趙倍瓊

（江西財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，南昌330013）

土地財政對房價影響的實(shí)證研究

趙倍瓊

（江西財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，南昌330013）

通過對中國35個主要大中城市2005-2015年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以土地財政依賴度作為模型分析的關(guān)鍵變量，研究其對當(dāng)?shù)胤績r的影響。研究結(jié)果表明：土地財政對房價的影響在5%水平下顯著為正，而且土地財政依賴度每增加1%，房價將上漲0.068%，并提出改變地方政府融資渠道；減小地方財政收入缺口等政策建議。

土地財政依賴度；土地出讓金；房價

一、引言與文獻(xiàn)綜述

近年來，中國商品房價格逐年上漲，同時地方政府對于土地財政的依賴也呈現(xiàn)不斷增強(qiáng)的趨勢。商品房仍然是城市化進(jìn)程中的剛性需求，因此，商品房價格的上漲與地方政府對于土地財政的依賴是否存在聯(lián)系，以及有多大程度的聯(lián)系，引起了廣泛關(guān)注。

關(guān)于土地財政的定義及構(gòu)成，學(xué)術(shù)界還沒形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)其包涵范圍的大小，可以分為小口徑、中口徑和大口徑。滿燕云（2010）所研究的是小口徑“土地財政”，僅指土地出讓金。中口徑“土地財政”不僅包括土地出讓金收入，還包括直接與土地房產(chǎn)相關(guān)的稅收和費(fèi)用。大口徑的土地財政不僅包括與土地房產(chǎn)相關(guān)的租金、稅收和費(fèi)用，還包括間接相關(guān)的財政收入。如羅必良（2010）認(rèn)為“土地財政”不僅包括從土地上獲取的稅收和非稅收收入，還應(yīng)該包括政府部門的收費(fèi)項(xiàng)目以及土地所產(chǎn)生的隱性收入。

對于地方政府依賴土地財政的原因。黃小虎（2007）、劉正山（2007）等大多數(shù)文獻(xiàn)認(rèn)為是中國現(xiàn)行財政體制即分稅制改革的缺陷，現(xiàn)行的分稅制使得地方政府的財權(quán)、事權(quán)不匹配，形成地方財政缺口，影響了地方財政的可持續(xù)性。而土地出讓金全部納入地方財政，因此，地方政府有動機(jī)依賴土地財政來增加其可支配收入。但這些結(jié)論基本上是通過政策層面的邏輯推斷。在實(shí)證方面，盧洪友等（2011）基于中國地市一級的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析表明：中國現(xiàn)有的財政分權(quán)模式對地方政府的土地出讓行為具有顯著的正向激勵作用；地方政府的土地財政行為有效地縮小了地方人均真實(shí)財力缺口，并促進(jìn)了地方公共產(chǎn)品供給和公共服務(wù)水平的提高，土地財政實(shí)為一種“無奈之舉”。

而對于地方政府的土地財政對房地產(chǎn)價格的影響的研究已經(jīng)比較成熟，大部分文獻(xiàn)得出了較為相似的結(jié)論，即地方政府對于土地財政的依賴程度與房地產(chǎn)價格的變動呈正相關(guān)的關(guān)系，但是關(guān)于其影響程度存在較大異議。張雙長和李稻葵（2010）使用面板數(shù)據(jù)回歸的方法表明了地方政府對土地財政的依賴程度越高，該城市的房價指數(shù)也越高。

綜上，現(xiàn)有文獻(xiàn)對土地財政的解釋集中于直接從財政角度，卻忽視了其他因素在此過程中所起的作用。因此，此次研究在傳統(tǒng)變量的基礎(chǔ)上，加入了四個控制變量：GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城市年末總?cè)丝凇⒃趰徛毠て骄べY，分別從經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)市場資金供給、人口基數(shù)幾個方面進(jìn)行控制，旨在能夠更準(zhǔn)確地研究政府土地財政依賴與房價的關(guān)系，解釋土地財政與房價大幅上漲的內(nèi)在聯(lián)系。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)與變量

通過采用中國35個主要大中城市2005—2015年的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自歷年中國國土資源年鑒和中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒，以及國家統(tǒng)計局網(wǎng)站等。在這些城市里，既包括石家莊、太原等26個省會城市和自治區(qū)（西藏自治區(qū)拉薩市因缺乏部分?jǐn)?shù)據(jù)導(dǎo)致樣本數(shù)據(jù)不全未列入），也包括北京、上海、天津和重慶4個直轄市，以及青島、大連、寧波、廈門和深圳5個計劃單列市。最后選取的變量有：商品房銷售價格（lnap），土地財政依賴（pgr），GDP（lngdp)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（lnei）、城市年末總?cè)丝冢╨ntcp)、在崗職工平均工資（aww)。為減少數(shù)據(jù)波動和消除異方差，商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、GDP均采用自然對數(shù)。而土地財政依賴度的計算方法為當(dāng)年度土地出讓金/預(yù)算內(nèi)財政收入，比值越大，說明地方政府對土地財政的依賴性越強(qiáng)。表1報告了變量描述性統(tǒng)計。

