文/顧建發(fā) 王烽

探索房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制
——以發(fā)展住房租賃市場為重點(diǎn)

文/顧建發(fā) 王烽

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的好處是：有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的突出問題；有利于抑制房地產(chǎn)市場泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展；有利于實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，住有所居目標(biāo)所涉及的不僅僅有產(chǎn)權(quán)房，也包括住房租賃。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場體系不僅要有房屋買賣市場，也需要有房屋租賃市場，兩者缺一不可。成熟市場的經(jīng)驗(yàn)證明，建立“租售并舉”的機(jī)制是房地產(chǎn)市場長久穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、這一輪房價(jià)上漲背景

2016年全國一二線城市房價(jià)出現(xiàn)全面大幅上漲，同時(shí)三四線城市的高庫存問題卻沒得到有效解決，這與中央2014年“9.30”和2015年“3.30”松綁樓市政策的初衷背道而馳。其根本原因在于沒有實(shí)施因城施策，配給三四線城市的藥，反而進(jìn)入一二線城市嘴里。

一是資金流入的馬太效應(yīng)。近年來我國經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，再加上人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)增加，資金紛紛從三四線城市退出，通過進(jìn)入一二線城市配置資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)保值增值。當(dāng)這部分資金都涌向一線城市的時(shí)候，就會吸引更多的杠桿資金進(jìn)場，“眾籌”、配資買房就是這樣出現(xiàn)的。

二是購房者的羊群效應(yīng)。部分購房者的購房心理并不理智，很多人看到別人都購房，而且房價(jià)在漲，在“買漲不買跌”的心態(tài)作用下，自己也跟著購房，進(jìn)而推動房價(jià)的非理性上漲。當(dāng)然，出現(xiàn)這一現(xiàn)象最直接的原因是房價(jià)持續(xù)走高，再加上開發(fā)商、房產(chǎn)中介、新聞媒體的造勢宣傳，使購房者恐慌情緒蔓延，讓其產(chǎn)生急迫買房心理，形成所謂的“恐慌性”買房。

三是中介推波助瀾。上海的購房剛需一直比較旺盛，在房產(chǎn)中介公司的推波助瀾下，更出現(xiàn)了恐慌性買盤。隨著一線城市的樓市升溫，房產(chǎn)中介市場亂象重重，也催生了種種不規(guī)范的操作行為。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海部分房產(chǎn)中介以較高的利率為購房者提供所謂新房、二手房的“首付貸”，有的甚至不需要任何抵押物就能放貸近百萬元，月利率高達(dá)2%。為搶奪市場，有中介使出簽約獨(dú)家房源、辦短期借貸、虛構(gòu)房源等種種招數(shù)，這在一定程度上也推高了房價(jià)。中介自然希望成交價(jià)格高一些(中介按照成交價(jià)格收取傭金)，因此中介會不停催促購房者購房，甚至隱藏一些房源，造成沒有房的假象。中介借助自己的市場壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，然后就開始哄抬房價(jià)。

四是供求關(guān)系因素，這也是根本原因。土地供應(yīng)的減少，庫存量相對減少，去庫存周期較短，是一線城市房價(jià)領(lǐng)漲的動力所在?！拔镆韵橘F”，京滬深等城市普遍減少土地出讓，住房建設(shè)面積不斷下降，根據(jù)供給需求原理，房價(jià)會持續(xù)上漲。一線城市土地供應(yīng)有限，導(dǎo)致地王頻出，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)幾乎無地可賣。

二、上海最近房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的績效

針對上海房價(jià)快速上漲，2016年3月25號上海推出了“滬九條”調(diào)控政策，明確提出：1.從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策；2.實(shí)行差別化住房信貸政策；3.增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地中中小套型比例；4.強(qiáng)化市場監(jiān)督和開展執(zhí)法檢查；5.推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行；6.多渠道籌措人才公寓住房；7.搞好共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、供應(yīng)和供后管理；8.加快推進(jìn)舊區(qū)改造和“城中村”改造；9.建立聯(lián)席會議，由市住建委牽頭，市財(cái)政局、發(fā)改委、地稅局、規(guī)土局、工商局等部門共同參與。從“滬九條”可以看出，上海在中央經(jīng)濟(jì)工作會議之前就已經(jīng)開始了長效機(jī)制的探索。其中，限購限貸和強(qiáng)化市場監(jiān)管都是能立馬執(zhí)行、起到立竿見影效果的短期政策，而增加商品住房用地比例、推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行、多渠道籌措人才公寓、搞好共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、加快推進(jìn)舊區(qū)改造和“城中村”改造、建立聯(lián)席會議等都是立足長遠(yuǎn)的長期政策。事實(shí)上，短期政策取得了階段性成果：房產(chǎn)中介違法違規(guī)行為得到懲治，大量投機(jī)資金被阻斷在樓市之外，民眾的預(yù)期也得到暫時(shí)控制，上海樓市暫時(shí)進(jìn)入了平緩期。但是上海房地產(chǎn)市場人多地少的矛盾沒有解決，事實(shí)上也不可能解決。上海明確宣布，到2020年將不再新增建設(shè)用地供應(yīng)，并將轉(zhuǎn)入存量土地的城市更新時(shí)代。

堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位對上海來說既是重點(diǎn)也是難點(diǎn)。上海作為全國金融中心，長期吸引著全國乃至國際人口及資本的流入，上海的不動產(chǎn)尤其是住房不可避免地會成為投資者保值增值、資產(chǎn)配置的標(biāo)的。所以，對上海來說，“房子是用來住的”并不意味著所有人都能買得起，更多的應(yīng)該意味著住得起。事實(shí)上，上海作為一個(gè)人口流動性極大的超一線城市，讓每一個(gè)來這里的人都能買得起房既無現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)也違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律。市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)周期的出現(xiàn)不可避免。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，就業(yè)機(jī)會增多，人口流入上海，更多的人貸款、加杠桿買房；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)潮來臨，很多人無力承擔(dān)還貸壓力，房價(jià)面臨大幅下降的危機(jī)，進(jìn)而會導(dǎo)致系統(tǒng)性金融危機(jī)。中國人傳統(tǒng)的“工作——買房——成家立業(yè)”的觀念事實(shí)上并不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)規(guī)律，大多數(shù)人無法抵御經(jīng)濟(jì)周期帶來的失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。相反，一個(gè)健全完善的住房租賃市場則可以降低無數(shù)家庭在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)面臨的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場增加了自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力后，政府決策就可以避免被房地產(chǎn)綁架，從而保持宏觀政策的獨(dú)立性，增加政策選擇余地。

三、國外住房租賃市場的經(jīng)驗(yàn)

事實(shí)上，從國外成功的經(jīng)驗(yàn)來看，住房租賃市場的大規(guī)模發(fā)展是有助于特大城市住房市場的平穩(wěn)運(yùn)行的。

(一)法國的經(jīng)驗(yàn)

法國巴黎作為全球化大都市，市區(qū)房價(jià)在每平方米8000歐元左右，升降一般控制在10%。法國政府通過一系列法律法規(guī)來限制房地產(chǎn)市場的炒作。首先，限制土地買賣價(jià)格，凡是國有、公有土地買賣，必須按照國家規(guī)定的基礎(chǔ)價(jià)格出售，因此這類土地絕大部分被低價(jià)批給低租金住房機(jī)構(gòu)，進(jìn)行社會福利住房建設(shè)。此外，規(guī)定任何新建住房必須包含30%的社會低租金住房，否則該項(xiàng)目將不予批準(zhǔn)。其次，限制外國機(jī)構(gòu)來法炒房，外國企業(yè)機(jī)構(gòu)來法投資房產(chǎn)，如果只是購入用于普通出租，并等待升值后再售出，就需要每年繳納根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值而定的增值稅，稅率高達(dá)20%。出售后還要就增值部分繳納高額升值稅。第三，對于非本人居住的房產(chǎn)征收高額稅費(fèi)。除了常住的房產(chǎn)外，如果還有第二、第三套住宅，就必須繳納比常住住宅高出一倍的房產(chǎn)稅。在升值稅方面，房主自己居住的房產(chǎn)升值可以免稅，但對非自住房產(chǎn)，如果持有期限不到30年，則出售時(shí)其升值部分要繳34.5%的升值稅。升值部分還需納入售房者當(dāng)年的收入總額里，根據(jù)其收入水平再繳收入所得稅。法國人必須出租自己不住的剩余住房，否則要繳納房產(chǎn)空置稅。正是以上各種措施，使法國的房地產(chǎn)市場很少有大起大落，更難以見到中國一二線城市那種房價(jià)飛漲的現(xiàn)象。

(二)德國的經(jīng)驗(yàn)

