十年之間，北上廣深的房?jī)r(jià)漲幅跑贏了收入和房租。為什么一線城市的房?jī)r(jià)超越了普通人的承受范圍，卻依舊有人在買房？

現(xiàn)在不買，以后瘋漲了更加買不起了；即使現(xiàn)在當(dāng)了高位接盤俠，十年之后再回首，當(dāng)年的房?jī)r(jià)還是低谷，房子早買就是賺到。這是大多數(shù)人十年前選擇買房的心路歷程。

有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒(méi)有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢(mèng)。

一、十年間，一線城市的房?jī)r(jià)發(fā)生了什么變化

1、市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，房子供不應(yīng)求，價(jià)格高漲

中國(guó)加入WTO，國(guó)際資本蜂擁中國(guó)搶占市場(chǎng)，眾多跨國(guó)企業(yè)在華建廠，以及本土民族工業(yè)的崛起，大量勞動(dòng)人口擠滿北上廣。

一線城市占據(jù)了資源優(yōu)勢(shì)，大量人口的涌入，就有了對(duì)房子的渴求。

十年前的中國(guó)已取消福利分房，樓市開(kāi)發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房?jī)r(jià)被推高。

2、貨幣超發(fā)，房產(chǎn)成了財(cái)富保值的堅(jiān)挺后盾。

十年前，逐年增高的超發(fā)貨幣引發(fā)貨幣貶值，老百姓擔(dān)心財(cái)富縮水，私人資金可投資的項(xiàng)目不多，大概有理財(cái)，股票，房產(chǎn)等幾個(gè)渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財(cái)收益不穩(wěn)定，唯有房產(chǎn)是傻瓜閉著眼睛都會(huì)做的投資。

盡管十年間樓市有過(guò)短暫下跌回調(diào)，站在十年的歷史長(zhǎng)河來(lái)看，房子的投資回報(bào)率還算穩(wěn)健，甚至出現(xiàn)了靠炒房賺錢的投資客。

3、國(guó)際熱錢涌入中國(guó)，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。

中國(guó)走向全球市場(chǎng)之后，外匯儲(chǔ)備增多，人民幣升值，國(guó)際熱錢通過(guò)投資人民幣資產(chǎn)（比如：房地產(chǎn)）獲利。當(dāng)時(shí)中國(guó)股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。

與此同時(shí)，在當(dāng)時(shí)中國(guó)資產(chǎn)荒背景下，中國(guó)的制造業(yè)多以低端制造為主，出口到國(guó)際市場(chǎng)，掙得都是血汗錢，還不如開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤掙得多。

十年之間，許多央企也涉足樓市，主業(yè)低迷，樓市利潤(rùn)來(lái)湊，投資房地產(chǎn)被認(rèn)為是資金獲利和避險(xiǎn)的好去處。

數(shù)據(jù)顯示，2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸，制造業(yè)萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅樓市調(diào)控之下，銀行也知趣地收緊房貸了。

但房地產(chǎn)在銀行眼中仍然是基礎(chǔ)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行理財(cái)更是為其做嫁衣。

4、中國(guó)推動(dòng)城鎮(zhèn)化，農(nóng)民進(jìn)城買房，在讀學(xué)生也加入買房大軍。

隨著外資涌入中國(guó)以及中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，工業(yè)代工廠如雨后春筍般出現(xiàn)，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過(guò)上萬(wàn)的流水線工人，還將觸角深入到中國(guó)內(nèi)地，建立很多分工廠。

進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民用辛勤的汗水建設(shè)了一個(gè)又一個(gè)城市，也會(huì)想在城市買房安家，進(jìn)而激發(fā)住房需求。

曾經(jīng)，沈陽(yáng)一度為了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，還推出了零首付的優(yōu)惠。

高考之后，是否要去讀書的城市買房成了熱門話題。隨著一線城市房?jī)r(jià)高漲，如今在一線城市買房的門檻越來(lái)越高，完全靠自己的能力（不需要家里幫忙出資），首次置業(yè)時(shí)間都在30歲之后。

有人調(diào)侃，人生不止有詩(shī)和遠(yuǎn)方，還有買房。尚無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的大學(xué)生買房最大的障礙是什么？網(wǎng)上總結(jié)為家里不給錢或者家里沒(méi)有錢，歸根到底，錢才是買房的關(guān)鍵因素。

曾經(jīng)有功成名就的人物勸說(shuō)年輕人，別在讀書的時(shí)候想買房，應(yīng)該將大好的青春年華用來(lái)學(xué)習(xí)和提升自己，未來(lái)靠自己的能力去創(chuàng)業(yè)。

