文/孫斌藝 盧雅

財(cái)政政策對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的理論和實(shí)證分析

文/孫斌藝 盧雅

一、導(dǎo)論

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。一方面，不斷提高的以財(cái)政支出為重要支撐的城鎮(zhèn)化水平推動(dòng)了住房供需的不斷增長(zhǎng)，地方財(cái)政支出的持續(xù)增加提高了公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，從而吸引更多的人前來(lái)購(gòu)房，帶來(lái)住房需求的增加和房?jī)r(jià)的攀升。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，無(wú)論是來(lái)自房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，還是土地出讓收入，都使各地政府在一定程度上形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴。因此，地方政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，不斷提高地價(jià)，從而影響房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)波動(dòng)和地方財(cái)政收支的關(guān)系日益密切。財(cái)政政策作為影響房?jī)r(jià)的政策因素之一，也逐漸成為研究的熱點(diǎn)。

二、理論分析

財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論模型，以Tiebout模型最為經(jīng)典。Tiebout提出：對(duì)于地方公共產(chǎn)品而言，地方供應(yīng)公共產(chǎn)品的效率水平是通過(guò)社區(qū)間的“用腳投票”決定的，“理性消費(fèi)者”能夠自由選擇符合自己收入支出偏好的地區(qū)居住。

由于Tiebout模型假設(shè)嚴(yán)苛，多位學(xué)者在理論研究基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行了完善。Oates在適度放寬Tiebout模型假設(shè)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用普通最小二乘法和二階段最小二乘法對(duì)1960年新澤西州東北部的53個(gè)城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果表明：一方面，如果公共支出保持不變，地方財(cái)產(chǎn)稅若從2%上升至3%，會(huì)使住房的價(jià)值降低約1500美元；另一方面，平均在每個(gè)學(xué)生身上的支出若從350美元上升至450美元，則會(huì)使房屋的價(jià)值增加約1200美元。他認(rèn)為，地方財(cái)產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際稅率之間表現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與公共學(xué)校的學(xué)生平均支出之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系。

Fischel將Tiebout模型進(jìn)行數(shù)理化表達(dá)，說(shuō)明了財(cái)產(chǎn)稅和公共產(chǎn)品資本化的過(guò)程。

在假定公共產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模報(bào)酬不變的前提下，F(xiàn)ischel將消費(fèi)者偏好劃分為私人產(chǎn)品（X）和公共服務(wù)（G）兩部分。

假定地方政府以不變的邊際成本（c）生產(chǎn)公共服務(wù)（G），政府的預(yù)算約束為cG=T。社區(qū)由同質(zhì)居民組成，且存在足夠多的社區(qū)供可以自由遷移的消費(fèi)者選擇，以便其搬入可滿足自身偏好的社區(qū)。

社區(qū)居民愿意為公共產(chǎn)品支付的金額總和可用n個(gè)相同需求曲線加總獲得，如果通過(guò)一次性稅收來(lái)籌集社區(qū)公共服務(wù)所需資金，則每個(gè)居民承擔(dān)總稅額的1/n。

此時(shí)，根據(jù)效用最大化和收入約束將居民的選擇問(wèn)題表示為：

有效率的公共服務(wù)供給要求所有居民的邊際收益之和等于該公共服務(wù)的邊際成本，即：

Fischel進(jìn)一步對(duì)財(cái)產(chǎn)稅和公共服務(wù)的資本化進(jìn)行分析。以P表示每單位住房的價(jià)格，以h表示住房服務(wù)的數(shù)量，住房租金為R=Ph。若住房用于自住，則租金是隱形的，人們?yōu)閾碛性撟》克敢庵Ц兜慕痤~是凈租金的現(xiàn)值，可表示為租金收益與財(cái)產(chǎn)稅的差值：

其中V表示住房的價(jià)值，t表示財(cái)產(chǎn)稅率，r表示貼現(xiàn)率。

以β衡量資本化程度，當(dāng)資本化不完全時(shí)，前式變?yōu)椋?/p>

將模型進(jìn)一步擴(kuò)展，假定R(Z)為房租的享樂(lè)函數(shù)，得到包含公共服務(wù)的一般式：

這里的Z通常是指一個(gè)由住房結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特征組成的向量，其中包括由地方財(cái)政提供的公共服務(wù)。

R(Z)通常以指數(shù)形式表示：

其中，δ表示衡量包括公共服務(wù)在內(nèi)的各項(xiàng)特征的價(jià)格。

最終得到房地產(chǎn)的價(jià)格：

可見(jiàn)，房?jī)r(jià)大致與各項(xiàng)公共服務(wù)的供給（即地方財(cái)政支出）呈正相關(guān)關(guān)系，而與利率及當(dāng)?shù)氐呢?cái)產(chǎn)稅率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

