■李 青

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的選擇
——基于世茂股份的案例分析

■李 青

我國(guó)財(cái)政部 2006年出臺(tái)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理，并對(duì)其后續(xù)計(jì)量給出了成本模式和公允價(jià)值模式這兩種選擇。盡管公允價(jià)值計(jì)量模式能提供更為相關(guān)有用的信息，但我國(guó)大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司依然采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。因此，本文以世茂股份為例，通過(guò)分析其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更前后資產(chǎn)、利潤(rùn)方面的變化，試圖找出公允價(jià)值計(jì)量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式提出建議。

投資性房地產(chǎn)；成本計(jì)量模式；公允價(jià)值計(jì)量模式

引言

我國(guó)于2006年頒布的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,將公允價(jià)值作為一項(xiàng)計(jì)量模式正式引入，這是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際準(zhǔn)則趨同的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也說(shuō)明了公允價(jià)值計(jì)量在反映資本市場(chǎng)中資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值變動(dòng)方面具有其他計(jì)量屬性所沒(méi)有的優(yōu)越性?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理，投資性房地產(chǎn)包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。因?yàn)檫^(guò)去將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，并以成本模式計(jì)量，無(wú)法準(zhǔn)確反映這類(lèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和真實(shí)價(jià)值。因此，為順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，應(yīng)當(dāng)將這類(lèi)房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中劃分出來(lái)，單獨(dú)進(jìn)行計(jì)量核算，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，使得投資性房地產(chǎn)的價(jià)值能得到客觀的體現(xiàn)，反映出資產(chǎn)增值的信息，為投資者提供更為有效的決策信息。然而，我國(guó)絕大多數(shù)的上市公司在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇上，還是傾向于以成本模式計(jì)量，這表明成本計(jì)量模式還是具有公允價(jià)值計(jì)量模式所無(wú)法替代的優(yōu)勢(shì)。因此，本文通過(guò)對(duì)比采用兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司在資產(chǎn)、利潤(rùn)方面的表現(xiàn)，分析公允價(jià)值計(jì)量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量提出建議。

一、文獻(xiàn)綜述

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則開(kāi)始實(shí)施后,眾多學(xué)者把注意力放在了準(zhǔn)則的應(yīng)用上,研究準(zhǔn)則的應(yīng)用現(xiàn)狀、分析影響計(jì)量模式選擇的因素、成本模式與公允價(jià)值計(jì)量模式產(chǎn)生的不同經(jīng)濟(jì)后果以及存在的問(wèn)題等。陳鷹（2010）認(rèn)為缺乏活躍的交易市場(chǎng)，大量投資性房地產(chǎn)難以得到活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)、公允價(jià)值模式的稅盾效應(yīng)弱，不能起到抵稅的作用、影響股利分配政策是我國(guó)上市公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式熱情不高的主要原因。張奇峰、張鳴、戴佳君（2011）認(rèn)為公允價(jià)值能夠向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供比其他計(jì)量更有用的信息。他們的研究還表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用會(huì)大幅提高其賬面價(jià)值，加劇企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)的波動(dòng)。劉永澤、馬妍（2011）對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境進(jìn)行研究，研究表明相關(guān)操作指引缺失、市場(chǎng)條件不完善、計(jì)量理念轉(zhuǎn)變困難、準(zhǔn)則限制嚴(yán)格和上市公司的會(huì)計(jì)政策選擇成為困境產(chǎn)生的主要原因,只有積極采取相關(guān)措施并保持審慎態(tài)度才能應(yīng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境。鄒燕、王雪、吳小雅（2013）以津?yàn)I發(fā)展及其所在地的五家同行業(yè)上市公司為樣本,研究了公允價(jià)值計(jì)量與運(yùn)用的影響因素。任月君等（2013）認(rèn)為使用公允價(jià)值計(jì)量模式有利于企業(yè)財(cái)務(wù)信息的國(guó)內(nèi)外比較、改善上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和上市公司的資本結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用的現(xiàn)狀

從理論上來(lái)說(shuō)，以公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有價(jià)值相關(guān)性和決策有用性的優(yōu)勢(shì)，然而，根據(jù)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的比例來(lái)看，我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公允價(jià)值計(jì)量模式的熱情并不高，絕大多數(shù)上市公司還是選擇了成本模式。表 1所表示的是我國(guó) 2007年至 2012年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用情況。

