文/曹慶貞

加強(qiáng)行業(yè)行政監(jiān)管，促進(jìn)市場健康發(fā)展

文/曹慶貞

自2005年以來，國務(wù)院和中央有關(guān)部委針對抑制過熱的房地產(chǎn)市場，出臺了一系列的調(diào)控政策，旨在抑制打壓投資、投機(jī)性需求，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的行政主管部門如何更好地貫徹落實(shí)政府的一系列調(diào)控政策，促進(jìn)本區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為，根據(jù)目前市場形勢，應(yīng)從以下六個方面切實(shí)履行區(qū)房管局的行業(yè)行政監(jiān)管職能。

一、抓供給，建立動態(tài)分析機(jī)制

房地產(chǎn)市場的供求平衡是市場平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵，市場健康發(fā)展的源頭是供給，要抓好供給，就要全面了解并掌握本區(qū)域內(nèi)擬建、在建項(xiàng)目的動態(tài)，做好以下幾方面的工作。

一是掌握市場化商品房（重點(diǎn)是商品住宅）的擬建、在建動態(tài)。要了解覆蓋全區(qū)的年度商品房可供情況，同時將監(jiān)督計(jì)劃分解到月，這樣，區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)情況就一目了然了。在了解和掌握項(xiàng)目動態(tài)的基礎(chǔ)上，從區(qū)域全局的角度，對商品房項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏和規(guī)模等提出指導(dǎo)性的建議，為開發(fā)商開發(fā)適合市場需求的商品房當(dāng)好參謀。

二是掌握保障性住房的建設(shè)動態(tài)。保障性住房是政府為中低收入家庭提供的基本居住保障，保障性住房的建設(shè)也是平衡住房市場供求關(guān)系的重要組成部分。因此，全面了解和掌握保障性住房的擬建和在建項(xiàng)目情況，不僅可以及時掌握保障房可供情況，同時也為政府加大保障房建設(shè)力度提供依據(jù)。

三是進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為滿足不同收入群體的不同層次的住房需求，要增加中低價位、中小戶型住房的供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理投資、合理確定戶型結(jié)構(gòu)，確?！?0／90”的政策落到實(shí)處。

二、抓誠信，做好資質(zhì)梳理和備案工作

據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2016年末，在寶山區(qū)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計(jì)110家，其中一級企業(yè)3家，二級企業(yè)11 家，三級企業(yè)12家，暫定級企業(yè)84家，2016年共受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)申請新增6家，注銷5家。目前，在寶山區(qū)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)中，總公司232家，分支機(jī)構(gòu)103家，共計(jì)335家。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)是房地產(chǎn)二、三級市場的主體，這支隊(duì)伍的誠信水平在一定程度上決定著房地產(chǎn)二、三級市場的健康與發(fā)展。因此，作為行政管理部門，為了充分發(fā)揮信用制度在整頓和規(guī)范市場秩序、促進(jìn)信用交易和信用消費(fèi)、構(gòu)建社會誠信環(huán)境方面的作用，為加快推進(jìn)“誠信、規(guī)范、透明、法制”房地市場體系，要以房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)梳理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案為前提，在誠信方面做好以下兩項(xiàng)工作。

一是建立開發(fā)公司和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信用檔案。將開發(fā)企業(yè)的住房質(zhì)量、交付使用、信息公開、銷售行為以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違規(guī)投訴等方面的內(nèi)容納入房地產(chǎn)企業(yè)信用體系。

二是開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)抓信用檔案建設(shè)情況，促進(jìn)信用檔案建設(shè)的規(guī)范化、制度化，從而建立健全房地產(chǎn)市場誠信體系，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、抓審批，嚴(yán)管商品房預(yù)售許可

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，管理環(huán)節(jié)多，而預(yù)銷售是面向市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。若要全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場信息，增加市場公開透明度，引導(dǎo)市場消費(fèi)，應(yīng)從規(guī)范預(yù)銷售行為著手，從強(qiáng)化市場監(jiān)管角度出發(fā)，抓好以下五個環(huán)節(jié)。

