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        淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

        2017-06-26 17:39:47王緒強(qiáng)
        經(jīng)營(yíng)者 2017年5期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理問(wèn)題

        王緒強(qiáng)

        摘 要 在房地產(chǎn)行業(yè),項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用,并把項(xiàng)目管理作為一種先進(jìn)的、高效的管理理論和模式應(yīng)用到自己的實(shí)踐中。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究;做好品牌建設(shè);加強(qiáng)合同管理工作。

        關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目管理 問(wèn)題 對(duì)策

        一、目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題

        (一)項(xiàng)目方案確定方面存在的問(wèn)題

        首先,缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后,為了盡快實(shí)現(xiàn)效益,沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研,匆忙確定方案,僅就目前市場(chǎng)什么賺錢,就開(kāi)發(fā)什么,由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人,在同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中,沒(méi)有自己的特色,從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力,始終滯后于別人。另外,由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱,往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤,增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前,必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。其次,缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的,一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn),在方案確定階段,考慮過(guò)多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢,而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí),企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種無(wú)形資產(chǎn),否則,在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無(wú)法生存。此外,沒(méi)有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開(kāi)發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后,往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告,而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后,并沒(méi)有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告,只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分,如果項(xiàng)目開(kāi)工前沒(méi)有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算,項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程將無(wú)法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后,投資額大大超過(guò)計(jì)劃投資額。

        (二)施工設(shè)計(jì)管理方面存在的問(wèn)題

        現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說(shuō)是很少,甚至是一片空白。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為,方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),具體事情那是設(shè)計(jì)院的事,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱,加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無(wú)成本概念、無(wú)創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開(kāi)發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制,而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒(méi)有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書(shū)。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙,在功能和要求還不確切的情況下,就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙,這樣一來(lái),必然造成設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn),要求修改,不僅增加工程成本和施工難度,而且影響工期;其次,目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙是否進(jìn)行投資控制,無(wú)法考證,行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理,尚無(wú)一種有效的辦法加以控制。

        (三)合同管理方面存在的問(wèn)題

        目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱,合同意識(shí)不強(qiáng),更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同,幾乎都有“未盡事宜,雙方友好協(xié)商解決”的條款,但如果合同簽訂不完善,一旦協(xié)商不好,往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題:一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單,不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求,更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求,合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn),存在漏洞,給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。例如,日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程,因中方合同條款文字疏忽,僅一字之差,使對(duì)方索賠獲得成功,工程費(fèi)用約增加 10%。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同,隨意修改合同,或違背合同規(guī)定打折扣。沒(méi)有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理,合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同,通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況,給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時(shí),大多數(shù)采用行政手段解決,不采取法治形式解決。

        二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的對(duì)策

        以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù),誰(shuí)擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí),并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開(kāi)發(fā)建設(shè)中,誰(shuí)就能適應(yīng)市場(chǎng)的需要,并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟,樹(shù)立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中如何做好項(xiàng)目管理。

        (一)重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究,使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,就要做到:首先,深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī),了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展,它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持,使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè),不能逆政策而行。其次,要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn),廣泛了解市場(chǎng)的需求情況,確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過(guò)廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤(pán)的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等,權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手,務(wù)求知己知彼。目前,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀,通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷,選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入,形成特色經(jīng)營(yíng),即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品,以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求,這樣,才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功,在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。

        (二)做好品牌建設(shè)

        隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然,企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入,自我吹噓,而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上,再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程,它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體,逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可,最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如,萬(wàn)科地產(chǎn)的“萬(wàn)科城市花園”品牌,廣州奧林匹克房產(chǎn)的“奧林匹克花園”品牌,等等。它們都是通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)和多個(gè)項(xiàng)目的積累,才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌,已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作,在國(guó)內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路,具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí),為企業(yè)提供更多的資金積累,在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

        (三)加強(qiáng)合同管理工作

        首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作,沒(méi)有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作,合同管理是不能成功的?;A(chǔ)工作主要是了解國(guó)家政策和行業(yè)規(guī)定,工程量、設(shè)備、原材料價(jià)格收集齊全,深入市場(chǎng)調(diào)研對(duì)有關(guān)技術(shù)了解清楚,各方面情況要及時(shí)掌握。其次,要實(shí)施合同管理的過(guò)程控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目一開(kāi)始通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選擇優(yōu)秀工程咨詢單位,與之簽訂工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究階段,把基礎(chǔ)工作做扎實(shí),使投資估算建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵,也是合同管理的關(guān)鍵。

        三、結(jié)語(yǔ)

        房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)周期具有重要影響,并最終決定項(xiàng)目的效益乃至成敗。只有堅(jiān)持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法,提高管理人員的素質(zhì)和管理水平,建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理流程,才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

        (作者單位為保利山東置業(yè)有限公司)

        參考文獻(xiàn)

        [1] 李良生.綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)階段存在的問(wèn)題[J].民營(yíng)科技,2009(6).

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