表1 2007～2012年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用情況 單位：個(gè)

表1數(shù)據(jù)顯示,盡管擁有投資性房地產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司一直在增長(zhǎng)，但使用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司比例依然非常低，大多數(shù)上市公司依然謹(jǐn)慎地選擇成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式案例分析

本文以在2009年對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的世茂股份，和與世茂股份同地區(qū)同行業(yè)但一直采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上實(shí)發(fā)展和新黃浦為研究對(duì)象，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的政策變更對(duì)上市公司資產(chǎn)和利潤(rùn)的影響。

（一）世茂股份公司概況

上海世茂股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”），于1994年2月4日在上海證券交易所上市。前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，目前經(jīng)營(yíng)范圍為實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、公司商標(biāo)特許經(jīng)營(yíng)、酒店管理、物業(yè)管理、日用百貨零售。

2009年初，我國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)量齊升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，隨著大量信貸放出和稅費(fèi)優(yōu)惠政策等影響，世茂股份領(lǐng)導(dǎo)層決定，將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為公允價(jià)值較歷史成本更能反映出資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值核算也能使內(nèi)部管理者針對(duì)資產(chǎn)實(shí)際情況對(duì)上市公司做出行業(yè)定位，上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的外部使用者也能因此了解世茂股份的市場(chǎng)價(jià)值,有利于融資。因此，世茂股份于2009年6月1日開(kāi)始采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)資產(chǎn)和利潤(rùn)的影響

采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的方法，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)其賬面進(jìn)行調(diào)整，差額計(jì)入當(dāng)期損益。

1.對(duì)資產(chǎn)的影響。

受2008年全球金融危機(jī)的影響很多行業(yè)的發(fā)展速度都不同程度的有所減慢,但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻在2008年達(dá)到一個(gè)小巔峰的狀態(tài),房地產(chǎn)的年末公允價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于取得時(shí)的實(shí)際成本。所以,如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，能夠增加資產(chǎn)總額,對(duì)上市公司是利好的結(jié)果。

表2 世茂股份、上實(shí)發(fā)展、新黃浦2007～2012年投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)總額 單位：萬(wàn)元

表2列示了世茂股份、上實(shí)發(fā)展、新黃浦2007年至2012年投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)總額的變化情況。三者在2007年年末均擁有一定比例的投資性房地產(chǎn)，然而在 2009年由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的世茂股份，其投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值波動(dòng)最為明顯。而一直采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上實(shí)發(fā)展和新黃浦，其投資性房地產(chǎn)的變動(dòng)情況則較為平穩(wěn)。三者投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的波動(dòng)幅度如圖1所示。

世茂股份在 2009年變更為公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)連帶企業(yè)總資產(chǎn)逐年大幅上漲。世茂股份總資產(chǎn)在 2007年基本與新黃浦持平的水平到 2012年超越新黃浦 4倍的水平，如圖 1所示，從2007年至 2012年其總資產(chǎn)增長(zhǎng)了 10多倍。世茂股份 2010年投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)額占總資產(chǎn)增長(zhǎng)額的53%，2011年投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)額占總資產(chǎn)增長(zhǎng)額的45%，2012年投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)額占總資產(chǎn)增長(zhǎng)額的30%，表明投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的增加是造成總資產(chǎn)增加的主要原因。而依舊采取成本模式的上實(shí)發(fā)展和新黃浦則由于折舊和攤銷(xiāo)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值不斷減值。

圖1 世茂股份、上實(shí)發(fā)展、新黃浦2007～2012年投資性房地產(chǎn)變動(dòng)情況

在我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)不斷升值,采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司可以享受總資產(chǎn)大幅增加的好處。但這種方式下上市公司的資產(chǎn)會(huì)有較大的波動(dòng),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候資產(chǎn)價(jià)值上升,當(dāng)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡時(shí)上市公司的資產(chǎn)將大幅下降。上市公司通常希望公司的資產(chǎn)及利潤(rùn)能平穩(wěn)增長(zhǎng),波動(dòng)太大就意味著風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了在財(cái)務(wù)報(bào)表中展示出一個(gè)穩(wěn)健的資產(chǎn)狀況，大部分上市公司還是采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

