及合肥、南京、廈門、蘇州房價在2015至2016年間上漲一倍有余，堪比80年代中后期東京房價走勢，但三四線城市房價開始平穩(wěn)甚至下降。所以中國的房地產(chǎn)泡沫主要集中在一線城市和部分二線城市。

有很多人將中國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象與日本八九十年代的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行比較，認(rèn)為其中有很多相似之處，了解日本房地產(chǎn)泡沫破滅的始末以及進(jìn)行中日比較對于處理我國當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫有重要的借鑒意義。日本在上世紀(jì)八九十年代也曾發(fā)生過房地產(chǎn)市場泡沫，并最終破滅，給經(jīng)濟(jì)帶來很大的沖擊。日本由于七八十年代對外貿(mào)易快速發(fā)展，美國等對日本長期處于貿(mào)易逆差，他們認(rèn)為這將不利于美國等經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和就業(yè)，于是要求日本采取措施，日元需要升值，進(jìn)而引發(fā)《廣場協(xié)議》的簽訂，《廣場協(xié)議》要求日本連續(xù)5年每年對美元升值5%以上，人們對日元的升值預(yù)期上升，導(dǎo)致大量國際游資涌入日本，但是日本國內(nèi)可供投資的機(jī)會并不多，所以這些資本基本都涌入了股市和房市，從而導(dǎo)致房價瘋狂上漲，以致泡沫吹大，最終變得一發(fā)不可收拾。1989年在日本緊縮銀根之后，到1990年日本股市泡沫破滅，股價大跌，隨后1991年日本房地產(chǎn)市場泡沫破滅，房價大跌，在此之后，日本的經(jīng)濟(jì)陷入了持久的低迷，有人稱之為“失去的十年”，其主要原因就是股市和房地產(chǎn)市場泡沫破滅引起的連鎖反應(yīng)。我國在2015年經(jīng)歷了股市泡沫的破滅，而房地產(chǎn)市場目前運(yùn)行相對平穩(wěn)，但泡沫越吹越大，我們需要研究日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，處理好中國的房地產(chǎn)市場泡沫。

以下將比較中國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫與日本房地產(chǎn)泡沫的異同，以及日本房地產(chǎn)市場發(fā)展對中國的啟示。

一、中國與日本房地產(chǎn)泡沫的相同點(diǎn)

對比中國與日本房地產(chǎn)泡沫的相同點(diǎn)有利于我們更好地認(rèn)識到中國房地產(chǎn)的潛在問題，從而采取相應(yīng)的措施進(jìn)行應(yīng)對，目前來看，中國與日本房地產(chǎn)泡沫的相同點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）房價大幅上漲，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)

日本在1985年之后，受到《廣場協(xié)議》的影響，大量資金涌入日本，尤其是股市和房市，導(dǎo)致日本房地產(chǎn)價格大幅上漲，一度脫離了其真實(shí)價值，其中大部分是投機(jī)炒作，當(dāng)時日本陸續(xù)買下了美國的洛克菲勒中心和帝國大廈，甚至一度傳聞泡沫破滅前夕，一個東京可以買下整個美國，房地產(chǎn)泡沫由此可見一斑。中國當(dāng)前的房價雖然沒有日本當(dāng)時泡沫那么劇烈，但是依舊是存在大量的投機(jī)現(xiàn)象，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)價格脫離了其真實(shí)需求。

（二）同期都伴隨著經(jīng)濟(jì)下滑、產(chǎn)能過剩的壓力

中國和日本都是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，資金部分囤積，政府為擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷現(xiàn)狀，以房地產(chǎn)市場提高資金流動性，達(dá)到恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的目的，日本當(dāng)時是由于日元升值、匯率上升導(dǎo)致出口貿(mào)易受阻，造成國內(nèi)過剩的產(chǎn)能無法向外輸出，中國由于結(jié)構(gòu)調(diào)整的不充分導(dǎo)致了產(chǎn)能過剩，近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速率趨于平緩，更加劇產(chǎn)能過剩情況，進(jìn)而導(dǎo)致大量資金滯留，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

（三）寬松的財(cái)政政策與貨幣政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場投資過剩

日本80年代以加大貨幣發(fā)行量、減少利率，刺激中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，刺激對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府方面則加大財(cái)政投入來進(jìn)一步刺激企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)。而中國則是在2008年推行4萬億刺激計(jì)劃，達(dá)到緩解國內(nèi)資金周不利狀況，也是積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投資過剩。

二、中國與日本房地產(chǎn)泡沫的不同點(diǎn)