一是商品房的預(yù)測工作。商品房的預(yù)測不僅僅是面積計(jì)算，而且是對項(xiàng)目的全面解析。通過預(yù)測，做到標(biāo)識規(guī)范、用途清楚、面積準(zhǔn)確。要嚴(yán)格審查項(xiàng)目名稱，坐落是否合法合規(guī)，幢號、室號、樓層的標(biāo)注是否規(guī)范；要認(rèn)真審查銷售方案，區(qū)分項(xiàng)目不同的功能區(qū)，明確每個銷售單位的用途、性質(zhì)；要合理確定分?jǐn)偡绞?，?zhǔn)確計(jì)算每套預(yù)售房屋的建筑面積，為獲得商品房預(yù)售許可奠定基礎(chǔ)。

二是對銷售方案的指導(dǎo)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制訂銷售方案的指導(dǎo)，其中包括銷售價格確定方式及理由、維護(hù)銷售秩序的措施、突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案、預(yù)售前期客戶積累的情況等。同時，嚴(yán)格執(zhí)行最低規(guī)模不少于3萬平方米的預(yù)售許可規(guī)定，防止開發(fā)商多批次、少批量開盤，造成市場人為恐慌。

三是網(wǎng)上備案全覆蓋。網(wǎng)上備案是對原有備案模式的創(chuàng)新，主要是解決及時性問題。要強(qiáng)調(diào)備案數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確、全面和網(wǎng)上備案的全覆蓋，一次性公開房源和房價。在網(wǎng)上備案的基礎(chǔ)上，將每個開發(fā)項(xiàng)目概況及樓盤供應(yīng)銷售狀況、價格等信息向全社會公開發(fā)布，形成企業(yè)自律、部門管理、社會監(jiān)督的市場運(yùn)行管理新模式。

四是規(guī)范合同管理。堅(jiān)持購房實(shí)名制，購房合同簽訂人與登記發(fā)證人的姓名必須一致；規(guī)范合同變更和解除行為，有效遏制投機(jī)炒房行為；要求銷售單位要加大對銷售人員的管理力度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立上崗證制度，杜絕違規(guī)操作，切實(shí)規(guī)范合同管理。

五是市場巡查制度。巡查的重點(diǎn)是定價過高、漲幅過大的項(xiàng)目。對未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式收取定金等費(fèi)用，嚴(yán)查哄抬房價等違規(guī)行為，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定，加大處罰力度。

四、抓規(guī)范，建立市場預(yù)警體系

在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大、情況不斷變化的形勢下，房產(chǎn)管理部門市場監(jiān)管的責(zé)任重大。為引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，必須抓規(guī)范，建立市場預(yù)警體系，主要包括以下幾點(diǎn)。

一是區(qū)域性房地產(chǎn)市場預(yù)測分析，引導(dǎo)市場理性投資。要在區(qū)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，與區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門共同分析土地供應(yīng)和市場銷售的協(xié)調(diào)性，對擬建、在建項(xiàng)目進(jìn)行梳理分析，采取“屬地管理”和月報方式，對本區(qū)商品住宅地塊按“一地、一表、一檔”的要求，建立并完善檔案管理。同時，全程跟蹤項(xiàng)目的開工、建設(shè)、銷售等情況，以市場供求平衡、發(fā)展平穩(wěn)為目標(biāo)，及時調(diào)控供應(yīng)節(jié)奏。

二是區(qū)域性房地產(chǎn)市場信息披露，引導(dǎo)市場理性消費(fèi)。要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場信息公開機(jī)制，及時準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息向社會公開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則要在銷售現(xiàn)場明示預(yù)售許可情況，凡未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，每套房屋均應(yīng)明碼標(biāo)價對外銷售。

對已取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)對外銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對外公開，以及故意采取畸高價格銷售，或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅查處。同時，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員炒賣房號、在代理過程中賺取差價、通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易、發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息、采取內(nèi)部認(rèn)購或雇人排隊(duì)等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等違禁行為，要加大查處和管理力度。

