■李 青

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的選擇
——基于世茂股份的案例分析

■李 青

我國財政部 2006年出臺的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號——投資性房地產(chǎn)》要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理，并對其后續(xù)計量給出了成本模式和公允價值模式這兩種選擇。盡管公允價值計量模式能提供更為相關(guān)有用的信息，但我國大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司依然采用成本模式進行后續(xù)計量。因此，本文以世茂股份為例，通過分析其投資性房地產(chǎn)計量模式變更前后資產(chǎn)、利潤方面的變化，試圖找出公允價值計量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式提出建議。

投資性房地產(chǎn)；成本計量模式；公允價值計量模式

引言

我國于2006年頒布的新企業(yè)會計準(zhǔn)則,將公允價值作為一項計量模式正式引入，這是我國會計準(zhǔn)則和國際準(zhǔn)則趨同的一項重要指標(biāo)，也說明了公允價值計量在反映資本市場中資產(chǎn)和負(fù)債的價值變動方面具有其他計量屬性所沒有的優(yōu)越性?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理，投資性房地產(chǎn)包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。因為過去將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，并以成本模式計量，無法準(zhǔn)確反映這類房地產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)和真實價值。因此，為順應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展、與國際會計準(zhǔn)則趨同，應(yīng)當(dāng)將這類房地產(chǎn)從原有固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中劃分出來，單獨進行計量核算，并引入了公允價值計量模式，使得投資性房地產(chǎn)的價值能得到客觀的體現(xiàn)，反映出資產(chǎn)增值的信息，為投資者提供更為有效的決策信息。然而，我國絕大多數(shù)的上市公司在投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇上，還是傾向于以成本模式計量，這表明成本計量模式還是具有公允價值計量模式所無法替代的優(yōu)勢。因此，本文通過對比采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的上市公司在資產(chǎn)、利潤方面的表現(xiàn)，分析公允價值計量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量提出建議。

一、文獻綜述

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則開始實施后,眾多學(xué)者把注意力放在了準(zhǔn)則的應(yīng)用上,研究準(zhǔn)則的應(yīng)用現(xiàn)狀、分析影響計量模式選擇的因素、成本模式與公允價值計量模式產(chǎn)生的不同經(jīng)濟后果以及存在的問題等。陳鷹（2010）認(rèn)為缺乏活躍的交易市場，大量投資性房地產(chǎn)難以得到活躍市場的報價、公允價值模式的稅盾效應(yīng)弱，不能起到抵稅的作用、影響股利分配政策是我國上市公司運用公允價值計量模式熱情不高的主要原因。張奇峰、張鳴、戴佳君（2011）認(rèn)為公允價值能夠向財務(wù)報表使用者提供比其他計量更有用的信息。他們的研究還表明投資性房地產(chǎn)公允價值應(yīng)用會大幅提高其賬面價值，加劇企業(yè)當(dāng)期凈利潤的波動。劉永澤、馬妍（2011）對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境進行研究，研究表明相關(guān)操作指引缺失、市場條件不完善、計量理念轉(zhuǎn)變困難、準(zhǔn)則限制嚴(yán)格和上市公司的會計政策選擇成為困境產(chǎn)生的主要原因,只有積極采取相關(guān)措施并保持審慎態(tài)度才能應(yīng)對公允價值計量模式的應(yīng)用困境。鄒燕、王雪、吳小雅（2013）以津濱發(fā)展及其所在地的五家同行業(yè)上市公司為樣本,研究了公允價值計量與運用的影響因素。任月君等（2013）認(rèn)為使用公允價值計量模式有利于企業(yè)財務(wù)信息的國內(nèi)外比較、改善上市公司的經(jīng)營業(yè)績和上市公司的資本結(jié)構(gòu)。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)用的現(xiàn)狀

從理論上來說，以公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量具有價值相關(guān)性和決策有用性的優(yōu)勢，然而，根據(jù)上市公司采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的比例來看，我國上市公司對投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值計量模式的熱情并不高，絕大多數(shù)上市公司還是選擇了成本模式。表 1所表示的是我國 2007年至 2012年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用情況。

