徐虹

內(nèi)容摘要：本文通過住房過濾模型，對北京市自住型商品房帶來的市場初始效應和二次效應進行分析研究，并且從居住用地出讓方式等角度提出了改進對策。

關鍵詞：共有產(chǎn)權住房 自住型商品房 住房過濾模型

基于住房“過濾”產(chǎn)生的初始市場效應

自住型商品房政策通過市場過濾效應以及對住房供求的調(diào)節(jié)對住房價格和交易量產(chǎn)生作用，本文運用“三市場過濾模型”（宋博通，2002）的基本分析方法對該政策進行分析。在分析中，不再運用傳統(tǒng)模型的“三市場”，而是將中等級市場再細分成兩類，即從總體上分為“四市場”進行分析。在該模型中假設低等級住房市場主要由保障性住房構成，中等級市場分為兩類，一類主要由自住型商品房構成，另一類主要由普通二手房市場構成，也包括棄購自住型商品房轉為商品房銷售的市場，而高等級住房市場為商品住房市場。

第一，如圖1（B），在中等級住房市場1，也就是自住型商品房市場上，當供應增加，從SM1增加到SM1，這時由于自住房限價的問題，價格可能沒有上漲，但需求也會相應增加，從DM1增加到DM1。因此在自住型商品房市場上帶來的主要效應就是成交量上升。當自住型商品房供應由少到多，成交量由QM1增長到QM1。

第二，由于自住型商品房市場對于經(jīng)濟適用房和限價商品房輪候家庭，以及首次置業(yè)無房家庭提供優(yōu)先購買政策。因此自住房供應引發(fā)的需求上漲，會使低等級住房市場，即保障房市場需求下降，如圖1（A）所示，從DL變?yōu)镈L。假設保障房市場初始需求為DL曲線，初始供給為SL曲線，那么由于政府限價為PL，則初始市場有供給缺口QL- QL。當需求曲線向左位移后，供給缺口消失，或在現(xiàn)實市場中，供給缺口至少會縮小。

第三，由于自住型商品房屬于商品房，在政府供給過程中，如果自住型商品房供應量增加，那么相應新建商品房供應就會縮減。特別是目前很多自住型商品房都是在土地招拍掛過程中要求配建的，如果采用“競政策性住房面積”的方式掛牌出讓，那么自住型商品房總量將會增加更多，從而使新建商品房供應減少。在高等級住房市場上，如圖1（D），就表現(xiàn)為供給曲線由SH左移為SH。由于當前北京市新建商品房價格普遍較高，而自住型商品房優(yōu)先供應人群多為購買能力較為有限的客群，因此由自住型商品房發(fā)展所導致的新建商品房需求的減少可以忽略不計。這樣新建商品房市場由于供給減少，需求不變，很顯然價格就會上升，由PH上升為PH，而交易量會降低，由QH下降到QH。

第四，由于高等級住房供應減少、價格上升，會導致其向中等級住房市場2，即普通二手房市場的過濾減少，在現(xiàn)實中，個體業(yè)主捂盤惜售是其重要表現(xiàn)。那么中等級住房市場2的供應就會減少，如圖1（C）所示，由SM2左移到SM2。由于自住型商品房的優(yōu)先購買人群包括首次置業(yè)無房家庭，而這類家庭支付能力有限，在自住型商品房推出之前多在二手房市場購買，因此自住房開發(fā)后，中等級住房市場2中的需求會有一定減少；但同時由于高等級住房市場交易量的減少會使得部分需求轉向中等級住房市場2中得到釋放，例如購買相對面積大、地段好、剩余產(chǎn)權年期長的二手房產(chǎn)品。由于兩方面因素對需求影響的方向不一致，因此姑且假設需求不變。這樣可能會造成價格的上升和交易量的下降，即價格由PM2上升到PM2，交易量由QM2下降到QM2。

第五，由于目前北京市自住型商品房供應的位置相對偏遠，部分住房質(zhì)量欠佳，以及部分低收入人群已經(jīng)通過自住型商品房等形式獲得了住房保障，那么隨著自住型商品房的開發(fā)，部分自住型商品房由于認購不足導致其轉向商品房市場供應。在中等級住房市場1，即圖1（B）中表現(xiàn)為需求由DM1下降為DM1。由于價格不變，因此出現(xiàn)需求缺口QM1- QM1 。過剩的自住型商品房由于位置偏遠，戶型面積較小，因此可以認為它流向的是中等級住房市場2。那么在中等級住房市場2中，即圖1（C），供給曲線就會由SM2右移至SM21。由于自住房棄購轉為商品房銷售的情況并不十分多見，因此供給曲線右移幅度不大。但曲線的右移還是會帶來價格有一定下降和交易量有一定增加，因此價格由PM2下降到PM2，交易量由QM2增加到QM22。但即使這樣，與初始均衡點相比，自住房供應給中等級住房市場2帶來的效應依舊是價格的上升和交易量的下降。