2.對(duì)利潤(rùn)的影響。

在資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，同時(shí)不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備。因此，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更將可能對(duì)公司的當(dāng)年以及往后各期盈余產(chǎn)生重大影響。

圖2 世茂股份、上實(shí)發(fā)展、新黃浦2007～2012年凈利潤(rùn)波動(dòng)情況

如圖2所示，世茂股份變更其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后，其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了 3.6倍，相比上實(shí)發(fā)展和新黃浦，其凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度更為劇烈。

表3 世茂股份2007～2012年利潤(rùn)變動(dòng)相關(guān)數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)元

表3所列示的數(shù)據(jù)顯示，世茂股份的利潤(rùn)在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更前呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，然而在變更當(dāng)年即2009年就出現(xiàn)了近1倍的增長(zhǎng)，其中公允價(jià)值變動(dòng)凈收益占凈利潤(rùn)的72.68%，隨后3年也分別占當(dāng)年利潤(rùn)總額的24.59%、14.05%、20.78%。如若從凈利潤(rùn)中扣除公允價(jià)值變動(dòng)凈收益，則2009年至2012年實(shí)際的凈利潤(rùn)分別為6 064.99萬(wàn)元、77 458.39萬(wàn)元、106 277.17萬(wàn)元、110 983.16萬(wàn)元，這說(shuō)明造成世茂股份利潤(rùn)回升的主要原因在于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更。

表 4世茂股份 2007～2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 單位：萬(wàn)元

結(jié)合世茂股份 2007年至 2012年現(xiàn)金流量表中的相關(guān)數(shù)據(jù)（表4），可以發(fā)現(xiàn) 2007年至2011年企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~逐年下降，甚至為負(fù)數(shù)，這更加表明投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更是上市公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要原因。

因此，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式會(huì)造成上市公司凈利潤(rùn)的攀升，并加劇利潤(rùn)的波動(dòng)。

四、公允價(jià)值計(jì)量模式存在的缺陷

與成本計(jì)量模式相比，公允價(jià)值計(jì)量模式不僅造成了上市公司資產(chǎn)和利潤(rùn)的顯著波動(dòng)，還為上市公司的盈余管理提供了機(jī)會(huì)，并且在我國(guó)市場(chǎng)條件不完善的情況下，公允價(jià)值的可靠性不能得到有效保證，采用公允價(jià)值計(jì)量模式雖然有其有利之處，但同時(shí)也失去了采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的穩(wěn)健性。

（一）造成資產(chǎn)和利潤(rùn)的波動(dòng)

因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)造成企業(yè)業(yè)績(jī)的大幅波動(dòng)，容易引起投資者、債權(quán)人的質(zhì)疑，同時(shí)可能誤導(dǎo)眾多的利益關(guān)系人，從而影響企業(yè)的市場(chǎng)形象，進(jìn)而加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。對(duì)于上市公司管理層來(lái)說(shuō)，公司業(yè)績(jī)的大幅波動(dòng)會(huì)對(duì)其績(jī)效考核及股權(quán)激勵(lì)等方方面面的問(wèn)題產(chǎn)生不利影響。并且，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)，本質(zhì)上屬于未實(shí)現(xiàn)利得或損失，并無(wú)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流入，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況并沒(méi)有得到真正的改善。所以上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有所忌憚。

（二）為盈余管理創(chuàng)造空間

成本模式下以歷史成本來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，每期還要計(jì)提折舊和攤銷(xiāo),賬面價(jià)值逐年減少,但其實(shí)際的價(jià)值卻在不斷上升,這部分升值被上市公司隱藏起來(lái)了。上市公司或許是在等待一個(gè)時(shí)機(jī)，當(dāng)有需要的時(shí)候,比如存在融資需求或者經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好出現(xiàn)連續(xù)虧損時(shí)，才會(huì)選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，將隱藏的增值部分釋放出來(lái)，以此改善其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至解除退市危機(jī)。由于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，所以利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增值來(lái)美化業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)只有一次，因此，大部分上市公司不會(huì)輕易從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。