買房和創(chuàng)業(yè)永遠(yuǎn)是一場(chǎng)博弈，不如讓年輕有年輕的模樣，其他功利的事情，順其自然。

5、當(dāng)社會(huì)上升的通道被打開(kāi)，房?jī)r(jià)也迎來(lái)上漲的十年。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高等教育已變平民教育，人口頻繁涌向大城市尋找機(jī)會(huì)，社會(huì)有了向上流動(dòng)的通道，買房需求被激發(fā)，拉動(dòng)了樓市的上漲。

每年，大量的畢業(yè)生留在一線城市工作，主要是就業(yè)機(jī)會(huì)多，這是現(xiàn)實(shí)。

十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產(chǎn)階層了；十年前沒(méi)有在一線城市買房的年輕人，很多體驗(yàn)過(guò)大城市的奮斗歲月后，回到家鄉(xiāng)或者去了二線城市，過(guò)上了有車有房，老婆孩子熱炕頭的安寧生活，他們會(huì)反問(wèn)在一線城市買房的年輕人：難道不在一線城市CBD的房子就不叫房子嗎？

二、十年前選擇了買房， 十年后會(huì)發(fā)生什么

如果很多年前，你有幸在上海，讓時(shí)光回到2007年，以150萬(wàn)的總價(jià)（可以貸款）買了上海浦東的房子，2017年以1100萬(wàn)成交。

十年之間，漲價(jià)了950萬(wàn)。我們來(lái)計(jì)算一下你的賺錢速度：

這套房子一年漲95萬(wàn)，一個(gè)月漲79166元，每一天漲：2638元。每小時(shí)漲：110元，平均每分鐘漲：1.83元。

所以即便你在睡夢(mèng)中，這套房子還是以每分鐘1.83元的速度在增值，比把錢放在余額寶里都強(qiáng)多了。

十年前又沒(méi)有限購(gòu)，如果你有勇氣買下三五套，真等于買了一臺(tái)印鈔機(jī)，畢竟在上海一個(gè)月能掙7萬(wàn)的人還是鳳毛麟角。

時(shí)勢(shì)造英雄，無(wú)數(shù)人在高房?jī)r(jià)的重壓之下感嘆：如果時(shí)光倒流十年，我們肯定會(huì)囤一大波房子?？墒?，時(shí)光無(wú)法倒流，即便是給個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)年的你也未必有勇氣買房。

因?yàn)楹芏嗳藳](méi)想明白，十年前買房與十年后買房的區(qū)別：

十年前買房，上海房?jī)r(jià)大概1萬(wàn)一平米，你的月薪才3千，咬咬牙買了房，即使是十年之后，你當(dāng)年的房子價(jià)格會(huì)永遠(yuǎn)停留在1萬(wàn)一平米，而你的月薪會(huì)達(dá)到1萬(wàn)以上，供房毫無(wú)壓力。

十年后買房，上海的房?jī)r(jià)5萬(wàn)一平米，你的月薪就算高達(dá)2萬(wàn)，連湊齊首付都困難，買房壓力山大，有人黯然神傷離開(kāi)一線城市。

十年前在一線城市買了房的人，現(xiàn)在過(guò)得怎么樣？

他們的故事，是千萬(wàn)個(gè)在一線城市奮斗者的縮影。

2007年，東哥在25歲生日那天決定買房的，畢業(yè)后的第3年，坐標(biāo)魔都上海。當(dāng)時(shí)首付30萬(wàn)， 對(duì)于一個(gè)普通的三四線城市的工人家庭來(lái)說(shuō)，是一筆龐大的數(shù)字。父母幾乎借遍了親戚，加上東哥3年攢下的8萬(wàn)，艱難地定下了一套兩居，接近100萬(wàn)的貸款要還30年。endprint

背上房貸，東哥從此周末再無(wú)吃喝享樂(lè)，泡一壺茶在家看書能待一整天，出國(guó)游什么的全部砍掉。為了盡快還債，東哥拼命工作，三年還清外債。他說(shuō)，最初買房的兩年過(guò)得很苦，熬過(guò)去就好了。

房貸重壓之下，沒(méi)有物質(zhì)生活帶來(lái)的歡愉，卻能讓自己安靜思考工作和未來(lái)，有一段平靜的自我增值期。

后來(lái)，東哥甩開(kāi)膀子創(chuàng)業(yè)，中間吃過(guò)虧、上過(guò)當(dāng)、受過(guò)苦，但是一想到在上海有個(gè)家，踏實(shí)的穩(wěn)定感讓東哥瞬間有了無(wú)窮的動(dòng)力。