表1 2007～2012年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用情況 單位：個

表1數(shù)據(jù)顯示,盡管擁有投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司一直在增長，但使用公允價值計量模式的上市公司比例依然非常低，大多數(shù)上市公司依然謹(jǐn)慎地選擇成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式案例分析

本文以在2009年對投資性房地產(chǎn)的計量由成本模式變更為公允價值計量模式的世茂股份，和與世茂股份同地區(qū)同行業(yè)但一直采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的上實發(fā)展和新黃浦為研究對象，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的政策變更對上市公司資產(chǎn)和利潤的影響。

（一）世茂股份公司概況

上海世茂股份有限公司（簡稱“世茂股份”），于1994年2月4日在上海證券交易所上市。前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營業(yè)務(wù)的上海萬象集團公司，目前經(jīng)營范圍為實業(yè)投資、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、公司商標(biāo)特許經(jīng)營、酒店管理、物業(yè)管理、日用百貨零售。

2009年初，我國房地產(chǎn)交易價量齊升，房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，隨著大量信貸放出和稅費優(yōu)惠政策等影響，世茂股份領(lǐng)導(dǎo)層決定，將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為公允價值較歷史成本更能反映出資產(chǎn)的真實價值，公允價值核算也能使內(nèi)部管理者針對資產(chǎn)實際情況對上市公司做出行業(yè)定位，上市公司財務(wù)報表的外部使用者也能因此了解世茂股份的市場價值,有利于融資。因此，世茂股份于2009年6月1日開始采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式對資產(chǎn)和利潤的影響

采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對已出租的建筑物或土地使用權(quán)進行計量，并計提折舊或攤銷。運用公允價值計量模式的方法，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，對其賬面進行調(diào)整，差額計入當(dāng)期損益。

1.對資產(chǎn)的影響。

受2008年全球金融危機的影響很多行業(yè)的發(fā)展速度都不同程度的有所減慢,但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻在2008年達到一個小巔峰的狀態(tài),房地產(chǎn)的年末公允價值遠遠高于取得時的實際成本。所以,如果對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量，能夠增加資產(chǎn)總額,對上市公司是利好的結(jié)果。

表2 世茂股份、上實發(fā)展、新黃浦2007～2012年投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)總額 單位：萬元

表2列示了世茂股份、上實發(fā)展、新黃浦2007年至2012年投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)總額的變化情況。三者在2007年年末均擁有一定比例的投資性房地產(chǎn)，然而在 2009年由成本計量模式變更為公允價值計量模式的世茂股份，其投資性房地產(chǎn)的賬面價值波動最為明顯。而一直采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的上實發(fā)展和新黃浦，其投資性房地產(chǎn)的變動情況則較為平穩(wěn)。三者投資性房地產(chǎn)賬面價值的波動幅度如圖1所示。

世茂股份在 2009年變更為公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)連帶企業(yè)總資產(chǎn)逐年大幅上漲。世茂股份總資產(chǎn)在 2007年基本與新黃浦持平的水平到 2012年超越新黃浦 4倍的水平，如圖 1所示，從2007年至 2012年其總資產(chǎn)增長了 10多倍。世茂股份 2010年投資性房地產(chǎn)增長額占總資產(chǎn)增長額的53%，2011年投資性房地產(chǎn)增長額占總資產(chǎn)增長額的45%，2012年投資性房地產(chǎn)增長額占總資產(chǎn)增長額的30%，表明投資性房地產(chǎn)賬面價值的增加是造成總資產(chǎn)增加的主要原因。而依舊采取成本模式的上實發(fā)展和新黃浦則由于折舊和攤銷，投資性房地產(chǎn)的賬面價值不斷減值。

圖1 世茂股份、上實發(fā)展、新黃浦2007～2012年投資性房地產(chǎn)變動情況

在我國當(dāng)前的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)不斷升值,采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司可以享受總資產(chǎn)大幅增加的好處。但這種方式下上市公司的資產(chǎn)會有較大的波動,經(jīng)濟形勢好的時候資產(chǎn)價值上升,當(dāng)發(fā)生經(jīng)濟危機或者房地產(chǎn)市場萎靡時上市公司的資產(chǎn)將大幅下降。上市公司通常希望公司的資產(chǎn)及利潤能平穩(wěn)增長,波動太大就意味著風(fēng)險。因此，為了在財務(wù)報表中展示出一個穩(wěn)健的資產(chǎn)狀況，大部分上市公司還是采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。