對比中國和日本房地產(chǎn)泡沫的不同點(diǎn)，有利于我們認(rèn)識到中國房地產(chǎn)泡沫的特殊性，從而采取不同的態(tài)度和措施來應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫。中國和日本房地產(chǎn)泡沫的不同點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）經(jīng)濟(jì)自主性不同，中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)自主性更強(qiáng)

日本受到《廣場協(xié)議》的制約，國際匯率受到限制，經(jīng)濟(jì)自主性大大減弱，匯率上升，日元升值，經(jīng)濟(jì)由對外貿(mào)易轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝赓Y涌進(jìn)為主。而中國尚未處于完全開放狀態(tài)，未處于國際經(jīng)濟(jì)上游，對匯率控制仍具有一定主動性，2016年底，人民幣一度貶值，有利于中國發(fā)展出口經(jīng)濟(jì)，提高資金流動性，減少國際資本進(jìn)入中國，降低游資投入房地產(chǎn)比例。

（二）面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在差異

日本國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間小，資源少，故在八九十年代經(jīng)濟(jì)發(fā)展以技術(shù)加工型的對外貿(mào)易為主，其受到國際游資影響較大。對比中國而言，中國人口眾多，國內(nèi)市場巨大，所以對外依賴并沒有那么高，開放程度比日本低，受到國際資本的沖擊相對較小，且中國處于快速地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大，便于提高資金流動性，緩解游資滯留問題。而且中國的城市化水平?jīng)]有當(dāng)時的日本高，中國的房地產(chǎn)還有很大空間。

（三）對房地產(chǎn)泡沫的認(rèn)識不同

日本對房地產(chǎn)泡沫認(rèn)識不充分，前期盲目刺激對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)，又加大房地產(chǎn)市場投入來緩解資金流動問題，以致泡沫吹大，加之對泡沫發(fā)展程度的錯誤預(yù)計(jì)，導(dǎo)致悲劇進(jìn)一步發(fā)生，最終不得不采取緊縮銀根和降低利率的方式直接刺破泡沫防止泡沫進(jìn)一步發(fā)展。而中國情況與此不同，一是有日本對泡沫認(rèn)識和處理的經(jīng)驗(yàn)，二則是中國泡沫走勢與日本相同，但程度遠(yuǎn)沒有日本那樣嚴(yán)重，處理泡沫的方式很充足。

三、日本房地產(chǎn)泡沫對中國的啟示

通過對比中日房地產(chǎn)泡沫的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅至少給我們以下啟示：

（一）逐步收縮房地產(chǎn)信貸，防止房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大

日本在房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的時候采取了放寬信貸的措施，通過房產(chǎn)抵押可以獲得相當(dāng)于資產(chǎn)70%的貸款，通過層層抵押，將房地產(chǎn)泡沫持續(xù)拉大，這為后面的泡沫破滅埋下了隱患。所以我國當(dāng)前在房價持續(xù)上漲的時候，應(yīng)該采取反向抑制措施，通過緊縮信貸，防止泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大。

（二）不能采取過于緊縮的調(diào)控政策，避免泡沫刺破

日本房地產(chǎn)泡沫破滅的直接原因是央行緊縮銀根，在1989年5月31日出臺政策將2.5%的官方貼現(xiàn)率在未來一年內(nèi)提高到6%，這具有“打耳光理論”的效應(yīng)，讓很多人意識到目前的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，引起市場恐慌，于是開始拋售房產(chǎn)，房價急劇下跌，如果有可能，可以采取逐步緊縮的政策，讓房價回歸到其正常水平，不至于讓泡沫在突然間破滅，我國房地產(chǎn)價格應(yīng)該實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

（三）管制資本賬戶，防止國際游資借機(jī)炒作

日本房地產(chǎn)泡沫的吹大，《廣場協(xié)議》發(fā)揮了重要的作用，其帶來的國際游資給日本房地產(chǎn)炒作帶來資金，我國在前幾年限制了國際資本投資房地產(chǎn)，現(xiàn)在又有逐步放開的趨勢，在這個過程中，必須嚴(yán)加監(jiān)管，防止國際游資炒作我國的房地產(chǎn)市場。

（四）加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加投資機(jī)會

日本房地產(chǎn)泡沫破滅的另一個重要原因是市場中過剩的資金無處可投，所以股市和房市成為投資的主要領(lǐng)域，從這一點(diǎn)來說，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加投資機(jī)會，將能帶來資金的分散，從而緩解房地產(chǎn)市場泡沫。

（五）保持經(jīng)濟(jì)自主性，不能受其他國家操控

《廣場協(xié)議》對于日本而言，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)政策受約束的表現(xiàn)，其政策失去了自主性，這給我們提出一個重要驚醒，在與其他國家簽訂相關(guān)協(xié)議時，必須要審慎，保持自身政策的自主性和獨(dú)立性。

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