文/席珊珊

面向中低收入家庭住房的金融支持政策探討

文/席珊珊

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)及住房制度的市場(chǎng)化改革，面向中低收入家庭住房的短缺問(wèn)題和中低收入家庭購(gòu)房壓力日趨明顯。由于城鎮(zhèn)土地資源的稀缺和住房市場(chǎng)化的過(guò)快發(fā)展，地方政府財(cái)政收入“土地化”和住房資本市場(chǎng)投機(jī)化的現(xiàn)象嚴(yán)重，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不合理持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中低收入家庭購(gòu)房消費(fèi)的承受能力，使其面臨嚴(yán)峻的買房難的問(wèn)題。盡管改革開放以后，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行住房制度改革，形成了以住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三大制度為主的住房保障體系,上海市也推出了“廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、公共租賃住房和征收安置房”四位一體的住房保障體系,但是未來(lái)在我國(guó)，特別是一些特大城市居住人口規(guī)模仍然持續(xù)增加和保障性住房供應(yīng)短缺的背景下，如何通過(guò)金融政策影響中低收入群體住房供給和消費(fèi)依然是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

一、我國(guó)中低收入家庭購(gòu)房支持政策存在的問(wèn)題

（一）缺乏準(zhǔn)確和完善的基礎(chǔ)信息

由于我國(guó)住房統(tǒng)計(jì)體系和基礎(chǔ)信息系統(tǒng)不完善，各地尚未摸清本地區(qū)存量住房使用情況和在建、已規(guī)劃、在規(guī)劃的住房數(shù)量與結(jié)構(gòu)，并未掌握“人”與“房”實(shí)際關(guān)聯(lián)的對(duì)應(yīng)情況，再加上各相關(guān)部門之間尚未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息資源共享，缺乏充分、準(zhǔn)確、及時(shí)的基礎(chǔ)信息，給政府提供中低收入群體住房的決策和實(shí)時(shí)采取相關(guān)稅收、貸款優(yōu)惠政策帶來(lái)困難。

（二）資金來(lái)源單一

目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)資金來(lái)源主要以政府財(cái)政支持和銀行信貸資金為主，融資方式也多以政府擔(dān)保、地方融資平臺(tái)向銀行貸款為主。由于住房金融政策體系不夠健全，住房建設(shè)融資結(jié)構(gòu)單一，缺乏直接融資渠道，過(guò)多地依賴銀行信貸等間接融資，成本過(guò)高，導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)力建設(shè)租賃住房，缺少支持類似公共住房建設(shè)的政策性金融機(jī)構(gòu)。

（三）住房公積金政策對(duì)中低收入家庭的扶持尚顯不足

我國(guó)針對(duì)中低收入群體消費(fèi)融資的金融財(cái)政政策主要是住房公積金制度，但由于我國(guó)的住房公積金制度體系還不完善，住房公積金的福利大多為中高收入家庭因購(gòu)房而獲得。因?yàn)楣e金貸款額度和資金存儲(chǔ)余額與員工的個(gè)人收入存在相關(guān)關(guān)系，而很多中低收入家庭或者城市的外來(lái)移民卻因?yàn)闆](méi)有單位、不滿足貸款收入條件或者其他原因而不能獲得公積金的支持。因此，一方面公積金利用率仍然較低，另一方面真正面臨住房短缺的中低收入群體卻難以得到該制度提供的住房消費(fèi)融資支持。由于我國(guó)目前還缺乏支持中低收入群體的政策性專業(yè)住房?jī)?chǔ)蓄類金融機(jī)構(gòu)，中低收入群體如果向金融機(jī)構(gòu)尋求一般性的住房抵押貸款，通常會(huì)由于他們收入情況和信用狀況的劣勢(shì)，得不到商業(yè)住房抵押貸款融資。

（四）社會(huì)資本進(jìn)行公共住房建設(shè)的動(dòng)力不足

我國(guó)在面對(duì)中低收入群體的公共住房建設(shè)中，土地一般由政府提供，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，類似住房的出售或出租價(jià)格由政府限定。到目前為止，國(guó)家對(duì)該類項(xiàng)目的補(bǔ)貼方式僅限于政府提供一定期限的土地使用權(quán)、土地出讓金的免繳、部分稅收的減免等優(yōu)惠，并沒(méi)有專門的金融機(jī)構(gòu)或措施提供優(yōu)先貸款或優(yōu)惠政策，因此直到現(xiàn)在，開發(fā)商參與建設(shè)的積極性仍不高。