政府、開發(fā)企業(yè)和居民三方博弈產(chǎn)生的二次市場效應

近年來，北京市居住用地地價的高漲。而地價的高漲又進一步引發(fā)了開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略的重大轉變以及居民購買策略的變化，從而可以導致二次市場效應的產(chǎn)生，如圖2所示。這里主要分析存量商品房市場、普通商品房增量市場和高端商品房增量市場的效應。

第一，由于開發(fā)商競地過程中過度競價，造成取地地塊價格較高，而建設的政策性住房面積較多，商品住房面積較少。這樣商品房的樓面地價大幅度提升，更多開發(fā)企業(yè)只能被迫提升商品住房的銷售價格，建設為高端商品房。這樣北京市住宅供地面積雖有減少趨勢，但依舊由于這樣的博弈過程可能使高端商品房供應增加。這樣在圖2（C）中，供給曲線會從SH右移為SH。其本應帶來高端商品房價格的下降和交易量的增加，即價格從PH下降為PH，而交易量由QH增加到QH。但由于地價的影響，開發(fā)企業(yè)不得不按照高價PZ進行銷售，那么在如此高漲的價格下給市場帶來的就是需求缺口Qs- Qd。高端商品房增量市場未來會產(chǎn)生滯銷風險。

第二，在普通商品房增量市場上，如圖2（B）所示，由于商品住宅供應量減少，供給曲線由SM左移到SM。又由于地價高漲的影響，使得開發(fā)企業(yè)將僅有的商品房供應部分更多建設成為高端商品房，那么普通商品房供應進一步萎縮，供給曲線由SM左移至SM 。那么均衡價格和交易量就由初始的PM和QM變?yōu)镻M和QM，也就是在普通商品房市場發(fā)生價格的上漲和交易量的下降。

第三，在高端商品房市場定價高的影響下，部分需求得不到滿足，而由于普通商品房增量市場供應的下降，又有部分需求得不到滿足，這兩部分需求會轉向存量房市場，導致存量房市場需求的增加，如圖2（A）所示，需求曲線從Dc右移至Dc。而由于增量房市場價格高漲，使得部分改善型需求難以得到滿足，這樣他們將持有原住房，使得本身的市場過濾效應降低，無法使得原本該騰退的住房供應到存量房市場，加上商品房增量市場價格的上升，本身會引發(fā)捂盤惜售效應，這樣都會使得存量房市場供應進一步下降，從Sc左移至Sc。那么在存量房市場，勢必發(fā)生的就是價格的上漲，從Pc上升到Pc。

對策建議

考慮土地出讓中拆分自住型商品房房和商品房的容積率。給予自住型商品房容積率高限，確定配建面積、限制房價，核算開發(fā)商的適度利潤，并在此基礎上確定其地價。而對于商品房部分，應確定容積率高限和低限，促進開發(fā)商開發(fā)更多普通商品住房，適度改善居民居住品質(zhì)，而不是開發(fā)大量高端商品住房。商品房部分仍然可以按照招拍掛的形式確定開發(fā)商，因容積率的限制會使得開發(fā)商不會過度高價競地，確定商品房部分開發(fā)商后，只要加上共有產(chǎn)權住房地價即為總地價?；蛘?，也可考慮在土地供應時確定綜合容積率的基礎上，給定自住型商品房住房容積率高限，和商品住房容積率低限，以促使開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多更適用的剛性需求和改善型需求住房類型。

根據(jù)區(qū)位調(diào)節(jié)自住型商品房的容積率高限。根據(jù)本文調(diào)查研究，由于自住型商品房多是商品房項目土地出讓時要求配建，而近年來受到北京市疏解非首都功能的影響，建設項目多為比較偏遠的位置。而位置偏遠的自住型商品房也多是申購熱情相對低下的項目。因此，為保證自住型商品房的購買熱情，以及北京市人口疏解目標的實現(xiàn)，可以為偏遠位置的自住型商品房給予更低的容積率高限，促使其居住舒適度得到提高。

合理確定自住型商品房和普通商品房的供應總量。目前北京市自住型商品房的吸引力在逐年降低，而商品住房供不應求的態(tài)勢卻十分明顯。因此可以考慮維持自住型商品房的供應量在合理限度的基礎上，適度提升商品住房的土地供應量，以穩(wěn)定市場預期，抑制資產(chǎn)價格過快上漲。

參考文獻：

1.李海濤，張小富.共有產(chǎn)權住房制度市場化設計初探——基于有限合伙制的啟示[J].建筑經(jīng)濟，2015（4）

2.吳學安.自住房“棄購”折射政府住房保障職能缺位[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（2）