譚琳

摘 要 隨著居民生活水平的不斷提升，在帶動社會經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。據(jù)調(diào)查，平均下來我國居民幾乎每個家庭都有一套房子，尤其在北上廣等一線城市，每個家庭可能擁有不止一套房子。這就促使了房地產(chǎn)行業(yè)在我國得到了高速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了其他領(lǐng)域的發(fā)展，給國家和地方財政帶來了很大的收入?？墒牵驗榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅速，而與此相配套的政策并不是很健全，導(dǎo)致了很多問題的出現(xiàn)。本文旨在對目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題及如何應(yīng)對進行探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理 問題 對策

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，為我國GDP的增長作出了重大的貢獻，但是我們在面對這一片大好形勢時卻不能盲目樂觀，其內(nèi)部存在的問題如果不能得到及時有效的處理，會不利于今后房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，最終會制約我國總體經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部存在的一些問題主要表現(xiàn)為：首先，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理部門針對該行業(yè)的運行，頒布了很多管理政策。這表明我們國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度的加強，然而其實施效果并不是很明顯，是只治標(biāo)不治本。這些措施非但沒有控制住日益增高的房價，反而是大大提高了居民買房子的成本，使人們更難買到屬于自己的房子。[1]其次，房價一直高居不下。上文已提到，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶動了周邊行業(yè)的蓬勃發(fā)展，與建房相關(guān)的行業(yè)建材業(yè)、土地的成本價隨著房價的增高水高船漲，建房成本的提高導(dǎo)致房價的增高，似乎形成了惡性循環(huán)。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題

我國相關(guān)部門為加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，針對其在運行過程中出現(xiàn)的問題，出臺了很多法規(guī)去解決它，但這都只是治標(biāo)不治本，沒有真正解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題，房價一年一個樣，一直在提高。如若放任這些個問題不管，那么這將最終制約我國經(jīng)濟的發(fā)展。

（一）經(jīng)濟管理活動的實施缺乏有效地監(jiān)管機制

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是指對房地產(chǎn)的建造、買賣、分配和消費所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟活動進行調(diào)控、管理。我國在這方面確實出臺了很多政策，但是真正運用到實際去解決問題的卻很少。在管理過程中，不同地域的理念有所不同，這就導(dǎo)致了國家出臺的政策到最后流于形式，成了一紙空文。

（二）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清

我國目前采取的控制房價的措施最為大眾所熟知的莫過于控制人均占有房屋套數(shù)，規(guī)定一個人名下只能有一套房屋。用限制需求的方法限制供給，從而達到一直房價的目的。這些年來，為了抑制房價，零零散散的出臺了一些文件，這些文件知識針對某一時期某一具體的突發(fā)性事件，并不能被廣泛長期的適用。從這里不難看出，在管理房地產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)域，我國缺少一個完整的能夠行之有效的法規(guī)，起到一個總的指導(dǎo)性作用。同時在有原則的基礎(chǔ)上，缺少與之相配套的具體實施細則，使政策流于形式，不能運用到具體的管理活動中去。使我國的房地產(chǎn)管理活動處于無法可依據(jù)的尷尬境地。

（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全

我國目前沒有與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理相配套的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)管理活動處于無法可依的尷尬境地。在我國，對房地產(chǎn)活動進行管理一般都是依賴于行政機關(guān)的權(quán)威，這并不是一個法制健全的國家應(yīng)該出現(xiàn)的情況。然而我們國家為了隨時能夠更好地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟，通常只是出具適用某一突發(fā)事件的法律文件，這些文件不具有廣泛適用的特征。在管理房地產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)域，我國缺少一個完整的能夠行之有效的法規(guī)，起到一個總的指導(dǎo)性作用。同時在有原則的基礎(chǔ)上，缺少與之相配套的具體實施細則，使政策流于形式，不能運用到具體的管理活動中去。使我國的房地產(chǎn)管理活動處于無法可依據(jù)的尷尬境地。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策

（一）明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)

一個行業(yè)的發(fā)展，需要有一個明確的既有的目標(biāo)去引導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理人應(yīng)該充分了解國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史以及發(fā)展行情，借鑒國外該行業(yè)的成功經(jīng)驗，去制定一個長期穩(wěn)定的發(fā)展目標(biāo)。在明確目標(biāo)的指引下，相信我國的房地產(chǎn)行業(yè)更能穩(wěn)定健康的發(fā)展。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系

我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不完善，與之相配套的法律規(guī)章政策沒有建立起來，需要建立起一個完善健全系統(tǒng)化的房地產(chǎn)法律體系。首先，我們要做好打長久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。一個領(lǐng)域的系統(tǒng)的法律體系的構(gòu)建是需要一個相當(dāng)漫長的時間。一個健全的法律規(guī)定，可以讓房地產(chǎn)市場管理活動實現(xiàn)有法可依，可以讓整個房地產(chǎn)活動規(guī)范。合法的運行。從前文的憤怒系中可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)展做出了重大的貢獻，因此一個健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系會直接影響我國國民經(jīng)濟是否穩(wěn)定。其次，建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序。由于缺乏經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有一個規(guī)范的秩序，該行業(yè)的多元化和特殊性性會使這個行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的問題。只有建立起一個完善健全系統(tǒng)化的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場規(guī)范化的同時，避免政府以宏觀調(diào)控的名義將手伸的過于長，是房地產(chǎn)市場在一個自由的規(guī)范的秩序里穩(wěn)定健康的發(fā)展。

（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑

一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，對于實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展起到很大的規(guī)范作用。主要包括以下幾種途徑：首先應(yīng)確定企業(yè)的投資總額。一個好的項目項目經(jīng)理，從拿到建筑項目的時候，就應(yīng)該依據(jù)項目可行性報告去估算該項目所需要的總金額，交由公司高層考察核實，然后考慮公司投入的資金量去最終確定該項目實施的可行性，以避免錯誤的估算利弊給公司帶來重大的不必要的經(jīng)濟損失。其次，對房地產(chǎn)建筑的成本加強控制。只有控制了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，才能更好地控制房價的提高。因此成本控制使開發(fā)商和住房用戶實現(xiàn)雙贏的有力手段，因此實施成本控制使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)建造中最容易被控制的成本就是日常的支出。但是日常支出卻也最不容易被控制，因為日常的花費變化空間太大，很難得到統(tǒng)計，也就很難有一個標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，這就導(dǎo)致一些不自覺的管理者中飽私囊。這就要求管理者在選擇成本負責(zé)人時要盡可能的慎重，這樣才能確保在成本的控制上取得有效的成績。例如，房地產(chǎn)管理者可以采取分包到個人的做法，獎勵成本最節(jié)約者的方式去樹立負責(zé)人員的主人公意識，使其自發(fā)的節(jié)約成本。再次，對項目進行前期的利潤預(yù)期核算。國家為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，采取一系列措施，加強房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理。

四、結(jié)語

我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，極大的帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的高速運行，而房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題卻制約了其健康發(fā)展，因此一個完善健全的相關(guān)法規(guī)建設(shè)就顯現(xiàn)出其存在的重要性，而想要建設(shè)一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)管理體系離不開政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的共同努。

（作者單位為南昌市政公用房地產(chǎn)集團有限公司）

參考文獻

[1] 王守鵬.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策觀察[J].財經(jīng)界，2012.

[2] 曾國安，張河水.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究狀況及思考[J].學(xué)習(xí)與實踐，2011.