二、完善支持中低收入家庭購(gòu)房的金融政策建議

實(shí)際上，中低收入群體的住房短缺作為世界性的問(wèn)題，無(wú)論在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，都需要通過(guò)政府對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行不同程度的干預(yù)和調(diào)控予以解決，金融政策是其中的一類常用工具。針對(duì)上述中等收入家庭存在的購(gòu)房政策支持不足，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行漸進(jìn)性的改革。

（一）完善中低收入家庭住房的信息收集工作

建議我國(guó)城市規(guī)劃部門，住房建設(shè)部門，信息管理、征信及監(jiān)管部門等相關(guān)部門通過(guò)法律法規(guī)和政策引導(dǎo)，在中低收入居民數(shù)量、收入和居住需求的統(tǒng)計(jì)方面建立完善和統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，為中低收入家庭住房供給提供支持，真正使相關(guān)的規(guī)劃、計(jì)劃起到引導(dǎo)城市建設(shè)和滿足不同階層居民居住需求的作用。

（二）拓寬公共住房建設(shè)金融支持渠道，建立多元化的融資體系

第一，慎重研究和妥善推進(jìn)公共住房抵押貸款證券化。公共住房抵押貸款的證券化，可以將原來(lái)缺乏流動(dòng)性但是能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性的未來(lái)現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為能在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。公共住房抵押貸款證券化既拓寬了住房建設(shè)的融資渠道，同時(shí)也有利于分散銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，積極豐富多種住房金融工具，利用房地產(chǎn)投資信托基金、項(xiàng)目融資等方式拓寬公共住房的融資渠道。房地產(chǎn)信托基金的融資模式，可以利用有限的財(cái)政資金帶動(dòng)更大規(guī)模的社會(huì)資金，從而利用這些資金來(lái)保證充足的面向中低收入群體的住房供給。第三，加大財(cái)政投入力度，一方面厘清地方政府和中央政府的財(cái)政在公共住房供給方面的財(cái)權(quán)和事權(quán)，將保護(hù)中低收入群體居住權(quán)作為社會(huì)民生的首要任務(wù)，適度加大地方政府和中央政府的財(cái)政支持，另一方面可以通過(guò)發(fā)行住房債券、成立政府運(yùn)營(yíng)的基金公司等方式籌集資金。

（三）加大公共住房的個(gè)人消費(fèi)信貸支持

中等收入家庭個(gè)人信貸支持的主要目的是保證相關(guān)群體有能力完成自住房的消費(fèi)，目前主要通過(guò)住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)。針對(duì)我國(guó)目前公積金制度的缺陷，作如下建議：第一，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，拓展住房公積金增值收益的用途，加強(qiáng)對(duì)住房公積金的經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)管理，保證這一政策性金融手段落到實(shí)處，更好地為更多人的住房需求服務(wù)。第二，可以加大銀行金融創(chuàng)新力度，開發(fā)適合中等收入群體的信貸工具。由于中低收入階層個(gè)人收入有限，工作不穩(wěn)定，往往在獲取銀行商業(yè)貸款方面受到各種制約，商業(yè)銀行應(yīng)該加大個(gè)人信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，開發(fā)出能夠?yàn)橹械褪杖腚A層服務(wù)的貸款工具，運(yùn)用差別化的貸款政策，為信用好的中低收入家庭或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者提供有力的住房信貸支持。第三，建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)主要依靠商業(yè)銀行的住房貸款，商業(yè)銀行的贏利性和非專業(yè)性使得中低收入群體的住房需求并不能得到有效的滿足，因此，建立具有專業(yè)性、政策性的住房金融機(jī)構(gòu)，開展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，不僅可以為中等收入家庭的住房信貸提供幫助，還可以為住房開發(fā)單位提供融資渠道。

（四）探索公私合作建設(shè)公共住房

目前我國(guó)的公共住房建設(shè)存在相當(dāng)大的資金缺口，融資渠道不夠豐富，地方政府財(cái)政壓力大。要解決目前我國(guó)各地公共住房建設(shè)中存在的資金缺口問(wèn)題，拓寬融資渠道，可探索公私合作經(jīng)營(yíng)和建設(shè)的方式。自2010年發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》以后，中央政府發(fā)布和實(shí)施了一系列法規(guī)和辦法來(lái)引導(dǎo)民間資本進(jìn)入公共住房建設(shè)。2012年6月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知指出：各地區(qū)要鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資金按照當(dāng)?shù)亟?jīng)適房的建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，以直接投資、間接投資、委托代建、參股等多種形式參與經(jīng)適房項(xiàng)目建設(shè)，并按照合約規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向政府核定的保障對(duì)象出售。各地可以針對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況通過(guò)稅費(fèi)補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策為民間資本進(jìn)入公共住房建設(shè)掃除各種政策障礙，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)資金參與公共住房建設(shè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，為社會(huì)資本進(jìn)入公共住房的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)寶山分會(huì))