郭杰，羅國瑋，丁建勛

(1.珠海市測繪院，廣東 珠海 519015； 2.中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣東 廣州 510275)

建筑基底面積計算與不計算的范圍和要求探討

郭杰1*，羅國瑋2，丁建勛1

(1.珠海市測繪院，廣東 珠海 519015； 2.中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣東 廣州 510275)

在建筑工程規(guī)劃條件核實、房產(chǎn)和地籍測繪中，建筑基底面積如何計算很多規(guī)范沒有明確定義，而在規(guī)劃條件核實和房產(chǎn)及地籍測繪中建筑基底面積是必須核準(zhǔn)和測繪的技術(shù)指標(biāo)。作者結(jié)合在建筑工程規(guī)劃條件核實和房產(chǎn)及地籍測繪中多年的實踐積累，對建筑基底面積計算與不計算要求細(xì)則及范圍進(jìn)行了探討；對于建筑基底面積計算規(guī)范、統(tǒng)一，起到了一定的促進(jìn)作用。

建筑基底面積；計算范圍；計算要求；探討

1 前 言

建筑基底面積一般是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍(不包括勒腳)水平投影面積；平地建筑基底面積一般為建筑首層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積；坡地建筑基底面積為露出地面部分的結(jié)構(gòu)外圍水平投影與建筑地上各層直接接觸地面部分的結(jié)構(gòu)外圍水平投影疊加后的最外圍水平投影面積。而建筑占地面積一般是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，主要包含建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積(包括勒腳)及其建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍附屬設(shè)施(風(fēng)井、管井等)水平投影面積的總和，建筑占地面積一般大于等于建筑基底面積。

建筑基底面積計算正確與否直接關(guān)系到建筑密度計算的準(zhǔn)確性，而建筑密度是規(guī)劃部門要求規(guī)劃條件核實測繪核準(zhǔn)的重要技術(shù)指標(biāo)，對于建筑基底面積計算規(guī)定目前很多相關(guān)規(guī)范沒有明確的定義和描述。目前，很多建筑物的設(shè)計越來越復(fù)雜化和多樣化，基底面積計算的范圍和準(zhǔn)確性對測繪者提了更高的要求，不同的測算者和測繪單位計算出來的結(jié)果會有差異。不同的計算結(jié)果直接影響到規(guī)劃條件核實和房產(chǎn)及地籍測繪技術(shù)指標(biāo)的核算，對于規(guī)劃、國土部門進(jìn)行監(jiān)督測繪產(chǎn)生了非常不利的因素，該項指標(biāo)也有可能影響和關(guān)系到政府、業(yè)主、開發(fā)商等各方的利益。

一般情況下基底面積分為計算全部基底面積、計算一半基底面積和不計算基底面積三種情況。結(jié)合多年的規(guī)劃條件核實測繪和房產(chǎn)測繪及地籍測繪的實踐情況，筆者認(rèn)為基底面積計算可分為計算全部基底面積、不計算基底面積兩種情況，同時應(yīng)區(qū)分清建筑基底面積和建筑占地面積的定義和計算范圍。

2 建筑物建筑基底面積計算的范圍和要求

根據(jù)建筑工程實例，有下列幾種建筑物建筑基底面積計算情形：

(1)接觸地面的有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺、門廊、門廳等均按立柱外邊線或墻體外邊線水平投影面積計算建筑基底面積；懸挑不落地(離地凈空高度 <2.20 m)的挑樓、挑廊、陽臺、平臺、騎樓、過道、飄窗、懸挑結(jié)構(gòu)板等均應(yīng)其水平投影計算建筑基底面積，如圖1所示。

圖1 陽臺、架空和挑空位置示意圖

(2)有外墻圍護(hù)的地面建筑物(如房間、廳堂、廚衛(wèi)、過道、梯間及其前室、門斗、封閉走廊、封閉陽臺、管井等)，以幕墻作為外墻的地面建筑物，設(shè)計有保溫隔熱層的地面建筑物，按其各層接觸地面的建筑主體(保溫隔熱層)圍護(hù)外墻勒腳以上外圍水平投影計算基底面積，如圖2所示。

圖2 有外墻維護(hù)示意圖

(3)地面架空層，無論其圍護(hù)外圍水平投影范圍內(nèi)是否建設(shè)有架空停車位、休憩設(shè)施、綠化設(shè)施、地下室專用樓梯、地下室通風(fēng)口、地下室采光井等設(shè)施，均按其圍護(hù)外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖1所示。

(4)圍護(hù)外墻為非垂直墻面的地面建筑物，以非垂直的柱或非垂直的其他結(jié)構(gòu)為圍護(hù)外圍的地面建筑物，當(dāng)其圍護(hù)物內(nèi)斜者，按其結(jié)構(gòu)底板外緣水平投影計算基底面積；當(dāng)其圍護(hù)物外斜者，按圍護(hù)外圍上緣距其下方地坪的高度(最小垂直距離) <2.20 m處的圍護(hù)外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖3所示。

圖3 非垂直墻面示意圖

(5)地面建筑物的變形縫，不管變形縫是否利用應(yīng)按其外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖4所示。

(6)地面上以獨立柱或單排柱支撐結(jié)構(gòu)頂板(距地面 ≥2.20 m)、無圍護(hù)的雨篷、走廊、車棚、貨棚、站臺、加油站棚、室外獨立柱樓梯、挑梁支承梯等，按其結(jié)構(gòu)頂板外緣水平投影計算建筑基底面積。如圖1所示。