（三）公允價(jià)值的可靠性難以保證

我國(guó)市場(chǎng)條件的限制也是造成公允價(jià)值計(jì)量模式不被接受的一個(gè)重要原因。不是所有報(bào)表項(xiàng)目的公允價(jià)值信息都具有價(jià)值相關(guān)性或者說(shuō)決策有用性，當(dāng)公允價(jià)值信息的可靠性得不到信息使用者的認(rèn)可時(shí),公允價(jià)值信息的相關(guān)性也會(huì)受到使用者的懷疑，這就會(huì)大大影響公允價(jià)值信息的有用性，在這種理論的支持下結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，我國(guó)大部分上市公司依然堅(jiān)持歷史成本計(jì)量屬性應(yīng)該是明智的選擇。

（四）使用公允價(jià)值的增量成本

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量失去了資產(chǎn)折舊抵稅的功能,增加了企業(yè)當(dāng)期所得稅費(fèi)用支出。當(dāng)前稅法允許企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo),并將該部分金額在稅前扣除,自然會(huì)減少當(dāng)期企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益,會(huì)計(jì)上規(guī)定是持有的期間不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,待實(shí)際處置時(shí)獲得的差額收益才計(jì)入應(yīng)納稅所得額，現(xiàn)行稅法的規(guī)定是不確認(rèn)這部分的所得稅處理。

此外，使用公允價(jià)值計(jì)量的增量成本也阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用。與使用者獲得的效益相比，公允價(jià)值計(jì)量的成本過(guò)高，因?yàn)楣蕛r(jià)值一般需要專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師參考可比交易狀況進(jìn)行確定，并且需要花費(fèi)不菲的信息搜集與鑒證成本。

五、完善投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的建議

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，可以更加合理地反映上市公司的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)能力、償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等信息。公允價(jià)值計(jì)量模式能更真實(shí)地反映上市公司的收益。結(jié)合我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量模式難以推行的現(xiàn)狀及其存在的缺陷，本文從保證公允價(jià)值的可靠性和完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件這兩方面提出建議。

（一）保證公允價(jià)值的可靠性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效程度是公允價(jià)值計(jì)量模式能否準(zhǔn)確計(jì)量投資性房地產(chǎn)的關(guān)鍵。只有擁有活躍、相對(duì)規(guī)范的交易市場(chǎng)和客觀公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)，才能獲得可靠真實(shí)的公允價(jià)值?？梢?jiàn)，要發(fā)展公允價(jià)值計(jì)量模式的一個(gè)重要條件就是建立一個(gè)統(tǒng)一且信息充分流動(dòng)的交易市場(chǎng),提供讓更多的投資者參與到資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化，確保公允價(jià)值在我國(guó)能夠獲得合理運(yùn)用的客觀條件。建立有效的數(shù)據(jù)庫(kù)為推動(dòng)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性。

對(duì)此，首先需要在加大市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)力度，加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)上為取得公允價(jià)值創(chuàng)造公平、公開(kāi)、成熟的市場(chǎng)環(huán)境。第二，加快推進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化水平,加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性，不斷完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和商品市場(chǎng)。

（二）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

許多上市公司利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更進(jìn)行盈余管理。完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的條件，不應(yīng)僅僅局限于投資性房地產(chǎn)所在地是否具有活躍的交易市場(chǎng)，能否從交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等條件，還應(yīng)當(dāng)考慮管理者的持有意圖等。比如對(duì)于以賺取租金為目的持有的投資性房地產(chǎn)，管理者所獲取的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場(chǎng)價(jià)值并不存在多大關(guān)系，若采用公允價(jià)值計(jì)量模式顯然是不合時(shí)宜的。

因此，從源頭上應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量變更的限制條件，杜絕以操縱盈余、誤導(dǎo)投資者為目的的變更行為；另一方面，對(duì)于已采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司，應(yīng)加強(qiáng)公允價(jià)值的信息披露，避免管理層利用公允價(jià)值操縱盈余，從而保護(hù)投資者的利益；除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，提高利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更進(jìn)行舞弊的違規(guī)成本。

［1］張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例［J］.會(huì)計(jì)研究，2011.

［2］劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策［J］.當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2011.

［3］陳鷹.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式選擇［J］.財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2010.

（作者單位：華中師范大學(xué)后勤集團(tuán)財(cái)務(wù)部）