鑒于我國(guó)房產(chǎn)稅尚未全面開征，而且其負(fù)資本化效用較低，因而本文在前人對(duì)房地產(chǎn)稅收資本化、地方公共服務(wù)和房?jī)r(jià)之間關(guān)系所作論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)情和數(shù)據(jù)的可操作性，建立了地方財(cái)政支出、土地出讓收入和房?jī)r(jià)之間的長(zhǎng)期均衡方程：

其中，HP代表房?jī)r(jià)，F(xiàn)S代表財(cái)政支出，LI代表土地出讓收入。

各因素對(duì)房?jī)r(jià)影響方向如下：財(cái)政支出FS與房?jī)r(jià)HP呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；土地出讓收入LI與房?jī)r(jià)HP呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

三、實(shí)證分析

（一）變量選擇和數(shù)據(jù)處理

本文旨在對(duì)我國(guó)地方財(cái)政支出和土地出讓收入對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證分析。因此，以各省市的房?jī)r(jià)作為被解釋變量，以地方財(cái)政支出和土地出讓收入作為解釋變量?；跀?shù)據(jù)的可得性，實(shí)證分析所使用的數(shù)據(jù)是2002-2013年間我國(guó)30個(gè)省市（不含西藏）的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒。數(shù)據(jù)處理過(guò)程如下：選擇住宅商品房平均銷售價(jià)格作為住房?jī)r(jià)格的代理變量，對(duì)數(shù)處理后記為HP；以人均地方財(cái)政支出作為地方財(cái)政支出的代理變量，對(duì)數(shù)處理后記為FS；以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用除以購(gòu)置面積得到的土地出讓價(jià)格，作為土地出讓收入的代理變量，對(duì)數(shù)處理后記為L(zhǎng)I。

（二）單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)

鑒于面板數(shù)據(jù)模型對(duì)數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的要求，為確保模型估計(jì)的有效性，避免偽回歸，在回歸前對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。單位根檢驗(yàn)包括同質(zhì)面板檢驗(yàn)和異質(zhì)面板檢驗(yàn)兩種，前者主要是LLC檢驗(yàn)，后者主要有IPS、ADF-Fisher和PP-Fisher檢驗(yàn)。如果多數(shù)檢驗(yàn)方法拒絕存在單位根的原假設(shè)，則可以認(rèn)為該序列是平穩(wěn)的，反之則為非平穩(wěn)序列。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

表1 各變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，HP、FS和LI都不能拒絕原假設(shè)，即原序列存在單位根，因而是不平穩(wěn)的，一階差分后，差分序列DHP、DFS和DLI為平穩(wěn)序列。原序列HP、FS和LI皆為一階單整序列。

盡管各個(gè)變量一階差分后為平穩(wěn)序列，但因變量和自變量之間還需進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)，以保證結(jié)論可靠。分別采用Kao和Johansen Fisher統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。表2中的結(jié)果表明，兩種檢驗(yàn)方法都表示住房?jī)r(jià)格、地方財(cái)政支出和土地出讓收入之間在1%的顯著性水平下存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

表2 面板協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

（三）靜態(tài)面板估計(jì)

根據(jù)面板數(shù)據(jù)分析方法，Hausman檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量為33.5356，表明隨機(jī)效應(yīng)原假設(shè)不能成立，因此采用固定效應(yīng)的回歸作為分析結(jié)果，進(jìn)一步考慮截面異方差后，固定效應(yīng)模型得到更高的擬合優(yōu)度?；貧w結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 地方財(cái)政支出和土地出讓收入對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的靜態(tài)分析

靜態(tài)面板模型為：

結(jié)果顯示，地方財(cái)政支出和土地出讓收入對(duì)住房?jī)r(jià)格存在較為顯著的長(zhǎng)期正向影響，地方財(cái)政支出和土地出讓收入能較好地解釋住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)。其中，地方財(cái)政支出每增加1%，住房?jī)r(jià)格上漲0.49%，土地出讓收入每提升1%，會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲0.11%，地方財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)的正向推動(dòng)大于土地出讓收入的作用。

（四）動(dòng)態(tài)面板模型估計(jì)

考慮到模型的內(nèi)生性，為進(jìn)一步考察地方財(cái)政支出和土地出讓收入對(duì)商品住房的滯后影響效果，利用廣義距估計(jì)方法GMM進(jìn)行檢驗(yàn)，分別采用一階GMM和二階差分GMM，考慮解釋變量外生和內(nèi)生情況進(jìn)行模型估計(jì)，結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 地方財(cái)政支出和土地出讓收入對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的靜態(tài)分析