現(xiàn)在東哥的創(chuàng)業(yè)公司步入正軌，有了不錯(cuò)的盈利，還買下了第二套房子了。

東哥不后悔買房，因?yàn)橘I房激發(fā)了一段激情燃燒的奮斗歲月。

同樣是2007年，小雨畢業(yè)之際面臨著在留學(xué)深造和買房定居的選擇，最后她選擇了漂洋過(guò)海去英國(guó)讀書，前后花了家里三十多萬(wàn)。

學(xué)習(xí)了自己喜歡的專業(yè)，開(kāi)闊了眼界，回國(guó)后身為海龜?shù)乃蛧?guó)內(nèi)畢業(yè)生一樣在深圳拼殺。

雖然再次考慮買房時(shí)深圳的房?jī)r(jià)已漲了好幾倍，她卻不后悔在人生的黃金年齡里去讀書去提升自己。她說(shuō)房子可以晚一點(diǎn)買，而讀書的時(shí)光卻是千金難換，不能為了一套房子而束縛了夢(mèng)想的腳步。

買房這件事，有舍有得。你有你扛起高昂房?jī)r(jià)的勇氣，我有我在小城的歲月靜好，人生的選擇沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，度過(guò)的青春都值得珍惜。

三、十年之間，樓市如同一場(chǎng)精彩的大戲，或許沒(méi)有真正的贏家

當(dāng)中國(guó)樓市在2009年那一輪房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，溫州炒房團(tuán)所向披靡，從海南到廣西北海，一擲千金，一層樓一層樓的買，享受著樓市金主的無(wú)上榮耀。

結(jié)果沒(méi)有風(fēng)光多久，金融危機(jī)橫掃全球，2011年溫州也發(fā)生了金融危機(jī)，溫州炒房團(tuán)資金鏈崩斷，元?dú)獯髠?，留下一地雞毛。

他們沒(méi)有在鄂爾多斯、三亞、北海等城市剪一把樓市的羊毛，反而遭遇了房?jī)r(jià)一路暴跌得厄運(yùn)，跌個(gè)20%都是小打小鬧，如今鄂爾多斯、北海鬼城橫行，很多炒房團(tuán)砸到手里到現(xiàn)在還沒(méi)有解套。

自此，溫州炒房團(tuán)被后起之秀的山西煤老板超越了，煤老板們大多把錢砸到了離山西近在咫尺的北京，他們趕上了一線城市暴漲的列車，然而到了2017年，那些爭(zhēng)先恐后搶搭房?jī)r(jià)末班車的投資客，或許沒(méi)那么幸運(yùn)了。

房?jī)r(jià)多少才合理？

首先，按照房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行估值，是估值的一個(gè)維度，不僅如此，還有很多維度可以判斷房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，比如另一個(gè)重要的指標(biāo)租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房?jī)r(jià)，不算貸款。

結(jié)果高于銀行現(xiàn)在的房貸利率，那么房?jī)r(jià)就是合理的。換句話說(shuō)現(xiàn)在看，你一年的房租比上房?jī)r(jià)，要高于5%，房?jī)r(jià)才合理。

而現(xiàn)在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低于銀行存款。這肯定是高估了。

這個(gè)指標(biāo)和房?jī)r(jià)收入比往往綜合運(yùn)用，租售比要考慮的是當(dāng)?shù)胤孔拥膶?shí)際需求，而房?jī)r(jià)收入比則考慮的是你后面還有多少人會(huì)出來(lái)接盤。當(dāng)然還有很多的估值方法，這只是其中兩個(gè)。

其次，任何估值都是個(gè)體系，不會(huì)是單一而存在，不同地方的房?jī)r(jià)自然也要不同的估值方法。就跟股市一樣，零售業(yè)股票要用市盈率估值，銀行要用凈資產(chǎn)，周期類則要用經(jīng)濟(jì)周期。

還有一些科技公司只能用比較法。保險(xiǎn)公司要用業(yè)務(wù)倍數(shù)。

甚至同一類公司不同時(shí)期的估值方式也不一樣，比如牛市大家傾向于用市盈率增長(zhǎng)率PEG來(lái)給公司價(jià)值股找高估值的借口，比如現(xiàn)在的茅臺(tái)，而熊市大家更傾向于相信他的股息分紅率，大不了當(dāng)債券買。沒(méi)有一種估值方式包羅萬(wàn)象。

