房?jī)r(jià)問(wèn)題，是一個(gè)綜合的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需要全盤考慮。

許小年，中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，曾獲中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界最高獎(jiǎng)“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”，為人直率，敢為敢言。

以下這篇文章是許小年教授對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)則的解讀，希望能給大家一點(diǎn)啟示。

一、政府為什么拼命印鈔票？

歸根結(jié)底還是美國(guó)在印。

美國(guó)拼命量化寬松，如果中國(guó)不印，就是傻子。所以中國(guó)明知道印多了鈔票會(huì)通貨膨脹，也要拼命印，而且印得比美國(guó)更厲害。

二、多印的人民幣怎么辦？

美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔(dān)美國(guó)的通貨膨脹，這叫通貨輸出。

中國(guó)也想學(xué)美國(guó)，讓人民幣變成硬通貨，或者有限范圍比如東亞的硬通貨，可惜美國(guó)絕對(duì)不會(huì)同意。

因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國(guó)內(nèi)通貨膨脹。（而以后，隨著我國(guó)一帶一路的推進(jìn)，人民幣國(guó)際化進(jìn)程的加快，這些多印的人民幣也將像美國(guó)一樣讓全世界人民一起幫著稀釋——這就是一帶一路和人民幣國(guó)際化的真正目的）

三、嚴(yán)重的通貨膨脹后果是什么？

參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。

嚴(yán)重的通貨膨脹后果肯定是政府垮臺(tái)。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會(huì)坐視惡性通貨膨脹。

四、如何處理嚴(yán)重的通貨膨脹？

政府的處理方法，就是挖一個(gè)超大的坑，把錢囤積在里面，不讓它流動(dòng)，這樣多余的錢就不會(huì)進(jìn)入民生市場(chǎng)，對(duì)糧食等基本生活用品形成沖擊。

這就是周小川（中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)）一直在做的事情。

房?jī)r(jià)一直在漲，囤積了大量超發(fā)的貨幣。

五、房?jī)r(jià)惡性上漲的后果是什么？

房?jī)r(jià)惡性上漲，結(jié)果就是大多數(shù)人買不起房子，后果也很嚴(yán)重，可能導(dǎo)致群體事件和政局不穩(wěn)，因此，房?jī)r(jià)可以漲，但是不能惡性上漲。

政府必須對(duì)漲幅有所控制，同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)。

讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區(qū)有個(gè)小房子住，免得他們起來(lái)鬧事。

六、如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？

后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產(chǎn)。

同時(shí)有很多行業(yè)倒掉，或者凋敝，造成失業(yè)增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。

所以，房?jī)r(jià)可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內(nèi)。

七、關(guān)于房產(chǎn)稅

大家都知道，賣地財(cái)政給政府帶來(lái)了滾滾財(cái)源。但土地一旦賣光，就不會(huì)有后繼收入了。

因此，必須找到一個(gè)替代的財(cái)源來(lái)填充政府的收入。這就是房產(chǎn)稅。

所以，房產(chǎn)稅的推出，是板上釘釘?shù)氖虑椋皇菚r(shí)間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來(lái)，主要原因還是因?yàn)閴毫μ?，?lái)自既得利益者們的壓力。

但等他們認(rèn)清形勢(shì)，出完貨之后，這把刀子就會(huì)放到老百姓的脖子上。

八、政府會(huì)放棄房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)嗎？

不會(huì)。

看看城鎮(zhèn)化，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住。

房子從哪里來(lái)？還不是靠開(kāi)發(fā)商建房子。

再仔細(xì)看看各地的大開(kāi)發(fā)商，以上海為例，50大開(kāi)發(fā)商里面，有七成是國(guó)有或者政府背景的開(kāi)發(fā)商。

政府不可能放棄他們。

九、政府調(diào)控的目的是什么？

上面可以得出推論，調(diào)控的目的，既不是為了讓房?jī)r(jià)上漲，更不是為了讓房?jī)r(jià)下跌。

目的是為了挖更大的坑，儲(chǔ)蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設(shè)想。

十、為什么通過(guò)交易環(huán)節(jié)征重稅，而不是持有環(huán)節(jié)交稅？

因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)交稅，就會(huì)造成大量拋盤，嚴(yán)重的甚至造成市場(chǎng)崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。

交易環(huán)節(jié)征稅，以及限購(gòu)的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購(gòu)買第一套房子。