圖4 變形縫示意圖

(7)獨立式別墅，聯(lián)排式別墅等主體或結(jié)構(gòu)外墻圍護(hù)內(nèi)有頂蓋的中庭、庭院、地下室風(fēng)井以及各種住宅中為各戶專用且層高≥地面 2.20 m的半地下室，均按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑基底面積，如圖5所示。

圖5 別墅、庭院示意圖

(8)兩棟建筑物之間的架空走廊底板高度距地面 <2.20 m時按其外圍投影水平計算建筑基底面積，否則不計，如圖6所示。

圖6 架空走廊示意圖

對于建筑基底面積計算范圍和定義參照距地面高度 2.20 m，因很多相關(guān)規(guī)范規(guī)定建筑物層高 <2.20 m不計算建筑面積，建筑物地面首層立柱或墻體外測飄出去的挑樓、結(jié)構(gòu)板等距地面高度 <2.20 m的下方空間無法加建成符合計算建筑面積條件的建筑物，該棟建筑物外飄的下方空間只能供本棟建筑物使用和利用，故列入基底面積計算的范圍。

3 建筑物建筑基底面積不計算的范圍和要求

(1)結(jié)構(gòu)底板上緣距其下方地坪的高度(最小垂直距離)≥2.20 m且其結(jié)構(gòu)底板下方空間無特定功能的地面建筑物，其結(jié)構(gòu)底板下方空間不計算建筑基底面積。

(2)位于建筑結(jié)構(gòu)外側(cè)、不屬建筑主體的勒腳、垛、臺階、柱、構(gòu)件、配件、露臺、平臺、裝飾幕墻、飄窗、懸挑雨篷、懸挑構(gòu)件下方空間等，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(3)建筑物外的天井、風(fēng)井和煙雨井、主體結(jié)構(gòu)外的地下室風(fēng)井，地下車庫的引道及其上蓋部分，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(4)用作檢修(或消防)的室外鋼梯或爬梯、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或無結(jié)構(gòu)頂板的室外手扶電梯、臨時建筑、臨時設(shè)施、游園休憩設(shè)施、規(guī)劃許可的地下室(或半地下室)高出地面部分等，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(5)位于建筑工程規(guī)劃建設(shè)用地建筑紅線范圍以外的建筑物，其建筑基底面積不計入該建筑工程的建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

(6)地面上獨立建設(shè)的出入地下室的樓梯間、地下室通風(fēng)井、采光井、水管井、電管井等井道，不計算建筑基底面積，可按建筑占地面積處理。

對于不應(yīng)計算建筑基底面積范圍和定義同樣參照距地面高度 2.20 m，因很多相關(guān)規(guī)范規(guī)定建筑物層高 ≥2.20 m應(yīng)計算建筑面積，建筑物地面首層立柱或墻體外測飄出去的挑樓、結(jié)構(gòu)板等距地面高度 ≥2.20 m的下方空間將來因規(guī)劃要求可以加建符合計算建筑面積條件的建筑物，該棟建筑物外飄的下方空間可以供別的建筑物使用和利用，故不列入基底面積計算的范圍。

對于一個典型的住宅小區(qū)來講，建筑物的基底分為計算建筑基底面積和不計算建筑基底面積兩種情況。對于小區(qū)內(nèi)有很多為地下、地上服務(wù)的配套設(shè)施如地面上獨立建設(shè)的出入地下室的樓梯間，地下室通風(fēng)井、采光井、水管井、電管井等井道，不論其是否有蓋、高度多少均按建筑占地面積處理，該部分空間主要為多棟主體建筑服務(wù)不應(yīng)列入某棟建筑基底面積計算和討論范圍之內(nèi)。

4 結(jié) 語

該文對建筑基底面積如何定義、計算細(xì)則和計算范圍的討論和見解，結(jié)合多年從事城市測繪工作的實踐積累，明確了建筑基底面積計算范圍和細(xì)則，對于地方或單位統(tǒng)一處理建筑基底范圍及其面積計算有一定參考意義，便于城市規(guī)劃、國土管理部門對建筑物進(jìn)行監(jiān)督測繪，減少因基底面積處理不統(tǒng)一而產(chǎn)生的各種負(fù)面不利因素。

[1] 珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局.《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》(2015版)[Z]. 珠海：2015，138～147.

[2] GB/T50353-2013. 建筑工程建筑面積計算規(guī)范[S].

[3] 國務(wù)院.《關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理的通知(國發(fā)【2002】13號)》[Z]. 北京：2002，1～3.

[4] GJJ/T8-2011. 城市測量規(guī)范[S].

[5] GB/T817986.1-2000. 房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[6] 謝偉成，程會超. 關(guān)于建筑基底、綠地面積測量計算方法的探討[J]. 城市勘測，2012(2)：132～133，137.

Discussion on the Calculation of the Base Area of the Building and the Scope and Requirements of the Calculation

Guo Jie1，Luo Guowei2，Ding Jianxun1

(1.Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China； 2.School of Geography and Planning，Sun Yat-sen University，Guangzhou 510275，China)

In the construction planning condition verification，real estate and building area in Cadastral Surveying and mapping，how to calculate many of the rules is not clearly defined，but in terms of planning and property verification and cadastral surveying and mapping building area must be approved and the technical index of Surveying and mapping. The author for many years in the construction planning and property verification conditions and cadastral surveying and mapping of the accumulation of building area and how to define the detailed calculation and scope are discussed；the calculation standard，unified for building area，has played a positive role in promoting.

basal area；calculation range；computational requirements；area covered

1672-8262(2017)03-151-03

P258

B

2016—12—15

郭杰(1981—)，男，工程師，主要從事工程測量、城鄉(xiāng)規(guī)劃測繪、房產(chǎn)測量等工作。

國家自然科學(xué)基金重點項目(41431178)