許平生

一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析

1、寫字樓漲幅遠低于住宅

2016年房地產(chǎn)市場是不平凡的一年，飛升的房價、頻出的地王和接踵而至席卷大半個中國的房地產(chǎn)調(diào)控，已成為中國經(jīng)濟在2016年的頭條話題之一。截至2016年12月，全國住宅商品房銷售額達9.5萬億元，累計同比增長39.3%，超過2015年全年總額3.7萬億元，再創(chuàng)高峰。在住宅地產(chǎn)市場欣欣向榮的萬丈光芒下，寫字樓市場的表現(xiàn)就略顯平淡。相比于平均上漲幅度達到25%的住宅價格，北上廣深商務(wù)寫字樓在2016年度僅僅錄得6%的平均漲幅，在這一輪資產(chǎn)價格大躍進中被住宅市場遠遠拋離。

201 7年需求穩(wěn)增交織供給激增，商務(wù)寫字樓市場中性偏空。宏觀環(huán)境支持需求平穩(wěn)增長。服務(wù)行業(yè)企業(yè)是寫字樓面積需求的主要來源，其中金融業(yè)，高科技行業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)更是力挺商務(wù)寫字樓的主要租戶產(chǎn)業(yè)。通過深入分析一線城市自2005年以來商務(wù)寫字樓面積需求和第三產(chǎn)業(yè)GDP數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)二者之間存在非常顯著的相關(guān)性。截至2016年度，全國第三產(chǎn)業(yè)GDP累計達到近37萬億元，同比實際增長7.6%。同一時期，北上廣深四個一線城市第三產(chǎn)業(yè)GDP更是錄得平均同比實際增速9.25%的不俗表現(xiàn)。穩(wěn)健的第三產(chǎn)業(yè)增速支持四個一線城市在2016年度商務(wù)寫字樓凈吸納量總計116萬平方米。服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)模與商務(wù)寫字樓面積需求的相關(guān)性未來仍將延續(xù)。另外，2016年財新中國服務(wù)業(yè)PMI經(jīng)過上半年的反復(fù)調(diào)整后，自7月始穩(wěn)步拾級而上，一路由7月的51.7攀升至12月的53.4，反映服務(wù)業(yè)在整體GDP增速放緩的背景下依然保持強勁的上升勢頭，并將對一線城市寫字樓面積需求未來繼續(xù)平穩(wěn)增長提供足夠支撐力。

值得注意的是，穩(wěn)健增長的需求也同樣存在潛在的下行風(fēng)險。首先，銀行、信托、證券等金融業(yè)態(tài)均開始出現(xiàn)景氣度或盈利下滑信號，占一線城市近四成租賃面積的金融行業(yè)能否持續(xù)譜寫當前的高度繁榮很大程度決定了未來寫字樓需求的強度。其次，高科技行業(yè)作為另一新興的高增長需求大戶，其邊緣化的選址偏好可能會產(chǎn)生強勁的外溢效應(yīng)，導(dǎo)致目前在核心地段的租金敏感租戶跟隨遷離至非核心地段，從而在一定程度上抑制整體商務(wù)寫字樓的租金上漲。

2、供過于求仍是主流

然而過剩的供給推升空置率壓制租金增長。不同于住宅市場購買需求在調(diào)控周期中被壓抑，在寬松周期中被集中釋放的大幅周期波動，商務(wù)寫字樓的租賃需求產(chǎn)生更加平穩(wěn)，是剛需中的剛需。在這種需求增長穩(wěn)定的背景下，短期甚至中期的供求關(guān)系更大程度上由供給周期的波動決定。全國主要一二線城市的商務(wù)寫字樓供需矛盾依然嚴峻，除一線城市供需相對平衡，空置率尚處合理區(qū)間（≤10%）外，大部分第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的二線城市由于過往數(shù)年嚴重的過剩供給造成空置率居高不下。即使從全國整體來看寫字樓新開工面積已經(jīng)從2014年的高峰略有回落，但近年來新開工面積均保持在當年竣工面積的2-3倍水平，主要二線城市均面臨超過20%的供給增速，這預(yù)示著過剩供給的局面在未來數(shù)年將很難得到改善。