在最后結(jié)論中，參數(shù)β是否顯著使我們主要關(guān)注的問題。其中，下標(biāo)i、t分別表示各個城市和所屬年份，下標(biāo)k表示為第k個自變量。P表示房地產(chǎn)價格，X表示地方政府對土地財政的依賴程度，Y表示除去土地財政依賴度以外的其他會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的自變量，u表示殘差項(xiàng)。

（三）模型選擇

通過采用的數(shù)據(jù)類型為面板數(shù)據(jù)，在回歸分析之前，要判斷該回歸適用于何種類型的面板數(shù)據(jù)模型。我們首先進(jìn)行F檢驗(yàn)，得出F檢驗(yàn)的p值為0.0000，故強(qiáng)烈拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為在“個體固定效應(yīng)”與“混合回歸”中，應(yīng)該選擇“個體固定效應(yīng)”。然后接下來進(jìn)行Hausman檢驗(yàn)，由于p值為0.0241，最后確定使用固定效應(yīng)模型而非隨機(jī)效應(yīng)模型。

（四）估計結(jié)果分析

使用的因變量為房屋銷售價格的自然對數(shù)（lnap)，地方土地出讓金收入占地方政府預(yù)算內(nèi)收入的比值，即土地財政依賴度（pgr）作為我們重點(diǎn)關(guān)注的自變量，在進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)后，回歸估計結(jié)果如表2所示。在表2中，（1）表示對自變量土地財政依賴度（pgr）的一元回歸，（2）表示加入其他控制變量后的靜態(tài)面板多元回歸。

結(jié)果表明，在剔除其他變量（或者其他變量保持不變）的前提下，土地財政依賴對房地產(chǎn)價格有顯著影響。在靜態(tài)面板回歸模塑（2）中，商品住房價格對土地財政的彈性系數(shù)為0.068，表明中國地方政府土地財政依賴度每增加1%，房價將因此上漲0.068%。同時除去剔除掉的控制變量各統(tǒng)計量均通過顯著性檢驗(yàn)，由此可以看出，地方政府通過土地市場的公開出讓等行為進(jìn)行的尋租活動，能夠改變土地的市場價格，進(jìn)而通過價格傳導(dǎo)機(jī)制影響商品房的銷售價格。地方政府干預(yù)市場的行為對于中國近年來房價的不斷上漲起到關(guān)鍵作用。因此，應(yīng)在經(jīng)濟(jì)和政策上引導(dǎo)地方政府改變以土地出讓獲取財政收入的融資方式，規(guī)范土地財政行為。

三、政策建議

基于上述分析和結(jié)論，提出以下三點(diǎn)建議。

（一）改變地方政府融資渠道

從表1可以看出，在土地財政依賴度方面，最低值為0.03，而最高值達(dá)到2.27，這反映出部分地方政府已經(jīng)把土地出讓收入作為維持運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要資金渠道。

（二）模型設(shè)定

地方政府從各個方面對房地產(chǎn)市場及其價格進(jìn)行影響，認(rèn)為地方政府影響房地產(chǎn)價格的動力在于對土地財政的依賴，依賴性越強(qiáng)則動力越強(qiáng)。此結(jié)論的成立需要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的佐證，因此，設(shè)定如下模型進(jìn)行驗(yàn)證。

表2 模型的回歸估計結(jié)果

進(jìn)一步深化稅收體制改革，著力培養(yǎng)地方稅源，完善地方政府融資渠道。將以土地出讓金為主的土地財政轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑慨a(chǎn)稅等地方稅種為主的長效財政體制，從而轉(zhuǎn)變地方財政的土地依賴。

（二）減小地方財政收入缺口

建立更加完備的財政體系，包括各級政府財權(quán)與事權(quán)的分配方式。同時，加強(qiáng)財政橫向支付的監(jiān)管機(jī)制，形成高效的政府間轉(zhuǎn)移支付體制。

（三）加強(qiáng)土地市場監(jiān)管

加強(qiáng)土地管理相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，細(xì)化相關(guān)概念與管理?xiàng)l例，積極貫徹實(shí)施，建立完善的土地管理制度，使土地財政與社會經(jīng)濟(jì)更和諧發(fā)展，使建設(shè)用地朝著節(jié)約和集約的方向邁進(jìn)。

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［責(zé)任編輯：王 旸］

F299.23

A

1005-913X（2017）05-0051-02

2017-03-17

趙倍瓊(1991-)，女，重慶巫溪人，碩士研究生，研究方向：計量經(jīng)濟(jì)學(xué)。