在發(fā)達(dá)國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴(yán)聞名于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。德國租賃市場管理的實(shí)踐，對我國租賃市場發(fā)展能提供很好的借鑒作用。首先，在住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，住房租賃供應(yīng)是主體。在德國，不管開發(fā)新房還是經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子就必須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。第二次世界大戰(zhàn)以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。其次，德國租賃市場具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以滿足中低收入者需求為主的租賃房，公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)占24%，私人機(jī)構(gòu)房源(410萬套)占22%。再次，德國實(shí)行近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過了嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租以減少長租供應(yīng)、突破租金控制的行為，德國發(fā)布了一項(xiàng)新規(guī)定：從5月1日起， 首都柏林的房主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。

(三)美國的經(jīng)驗(yàn)

美國的住房租賃市場發(fā)展最初是通過政府出資的形式，向住房市場提供公共住房，以擴(kuò)大租賃住房的供給，解決住房短缺的問題，隨著人口的快速增長，政府財(cái)政壓力越來越大，單純通過供給端，發(fā)展住宅租賃市場受到較大的制約。隨后，美國政府從供給和需求兩方面入手，通過引入社會資本保持和擴(kuò)大供給端，再加上需求端的疏導(dǎo)，提高了整個(gè)住房租賃市場的運(yùn)營效率和住房資源的高效匹配，最后形成目前的住房租賃市場和現(xiàn)行保障性住房制度。

四、大力發(fā)展上海住房租賃市場

（一）努力倡導(dǎo)租房消費(fèi)理念

縱觀世界，一些發(fā)達(dá)國家的民眾買房意愿其實(shí)并不強(qiáng)，就連收入頗豐的教授、企業(yè)高管也常常是一家人住在租來的房子里，年輕人選擇租房的比例則更高。他們寧愿租房，把省下來的錢用于旅游、投資，也不去買房。相比之下，我國住房消費(fèi)理念明顯落后。中國人歷來有存錢、蓋房、置業(yè)和為兒孫積攢家產(chǎn)的文化傳統(tǒng)，老百姓普遍“重買輕租”，并且希望“住房一步到位”。對此，政府要引導(dǎo)公眾樹立理性的居住觀，大力倡導(dǎo)租賃消費(fèi)、“先租后買”的理念。

（二）大力發(fā)展規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)

由于過去十幾年房價(jià)的快速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采用“開發(fā)——賣房——回款——再開發(fā)”的快速周轉(zhuǎn)模式。不過近年來隨著地價(jià)的逐步走高、房企融資難度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出少數(shù)大型房企寡頭競爭的格局，多數(shù)中小型房企面臨著轉(zhuǎn)型升級的考驗(yàn)。在這種情況下，如果政府能夠因勢利導(dǎo)，提供各種優(yōu)惠政策以使中小型房企進(jìn)入住房租賃市場，那么上海一定會涌現(xiàn)出一批規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)。同時(shí)，應(yīng)建立商品租賃住房運(yùn)營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。建議對租金定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格的運(yùn)營企業(yè)免征增值稅款，對租金定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)格的運(yùn)營企業(yè)減免3%增值稅款。

（三）加快建設(shè)公共租賃住房，保障中低收入者住房需求

增加公共租賃住房供應(yīng)，使大部分中低收入者有房可租，可有效減少市場上對住房的需求。由于房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系影響較大，公共租賃房制度或多或少可起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)剛性需求日益增加的情況下，保障方式應(yīng)以保障供應(yīng)為主。政府應(yīng)直接組建保障性建設(shè)公司，以住宅生產(chǎn)者的身份直接從事公共租賃住房生產(chǎn)，并按特定的價(jià)格出租給保障對象。此方式能快速有效地落實(shí)政府政策，并直接干預(yù)整個(gè)房地產(chǎn)市場的供需情況。

（四）拓展租賃房源供應(yīng)渠道

由于目前租賃市場中仍存在市場供給不足、租金居高不下的問題，對于目前空置的商用住房或有問題的“類住宅”，應(yīng)允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長租公寓，進(jìn)而增加商品租賃住房房源供應(yīng)。

（五）保障租戶利益

將商品租賃住房租戶進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)與購房者平等享有社會服務(wù)。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)租賃達(dá)到一定年限的家庭，應(yīng)在教育、醫(yī)療、社會保障、就業(yè)、戶籍等方面享有與購房者同等的公共服務(wù)。

（作者單位:上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所）