五、抓落實(shí)，加強(qiáng)宣傳教育和行政處罰力度

要把房地產(chǎn)市場監(jiān)管的各項(xiàng)措施落到實(shí)處，首先是要通過宣傳教育，把各項(xiàng)規(guī)范和要求變?yōu)闃I(yè)內(nèi)人士共同的行為準(zhǔn)則，特別是各有關(guān)企業(yè)的負(fù)責(zé)人要達(dá)成共識。與此同時，對少數(shù)投機(jī)取巧、明知故犯的行為人，要按有關(guān)規(guī)定給予一定的行政處罰。

一是加強(qiáng)宣傳教育，形成守紀(jì)的良好氛圍。加強(qiáng)市場監(jiān)管的目的，是讓大家按規(guī)范辦事，防止擾亂市場的行為發(fā)生。為了將規(guī)范變?yōu)榇蠹业淖杂X行為，要加大宣傳的力度。除了新聞媒體的宣傳，行業(yè)管理部門要組織區(qū)域內(nèi)有關(guān)業(yè)內(nèi)企業(yè)負(fù)責(zé)人深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央和各級政府有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管的精神，從而達(dá)成共識。通過他們對全體業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行宣傳、教育，并在企業(yè)內(nèi)部細(xì)化有關(guān)規(guī)范，做到層層落實(shí)，層層把關(guān)，從而在業(yè)內(nèi)形成遵章守紀(jì)的良好氛圍。

二是落實(shí)行政處罰和核查。行政處罰的重點(diǎn)是：無證開發(fā)、違規(guī)開發(fā)；無預(yù)售許可證違規(guī)銷售；虛假廣告；合同欺詐；未經(jīng)綜合驗(yàn)收，擅自交付使用；捂盤惜售、囤積房源。

核查的重點(diǎn)為：定價過高、漲幅過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；退房率高、價格異常、消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目。

處罰的形式有：約談告誡；發(fā)《行政告知書》；記入信用檔案；降級或取消資質(zhì)；與土地部門聯(lián)合提高其參與土地招拍掛的準(zhǔn)入門檻。

六、抓質(zhì)量，打造住宅民心工程

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品房建設(shè)總體質(zhì)量水平不斷提高。前幾年，雖然在抓“無滲漏”、“四高小區(qū)”等房屋質(zhì)量方面取得了很好的成效，但商品房建設(shè)的總體水平與時代發(fā)展的要求比，還有待提高。上海世博會的召開，又為商品房建設(shè)實(shí)現(xiàn)綠色、低碳提出了新的要求。因此，要從行業(yè)指導(dǎo)監(jiān)管的角度，為開發(fā)商不斷提高商品房的建設(shè)質(zhì)量構(gòu)筑學(xué)習(xí)、交流的平臺。為此，應(yīng)從以下幾個方面作出努力。

首先，明確住宅建設(shè)總體發(fā)展方向。要根據(jù)國家有關(guān)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境、資源的方針和政策，以試點(diǎn)小區(qū)為載體，以科技進(jìn)步為核心，以提高住宅建設(shè)質(zhì)量功能和效益為目標(biāo)，有計(jì)劃有步驟地提高住宅建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的科技水平，逐步建立起與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的體制順暢、技術(shù)先進(jìn)、管理科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、效益顯著的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)。主要目標(biāo)是：基本解決住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量的通?。换緷M足住宅的適用性要求；初步建立住宅及材料部品的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化體系；逐步解決住宅能耗過高和生產(chǎn)率水平較低的問題。