2.對利潤的影響。

在資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，計入“公允價值變動損益”科目，同時不再對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備。因此，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更將可能對公司的當(dāng)年以及往后各期盈余產(chǎn)生重大影響。

圖2 世茂股份、上實發(fā)展、新黃浦2007～2012年凈利潤波動情況

如圖2所示，世茂股份變更其投資性房地產(chǎn)計量模式后，其凈利潤增長了 3.6倍，相比上實發(fā)展和新黃浦，其凈利潤的波動程度更為劇烈。

表3 世茂股份2007～2012年利潤變動相關(guān)數(shù)據(jù)單位：萬元

表3所列示的數(shù)據(jù)顯示，世茂股份的利潤在投資性房地產(chǎn)計量模式變更前呈現(xiàn)下降的趨勢，然而在變更當(dāng)年即2009年就出現(xiàn)了近1倍的增長，其中公允價值變動凈收益占凈利潤的72.68%，隨后3年也分別占當(dāng)年利潤總額的24.59%、14.05%、20.78%。如若從凈利潤中扣除公允價值變動凈收益，則2009年至2012年實際的凈利潤分別為6 064.99萬元、77 458.39萬元、106 277.17萬元、110 983.16萬元，這說明造成世茂股份利潤回升的主要原因在于對投資性房地產(chǎn)計量模式的變更。

表 4世茂股份 2007～2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 單位：萬元

結(jié)合世茂股份 2007年至 2012年現(xiàn)金流量表中的相關(guān)數(shù)據(jù)（表4），可以發(fā)現(xiàn) 2007年至2011年企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額逐年下降，甚至為負(fù)數(shù)，這更加表明投資性房地產(chǎn)計量模式的變更是上市公司利潤增長的主要原因。

因此，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式由成本模式變更為公允價值模式會造成上市公司凈利潤的攀升，并加劇利潤的波動。

四、公允價值計量模式存在的缺陷

與成本計量模式相比，公允價值計量模式不僅造成了上市公司資產(chǎn)和利潤的顯著波動，還為上市公司的盈余管理提供了機會，并且在我國市場條件不完善的情況下，公允價值的可靠性不能得到有效保證，采用公允價值計量模式雖然有其有利之處，但同時也失去了采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的穩(wěn)健性。

（一）造成資產(chǎn)和利潤的波動

因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動造成企業(yè)業(yè)績的大幅波動，容易引起投資者、債權(quán)人的質(zhì)疑，同時可能誤導(dǎo)眾多的利益關(guān)系人，從而影響企業(yè)的市場形象，進而加大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，不利于企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。對于上市公司管理層來說，公司業(yè)績的大幅波動會對其績效考核及股權(quán)激勵等方方面面的問題產(chǎn)生不利影響。并且，計入當(dāng)期損益的公允價值變動，本質(zhì)上屬于未實現(xiàn)利得或損失，并無對應(yīng)的現(xiàn)金流入，企業(yè)的財務(wù)狀況并沒有得到真正的改善。所以上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量有所忌憚。

（二）為盈余管理創(chuàng)造空間

成本模式下以歷史成本來計量投資性房地產(chǎn)的賬面價值，每期還要計提折舊和攤銷,賬面價值逐年減少,但其實際的價值卻在不斷上升,這部分升值被上市公司隱藏起來了。上市公司或許是在等待一個時機，當(dāng)有需要的時候,比如存在融資需求或者經(jīng)營業(yè)績不好出現(xiàn)連續(xù)虧損時，才會選擇采用公允價值計量模式，將隱藏的增值部分釋放出來，以此改善其財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，甚至解除退市危機。由于已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，所以利用投資性房地產(chǎn)公允價值增值來美化業(yè)績的機會只有一次，因此，大部分上市公司不會輕易從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。