打個(gè)比方，市場(chǎng)上本來(lái)有100套房子，每套1萬(wàn)塊，那么市場(chǎng)上頂多需要100萬(wàn)的資金就行了。

后來(lái)，新建了200套房子，每套房子的價(jià)格變成了10萬(wàn)塊，如果這300套房子全部進(jìn)入市場(chǎng)交易，就需要3000萬(wàn)的資金，需要銀行提供這么多資金，會(huì)造成進(jìn)一步的通貨膨脹壓力。

所以現(xiàn)在政府調(diào)控的思路，就是盡量?jī)鼋Y(jié)交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手里，變成紙上財(cái)富，不能輕易套現(xiàn)。

十一、房?jī)r(jià)取決于什么？

房?jī)r(jià)是漲是跌，并不取決于政府的調(diào)控，而是取決于人民幣對(duì)美元的走勢(shì)。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó)，由于強(qiáng)制結(jié)匯，所以政府就被迫發(fā)行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。

如果美元走強(qiáng)，人民幣開(kāi)始貶值，那么外資涌出中國(guó)，人行被迫收回人民幣，將儲(chǔ)備的美元還給外資企業(yè)，流出中國(guó)，于是通貨膨脹壓力減小，市場(chǎng)上人民幣減少，房?jī)r(jià)就下跌。

所以，房?jī)r(jià)的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢(shì)。從過(guò)去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來(lái)看，兩者驚人地重合。

最新權(quán)威數(shù)據(jù)：原來(lái)中國(guó)人壓根不需要買房！

房?jī)r(jià)這么高，在一線城市購(gòu)房甚至要舉三代之力。不知你是否想過(guò)其實(shí)廚房、浴室、衛(wèi)生間這些都可以不要，為什么這么說(shuō)？下面就讓我們一起來(lái)算算這筆賬！

廚房為什么可以不要？

因?yàn)槭欠績(jī)r(jià)太高了！

好多房子，已經(jīng)8萬(wàn)多一平米了

而且還在繼續(xù)漲

正常人，每人每天吃30塊錢

一個(gè)廚房十平米，那就是80萬(wàn)

可以吃26700天

差不多就是73年

還要啥廚房??？

出去洗澡就算一次20塊錢

如果一個(gè)衛(wèi)生間五平米，

家里主衛(wèi)加客衛(wèi)就是十平米，80萬(wàn)

你可以去公共浴室洗26700天

差不多就是73年

還要啥兩個(gè)衛(wèi)生間?。?/p>

還要啥衛(wèi)生間?。?/p>

而且健身會(huì)館都可以洗澡的

去小區(qū)附近的健身會(huì)館辦年卡

一年才幾千塊，就算4000元一年

80萬(wàn)可以去健身館200年

又可以健身又可以洗澡

有些還提供沐浴露洗發(fā)乳

冬天有空調(diào)，更衣室有暖氣

夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍

還要啥衛(wèi)生間?。?/p>

現(xiàn)在網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)一些三星級(jí)的酒店

都有250一晚的

如果買套房子100平，就是800萬(wàn)

夠你住32000天

差不多就是88年

你想住哪個(gè)區(qū)就住哪個(gè)區(qū)

想住幾樓就幾樓

想住什么風(fēng)格住什么風(fēng)格

還沒(méi)有物業(yè)費(fèi)

還不用考慮停車車位問(wèn)題

還不用裝修拎包入住

還不用考慮中介費(fèi)，算什么稅

還不用交水電費(fèi)寬帶費(fèi)

還不用你自己打掃衛(wèi)生疊被子……

還買啥房?。?/p>

知道有人會(huì)說(shuō)

你這么算，不合理

你沒(méi)算房子保值升值，住酒店錢就花光了

你沒(méi)算學(xué)區(qū)房，住酒店我孩子上哪讀書去？

我說(shuō)，你花四百萬(wàn)買的房子

沒(méi)貸款？

如果按照最新政策首付兩成就是160萬(wàn)

剩下640萬(wàn)需要貸款

以基準(zhǔn)利率貸30年

用最新的房貸計(jì)算器算了一下

結(jié)果是

嗯，本息合計(jì)12227943元

利息就要582萬(wàn)

100平800萬(wàn)的房子

按照中介費(fèi)1.5%計(jì)算

中介費(fèi)就要12萬(wàn)

按照契稅1.5%計(jì)算

契稅也要12萬(wàn)

利息+契稅+中介費(fèi)，600萬(wàn)妥妥的

600萬(wàn)，孩子都可以讀24年貴族學(xué)校了

還買啥學(xué)區(qū)房??？

有人說(shuō)，你這是瘋了

確實(shí)，我有點(diǎn)離經(jīng)叛道

但有一點(diǎn)可以肯定

……

我沒(méi)瘋

你覺(jué)得呢？？