韓清陽

摘要：“營改增”政策的實行，對房地產企業(yè)的財務管理產生了一些較大的影響。本文就主要從“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響進行分析，并通過分析提出一些措施來促進房地產企業(yè)財務管理的提升。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；財務管理；影響；措施

為了提高房地產企業(yè)財務管理，并適應“營改增”政策所帶來的問題，提高房地產企業(yè)財務管理部門的工作質量與工作效率，這就要求企業(yè)要根據自身的特點，結合營改增政策的規(guī)定去改變、完善房地產企業(yè)的財務管理，這樣才能夠促進房地產企業(yè)的健康長遠發(fā)展。

一、“營改增”后的影響

（一）對房地產財務負債表項目及償債能力的影響

由于增值稅是價外稅的特點，企業(yè)在購進商品及獲取服務時的進項稅額可以抵扣，從而導致固定資產減少、開發(fā)成本降低，進而庫存商品成本降低，存貨額減少，最終流動資產合計減少，總資產減少。 稅改后，許多企業(yè)在熟悉增值稅各項法規(guī)政策、加強規(guī)范化管理后，都不同程度上實現(xiàn)了稅負降低，尤其是房地產板塊。使得應交增值稅小于營業(yè)稅，應交稅費總額也相應減少，流動負債合計額降低。由對利潤表項目影響了解，營改后，企業(yè)利潤有所增加，相應企業(yè)盈余增加，所有者權益增加。由此分析，營改增后，所有者權益增加，企業(yè)流動負債、總負債的減少要大于流動資產、資產總額的減少幅度，故償債能力增強。從長遠來看，有利于改善企業(yè)的經濟結構，有利于房地產企業(yè)規(guī)模的擴大。

（二）對房地產財務利潤表項目及盈利能力的影響

“營改增”后，由于增值稅是價外稅的特點，在賬務核算中，包含的銷項稅額需要從收取的銷售總價款中剔除，使得營業(yè)收入減少；同樣，企業(yè)因購買商品和獲取服務取得的進項稅額也可以抵扣，使得營業(yè)成本減少；又由于“營改增”后不用交營業(yè)稅，故稅金及附加金額會大幅度的減少。最終，收入、成本及稅金及附加的綜合變化導致利潤總額有所增加，凈利潤增加。值得注意的是，房產企業(yè)開發(fā)成本費用中取得進項稅額將影響利潤總額和應納稅所得稅額?！盃I改增”后，企業(yè)利潤總額、凈利潤有所增加，而資產總額、凈資產相應有所減少，故盈利能力提高。

（三）對房地產財務現(xiàn)金流量表項目及營運能力的影響

國家頒布的營改增政策，宏觀有利于改善稅收體系，有利于經濟發(fā)展方式的快速轉變和經濟結構戰(zhàn)略性調整，微觀上有利于財務管理，減稅降負。稅改后，此政策的紅利逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)不同程度的實現(xiàn)稅負降低，利潤的增加，減少了對企業(yè)稅費支出，增加了企業(yè)的經營流動資金，提高了企業(yè)的營運能力。尤其是房產企業(yè)，預收房款按3%預征率預繳稅款政策，效果更為明顯，短期內緩解資金壓力，盤活現(xiàn)金流，增加經營性現(xiàn)金流量。

（四）對財務管理影響

“營改增”政策的實施，“對企業(yè)而言，營改增的形式是抵扣，本質是管理，核心是轉型”。減輕稅負的實質不是稅改政策的問題，而是企業(yè)規(guī)范化、精細化管理的問題。如果企業(yè)配套管理跟不上，經營模式不轉變，那么企業(yè)的稅負很可能還會增加。這就要求房產企業(yè)結合自身的實際情況，查缺補漏，糾枉扶正，量體裁衣，制定一套適合的財務管理制度；這也倒逼企業(yè)提升管理水平，改善經營組織管理模式，規(guī)范操作流程，實現(xiàn)轉型升級，從而更好的適應企業(yè)自身經濟健康發(fā)展的需要。

二、對略

（一）加強、完善增值稅的管理工作

“營改增”后，房地產企業(yè)內部應該進行調整與改革，關注營改增，重視營改增，把營改增政策精細化到每個流程，滲透到每個經營管理環(huán)節(jié)。具體來說，首先從培訓入手，邀請精通的稅務人員對企業(yè)各級財務、管理、采購和預算人員等開展針對性的培訓，明確增值稅的意義及重要性，掌握增值稅的原理及相關專業(yè)知識，了解各環(huán)節(jié)發(fā)票規(guī)定及要求，培養(yǎng)索取專用發(fā)票的意識，確保進項稅票及時取得、先行抵扣。其次，企業(yè)要針對稅改政策變化修訂管理制度、操作流程及管理方法，從項目投標階段參標方的甄選、合同簽訂到最后工程結算，要把稅改要求落實到經營管理的每個環(huán)節(jié)。如有條件，企業(yè)可成立稅控部門，專管稅務管理核算，梳理項目的承接、成本及結算管理等涉稅關鍵點，規(guī)范稅務管理，力爭使營改增的減稅紅利最大化。

（二）挑選合格的供應商伙伴

我國在頒布營改增政策之后，這就使得房地產企業(yè)的增值稅的進項稅額能夠進行抵扣，其中進項稅的主要憑證就是專用發(fā)票。所以房地產企業(yè)要甄別、挑選一個合格的專用發(fā)票供應商伙伴，這樣不僅能夠開出有效的發(fā)票，還可能開出更有利的發(fā)票，因為相同總金額的發(fā)票，稅率不同進項稅額是不同的。一個合格的供應商伙伴，直接關系到企業(yè)能否抵扣、抵扣是否充分，稅負能否下降，紅利能否到手。

（三）提高企業(yè)財務管理人員的專業(yè)水平與能力

房地產企業(yè)想要獲得發(fā)展，一個主要的因素就是人員。因此，企業(yè)要不斷的提高企業(yè)財務管理人員的專業(yè)水平與管理能力，核算好、籌劃好、管理好增值稅稅收工作，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。例如，對企業(yè)的財務管理層人員進行各層次的專業(yè)培訓，并以此開展全體人員的內部培訓，還可以定期召開一些專題會議，對“營改增”后產生的問題進行討論，并且提出改進措施等。

三、總結

本文主要對“營改增”實施之后對房地產企業(yè)財務管理的影響進行了分析，并且提出了一些相應的措施?！盃I改增”的政策紅利最終是否到手，企業(yè)最終是否減稅降負，關鍵還在于企業(yè)自身是否能適應稅改要求，做到經營上的規(guī)范和管理上的提升。

參考文獻：

[1]畢雪超.“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理影響分析[J].當代經濟，2015（11）.

[2]高春青.營改增對房地產的影響[J].財會學習，2016（10） .

（作者單位：山東藍德置業(yè)集團有限公司）