【這是按照可支配收入計(jì)算的，如果拿統(tǒng)計(jì)局的收入數(shù)據(jù)計(jì)算，要小一些?！?/p>

第三，就房?jī)r(jià)收入比估值方法來(lái)說(shuō)，這也是寧要模糊的正確，不要精確的錯(cuò)誤。需要比較當(dāng)?shù)貧v史，以及橫向比較國(guó)內(nèi)國(guó)際。

專家認(rèn)為，一個(gè)家庭不吃不喝10-15年買一套90平米的房子，是合理的范疇，這就像指數(shù)的市盈率估值10-20倍都是合理的一樣，這個(gè)合理區(qū)間本身就帶有主觀色彩。也許你認(rèn)為7-15倍合理，有人認(rèn)為12-25倍合理。

這都沒(méi)有什么不對(duì)，也正因?yàn)榇蠹覍?duì)于估值認(rèn)知上的不同，所以才有了交易。

覺(jué)得3-6年買一套房合理的，也許人家2008年就看空房?jī)r(jià)。認(rèn)為10倍合理的2012年開(kāi)始看空了，老齊認(rèn)為10-15倍合理，所以認(rèn)為2014年已經(jīng)到頂，2016年再漲就看空房?jī)r(jià)。

認(rèn)為20年合理的，甚至有人認(rèn)為窮人就該買不起房的，可能認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲到80萬(wàn)。所以這才有了接盤，如果現(xiàn)在大家都看空，房?jī)r(jià)豈不是已經(jīng)跌了。如果都看3-6年買房，那中國(guó)房?jī)r(jià)在2006年估計(jì)一線城市就見(jiàn)頂了。

第四，中國(guó)樓市的問(wèn)題是冰火兩重天，一半海水一半火焰，一方面一線和二線頭部城市房?jī)r(jià)過(guò)高，另一部分廣大的三四線城市是供給過(guò)剩。

很多小城市家庭都是幾套房。所以前30個(gè)城市房?jī)r(jià)偏高。廣大城市房?jī)r(jià)不高這是很正常的。

甚至有的地方房?jī)r(jià)是偏低的，比如有朋友留言，當(dāng)?shù)厥杖?000，房?jī)r(jià)7000，你說(shuō)這是不是在秀幸福呢？這地方買房有什么壓力？

而在這輪房?jī)r(jià)上漲之前，其實(shí)很多地方的房?jī)r(jià)都是這個(gè)水平，我們調(diào)研的河北多個(gè)地方2015年的時(shí)候就是這樣。

即使現(xiàn)在漲到2萬(wàn)，基本算是漲到了合理與不合理的臨界點(diǎn)上。所以大家看到了，基本漲到這，也就漲不動(dòng)了。再漲就限購(gòu)了。

第五，說(shuō)按房?jī)r(jià)收入比的算法，3000收入，對(duì)應(yīng)100萬(wàn)房?jī)r(jià)能不高嗎？

這當(dāng)然看上去很離譜，但是，這種方式雖然廣泛適用，但不是絕對(duì)適用，比如貧困縣一個(gè)月也就1000多收入，你讓他買30萬(wàn)的房子怎么可能。

畢竟還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)叫做恩格爾系數(shù)，你吃飯的錢占你的收入多少。你的錢還不夠吃飯，多少錢的房子也都是買不起的。所以為什么我們拿5000舉例，換句話說(shuō)平均收入5000以下的地方，不適用這個(gè)方法。

第六，大家也沒(méi)必要15年不吃不喝買房不放，這畢竟是一個(gè)合理區(qū)間的上限，是當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，東京圈的數(shù)據(jù)。

所以這是上限，但很可惜很多頭部城市已經(jīng)超出了這個(gè)警戒線。很多城市可能永遠(yuǎn)都達(dá)不到這個(gè)數(shù)字，所以因地制宜，您認(rèn)為合理就好。

第七，有人說(shuō)，算出來(lái)我們這里的房子低估了，比如剛才說(shuō)的收入5000房?jī)r(jià)7000，是不是要趕緊投資一套。

注意，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比，可不是判斷房?jī)r(jià)是否具有投資價(jià)值的手段，他只是測(cè)試后面還有沒(méi)有人買的起。你能不能投資，你要回到第一條，用租售比再算下，如果租售比超過(guò)5%，當(dāng)然就是被低估了。

肯定可以投資，如果根本租不出去，那么也就說(shuō)明，這里的房子不是低估，而是過(guò)剩了。

過(guò)剩的東西還哪有投資價(jià)值。只是如果你是剛需的話，買起來(lái)沒(méi)什么壓力而已。所以遇到這樣的房?jī)r(jià)，剛需該買就買吧，投資就算了。因?yàn)橐院罂隙o(wú)法變現(xiàn)。

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