（三）公允價值的可靠性難以保證

我國市場條件的限制也是造成公允價值計量模式不被接受的一個重要原因。不是所有報表項目的公允價值信息都具有價值相關(guān)性或者說決策有用性，當(dāng)公允價值信息的可靠性得不到信息使用者的認(rèn)可時,公允價值信息的相關(guān)性也會受到使用者的懷疑，這就會大大影響公允價值信息的有用性，在這種理論的支持下結(jié)合市場環(huán)境，我國大部分上市公司依然堅持歷史成本計量屬性應(yīng)該是明智的選擇。

（四）使用公允價值的增量成本

投資性房地產(chǎn)公允價值計量失去了資產(chǎn)折舊抵稅的功能,增加了企業(yè)當(dāng)期所得稅費用支出。當(dāng)前稅法允許企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷,并將該部分金額在稅前扣除,自然會減少當(dāng)期企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。對于投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益,會計上規(guī)定是持有的期間不計入應(yīng)納稅所得額,待實際處置時獲得的差額收益才計入應(yīng)納稅所得額，現(xiàn)行稅法的規(guī)定是不確認(rèn)這部分的所得稅處理。

此外，使用公允價值計量的增量成本也阻礙了公允價值計量模式運用。與使用者獲得的效益相比，公允價值計量的成本過高，因為公允價值一般需要專業(yè)的評估師參考可比交易狀況進行確定，并且需要花費不菲的信息搜集與鑒證成本。

五、完善投資性房地產(chǎn)計量模式的建議

對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，可以更加合理地反映上市公司的財務(wù)狀況、現(xiàn)金流以及經(jīng)營能力、償債能力和財務(wù)風(fēng)險等信息。公允價值計量模式能更真實地反映上市公司的收益。結(jié)合我國公允價值計量模式難以推行的現(xiàn)狀及其存在的缺陷，本文從保證公允價值的可靠性和完善后續(xù)計量模式變更條件這兩方面提出建議。

（一）保證公允價值的可靠性

房地產(chǎn)市場的有效程度是公允價值計量模式能否準(zhǔn)確計量投資性房地產(chǎn)的關(guān)鍵。只有擁有活躍、相對規(guī)范的交易市場和客觀公正的評估機構(gòu)，才能獲得可靠真實的公允價值?？梢姡l(fā)展公允價值計量模式的一個重要條件就是建立一個統(tǒng)一且信息充分流動的交易市場,提供讓更多的投資者參與到資本市場的機會實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化，確保公允價值在我國能夠獲得合理運用的客觀條件。建立有效的數(shù)據(jù)庫為推動投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，提高會計信息相關(guān)性。

對此，首先需要在加大市場信息網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)力度，加強市場經(jīng)濟建設(shè)的基礎(chǔ)上為取得公允價值創(chuàng)造公平、公開、成熟的市場環(huán)境。第二，加快推進投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場化水平,加強投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性，不斷完善生產(chǎn)要素市場、資本市場和商品市場。

（二）完善后續(xù)計量模式變更條件

許多上市公司利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更進行盈余管理。完善投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的條件，不應(yīng)僅僅局限于投資性房地產(chǎn)所在地是否具有活躍的交易市場，能否從交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格等條件，還應(yīng)當(dāng)考慮管理者的持有意圖等。比如對于以賺取租金為目的持有的投資性房地產(chǎn)，管理者所獲取的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價值并不存在多大關(guān)系，若采用公允價值計量模式顯然是不合時宜的。

因此，從源頭上應(yīng)通過加強投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更的限制條件，杜絕以操縱盈余、誤導(dǎo)投資者為目的的變更行為；另一方面，對于已采用公允價值計量模式的上市公司，應(yīng)加強公允價值的信息披露，避免管理層利用公允價值操縱盈余，從而保護投資者的利益；除此之外，還應(yīng)加強監(jiān)管，提高利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更進行舞弊的違規(guī)成本。

［1］張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例［J］.會計研究，2011.

［2］劉永澤，馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用困境與對策［J］.當(dāng)代財經(jīng)，2011.

［3］陳鷹.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式選擇［J］.財經(jīng)問題研究，2010.

（作者單位：華中師范大學(xué)后勤集團財務(wù)部）