其次，明確提高住宅建設(shè)水平的基本原則。一要堅(jiān)持以人為本的原則。既要合理、經(jīng)濟(jì)、高效地利用各類資源，又要積極營造有益健康的生態(tài)型居住環(huán)境，選用環(huán)保、節(jié)能的建筑材料。二要堅(jiān)持與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的原則。住宅建設(shè)必須與社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與城市建筑風(fēng)貌、區(qū)域建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重文化內(nèi)涵，使先進(jìn)文化和精神文明建設(shè)扎根于社區(qū)。三要堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向的原則。住宅開發(fā)建設(shè)必須以市場需求為主導(dǎo)，實(shí)行住宅多檔次、多品種的商品化供應(yīng)，滿足社會不同消費(fèi)群體的需求。四要堅(jiān)持以提高住宅整體質(zhì)量為重點(diǎn)的原則。要加強(qiáng)政策法規(guī)建設(shè)，明確開發(fā)企業(yè)是住宅質(zhì)量的第一責(zé)任人，使住宅建設(shè)注重優(yōu)化環(huán)境、完善功能、提高質(zhì)量，并將質(zhì)量放在第一位。同時，要強(qiáng)化全過程管理，“要想賣得好，首先要造得好”，像創(chuàng)作作品一樣，精心建造住宅的每一個組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。五要堅(jiān)持科技進(jìn)步和大膽創(chuàng)新的原則。要加大科技投入，加快科技成果的轉(zhuǎn)化，解決開發(fā)、生產(chǎn)以及應(yīng)用政策、技術(shù)方面的問題。要鼓勵創(chuàng)新，大力發(fā)展當(dāng)代居住類建筑。同時，要充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)、科研院所和設(shè)計(jì)人員的積極性和聰明才智。

再次，明確提高住宅建設(shè)水平的重點(diǎn)和措施。

1. 加大宣傳力度，在業(yè)內(nèi)達(dá)成共識。一是借助新聞媒體宣傳。利用報紙雜志及信息網(wǎng)絡(luò)宣傳提高住宅建設(shè)水平的意義。二是通過房地產(chǎn)展示交易會，加強(qiáng)交流和合作，擴(kuò)大信息傳播，從而使業(yè)內(nèi)達(dá)成共識，也使廣大居民群眾對此有較為全面的了解，為推動各項(xiàng)工作的開展奠定基礎(chǔ)。

2．加強(qiáng)基礎(chǔ)性技術(shù)工作研究，完善標(biāo)準(zhǔn)化體系。一是大力推進(jìn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化，堅(jiān)持貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)思想和“可持續(xù)發(fā)展”的建設(shè)方針，以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，突出住宅節(jié)能、節(jié)水和室內(nèi)外環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)的制定。進(jìn)一步強(qiáng)化精品意識和技術(shù)創(chuàng)新，完善居住區(qū)整體環(huán)境，改進(jìn)住宅使用功能。注重科技成果在住宅設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，不斷提高住宅設(shè)計(jì)水平和科技含量。二是完善住宅結(jié)構(gòu)體系、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3．抓好現(xiàn)有小區(qū)試點(diǎn)，積極探索提高住宅建設(shè)水平的新路子。一是以建設(shè)精品小區(qū)為目標(biāo)，明確試點(diǎn)項(xiàng)目和內(nèi)容，重視科技成果的應(yīng)用，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝和新產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)的科技含量。二是把提高住宅建設(shè)水平與環(huán)保、低碳、節(jié)能、節(jié)地結(jié)合起來，以點(diǎn)帶面，推廣已有的經(jīng)驗(yàn)，并不斷總結(jié)提高，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的社會化、產(chǎn)業(yè)化。

4．推廣應(yīng)用優(yōu)質(zhì)部品和新型建材。建議有關(guān)部門建立住宅產(chǎn)品、材料界定和分類制度，負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)品、材料、部品、設(shè)備的推薦或淘汰目錄的公布，編制優(yōu)質(zhì)、新型、環(huán)保的新型材料及有關(guān)部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而為推動住宅建設(shè)水平提供優(yōu)質(zhì)可靠的建筑材料與部品。

5．建立健全住宅質(zhì)量控制體系。一是有關(guān)管理部門應(yīng)各司其責(zé)，實(shí)現(xiàn)從住宅建設(shè)準(zhǔn)入到住宅竣工入住的全程監(jiān)管，主要包括市場準(zhǔn)入監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)的資質(zhì)管理，實(shí)行工程質(zhì)量法人責(zé)任制，全面實(shí)施《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度等。二是加強(qiáng)對住宅裝修的管理，積極推廣全裝修商品住宅。三是完善住宅項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的住宅不得交付使用，交易中心對其不予辦理房地產(chǎn)權(quán)證，以保證購房人的權(quán)益。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會寶山分會）