北上廣深四個一線城市目前供需較平衡，2016年平均空置率保持在高個位數(shù)附近，但未來數(shù)年的新增供給則不容樂觀。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)估算，北上廣深四個城市未來三年商務(wù)寫字樓的年均供給增速將分別達到8%，15%，12%和14%。未來大量新增供給將成為寫字樓空置率攀升的主要推手，同時這種預(yù)期減弱了業(yè)主在租金厘定中的談判籌碼，壓抑了租金增長。四個一線城市2013-2016年間租金年平均復(fù)合增長率僅為2.8%，大大低于2010-2013同期的12.1%。

二、商務(wù)寫字樓出路在何方？

1、規(guī)劃與功能創(chuàng)新

商務(wù)寫字樓一般在商業(yè)繁榮、交通便利的城市核心區(qū)域，其新穎的設(shè)計、高檔的裝修、恢弘的外觀很容易成為一座城市的地標建筑，同時物業(yè)形象良好、知名度高，這些都使商務(wù)寫字樓成為一種榮譽與實力的象征，相應(yīng)的提升了入駐企業(yè)的社會形象和經(jīng)濟實力象征。商務(wù)寫字樓在提供辦公場所的同時，被要求滿足客戶涉及辦公的一切需求，即客戶在不用離開辦公區(qū)域的情況下，可以享受到工作時段所有需要的服務(wù)。例如在商務(wù)辦公方面，會議中心、商務(wù)中心、銀行、郵局等商務(wù)設(shè)施或公共服務(wù)機構(gòu)；在生活配套方面，要求配備員工餐廳、咖啡館、生活超市、醫(yī)療室、干洗店、健身房、休閑會所等。

2、人文環(huán)境創(chuàng)新

良好的辦公生態(tài)環(huán)境，是入住企業(yè)考慮的重要因素?，F(xiàn)今的生態(tài)已由自然生態(tài)擴展到社會生態(tài)和人文生態(tài)。因此，自然生態(tài)+人文生態(tài)，將平添寫字樓的價值，創(chuàng)造巨大的升值空間。有調(diào)查顯示，在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公，可以使工作效率提高10%，其增加部分的產(chǎn)值足以支付創(chuàng)造者的薪酬開支。同時，高端寫字樓要求適應(yīng)人的生態(tài)性、自由性存在，根據(jù)現(xiàn)代人的辦公特點提供一種彈性、高效的全天候24小時的辦公時間，而不單單是8小時的工作服務(wù)時間，以保證員工在社會生態(tài)和人文生態(tài)上的軟件性訴求，達到辦公的自由舒展性。

3、服務(wù)意識創(chuàng)新

現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)寫字樓的使用客群大部分屬于腦力勞動者，甚至是行業(yè)中的佼佼者，他們對自我價值實現(xiàn)有著較高的要求，對環(huán)境與氛圍的體驗也有更高的追求。因此，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)不僅要滿足客戶的實際辦公需求，還要達成與客戶情感的共鳴，給客戶一種情感上的歸屬感，考慮目標客群的心理需求并予以滿足。通過提供對客戶多層次、高要求的需求時，才能夠真正從服務(wù)需求和心理需求兩方面提供更優(yōu)質(zhì)而全面的服務(wù)，從而提升客戶滿意度、實現(xiàn)經(jīng)營管理工作的效益最大化。

4、便捷與資源共享創(chuàng)新

一方面是硬件設(shè)施的便捷高效、全面升級，要求硬件設(shè)施具備較高的先進性、穩(wěn)定性和智能化，包括辦公智能化、通訊智能化以及立體交通智能化等需求另一方面是管理服務(wù)的順暢、便捷、及時、到位，整合地理優(yōu)勢資源、品牌資源、人才資源、技術(shù)資源、行業(yè)信息資源、客戶需求資源等等，通過對這些分散的資源進行有效的整合開發(fā)，形成行業(yè)資源信息的共享和互惠，既豐富了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提升了整個行業(yè)的管理水平，同時最大程度地提升企業(yè)的利潤回報，從而增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力，拓展企業(yè)的發(fā)展空間。這一模式的形成和發(fā)展，必將帶來企業(yè)整體經(jīng)營能力和管理水平的巨大提升，進一步規(guī)范商務(wù)寫字樓市的市場化發(fā)展，從而為客戶提供更為全面而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。