模型（a）表示一階差分GMM，LI為外生變量；模型（b）表示二階差分GMM，LI為外生變量；模型（c）表示一階差分GMM，LI為內(nèi)生變量；模型（d）表示二階差分GMM，LI為內(nèi)生變量。Sargan檢驗(yàn)結(jié)果顯示接受二階GMM檢驗(yàn)。當(dāng)土地出讓收入LI為外生變量時(shí)，所有變量均通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，滯后一期的住房?jī)r(jià)格、地方財(cái)政支出和土地出讓收入三個(gè)變量的系數(shù)分別約為0.24、0.39和0.07。當(dāng)土地出讓收入LI為內(nèi)生變量時(shí)，滯后一期的住房?jī)r(jià)格、地方財(cái)政支出、土地出讓收入以及滯后一期的土地出讓收入的系數(shù)分別為0.17、0.37、0.07和0.07。綜上所述，地方財(cái)政支出和土地出讓收入變量回歸系數(shù)為正，與靜態(tài)面板模型結(jié)論一致，二者對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著的正向影響。

四、簡(jiǎn)要結(jié)論和政策建議

（一）結(jié)論

實(shí)證研究表明，地方財(cái)政支出、土地出讓收入和住房?jī)r(jià)格之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，前二者對(duì)住房?jī)r(jià)格有著顯著的正向影響。滯后一期的住房?jī)r(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響顯著且系數(shù)較大，說(shuō)明住房?jī)r(jià)格存在明顯的滯后性，當(dāng)住房?jī)r(jià)格處于快速上升期時(shí)，人們會(huì)以歷史價(jià)格走勢(shì)對(duì)未來(lái)價(jià)格作出估計(jì)，形成價(jià)格上升的預(yù)期，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的慣性上漲。

地方財(cái)政支出對(duì)住房?jī)r(jià)格的正向影響在四個(gè)變量中系數(shù)最大。地方財(cái)政支出的持續(xù)增加會(huì)提高公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，吸引更多的人前來(lái)生活和工作，從而帶來(lái)住房需求的增加，最終表現(xiàn)為房地產(chǎn)的升值。

土地出讓收入對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著的正向影響，說(shuō)明地方政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，其對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴也助推了房?jī)r(jià)的上漲。土地出讓收入還對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著的滯后效應(yīng)，土地價(jià)格作為住房成本價(jià)格的重要組成部分，很大程度上決定了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，土地價(jià)格的不斷攀升必然也會(huì)形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。同時(shí)，該結(jié)論也說(shuō)明地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控有一定的作為空間，政府可以利用財(cái)政支出和土地供應(yīng)來(lái)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

（二）建議

1.充分發(fā)揮財(cái)政支出作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的作用。財(cái)政支出增加使房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)財(cái)政收入增加，房?jī)r(jià)與地方財(cái)政的正向反饋?zhàn)饔檬沟胤截?cái)政極易轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)財(cái)政，而我國(guó)多年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依靠投資驅(qū)動(dòng)的模式將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)政。因此，地方政府必須轉(zhuǎn)換政府職能，合理定位地方政府角色，在財(cái)政支出類別上分類處理，如可加大在科技、教育、衛(wèi)生等方面的財(cái)政支出，同時(shí)能夠正向促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)向依靠國(guó)內(nèi)消費(fèi)拉動(dòng)，同時(shí)要嚴(yán)格控制行政管理支出，抵制財(cái)政支出快速增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的附加作用。

2.集中力量解決地方政府高度依賴土地財(cái)政的問(wèn)題。1994年實(shí)行“分稅制”以來(lái),長(zhǎng)期存在財(cái)力過(guò)分集中于中央政府的情況，地方政府的財(cái)力與事權(quán)不相匹配。土地是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方政府存在土地財(cái)政依賴的內(nèi)在激勵(lì)機(jī)制。因此，要改變這種局面，應(yīng)厘清中央與地方政府的管理職能，重新調(diào)整中央與地方政府的稅收來(lái)源和財(cái)政支出結(jié)構(gòu)。

3.合理評(píng)估房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種開征的作用，充分考慮房產(chǎn)稅的作用。地方財(cái)政支出具有資本化的傾向。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收具有與財(cái)政支出反向的資本化作用，它能夠在一定程度上對(duì)沖財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)的正向作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的開征有利于擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入來(lái)源，從而緩解對(duì)于土地財(cái)政的依賴程度，而且開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅也符合稅收中的利益原則。盡管如此，我國(guó)開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅也可能面臨一些問(wèn)題，如房產(chǎn)稅征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)和稅率如何合理確定等，如果征稅范圍不合理，可能引發(fā)稅收轉(zhuǎn)嫁，從而無(wú)法對(duì)沖財(cái)政支出對(duì)房?jī)r(jià)的正向推動(dòng)作用，反而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。因此，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的開征應(yīng)充分評(píng)估房產(chǎn)稅的作用,同時(shí)，要在合理評(píng)估征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)等具體措施的影響后再行開征。

（作者單位：華東師范大學(xué)）