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        宅基地制度改革有望率先擴圍

        2017-06-23 18:43:12高偉林遠崔晶
        農村農業(yè)農民·B版 2017年6期
        關鍵詞:規(guī)劃區(qū)金寨縣有償

        高偉++林遠++崔晶

        2017年,農村“三塊地”改革普遍進入收官前的決戰(zhàn)階段。近日,筆者在江西余江、安徽金寨等宅基地改革試點縣采訪了解到,這些地方通過有償退出和補貼獎勵等政策,已經(jīng)探索出宅基地退出過程的可行路徑。在保障農民利益的同時,進一步盤活了當?shù)氐耐恋刭Y源。業(yè)內人士認為,綜合“三塊地”改革試點來看,宅基地制度改革最有可能率先在全國范圍內進一步推廣。

        保障:“宅改”試點確保農民利益最大化

        近日,筆者走進安徽省金寨縣白塔畈鎮(zhèn)劉沖村,在一個宅基地騰退復墾項目區(qū)里,農戶王大國一家人正在地里播種玉米。這里原本是王大國和另外兩戶人家的宅基地,原有房屋建筑面積294.95平方米,3戶人家均為“一戶一宅”。

        在此次農村宅基地制度改革中,3家農戶自愿有償退出原有宅基地,到新的規(guī)劃區(qū)居住,將原有房屋拆除后復墾為8.36畝(一畝約等于667平方米)的耕地。按照當?shù)氐闹贫仍O計,原有宅基地戶主享有復墾耕地的優(yōu)先承包權,因此王大國一家可以承包到3畝左右的耕地種植玉米等農作物。

        新的居住規(guī)劃區(qū)在劉沖村北部,距離王大國家宅基地復墾處大約1公里。在新的規(guī)劃區(qū),筆者見到一排排新建的獨門獨院的兩層小樓,規(guī)劃區(qū)內還有公園和綠地。據(jù)介紹,該居住區(qū)規(guī)劃用地面積161.3畝,總建筑面積27220平方米,一期啟動的建設面積43畝,安置農戶60戶,其中包括17戶貧困戶。

        “農民的建房工程由農民的建房理事會組織招標,2016年5月底開工建設,當年11月第一批60戶農戶入住?!卑姿叉?zhèn)劉沖村村主任劉尚樓告訴筆者,“這60戶農戶原有宅基地有償退出進行集中整治,復墾宅基地面積100畝??鄢?guī)劃區(qū)建設用地43畝后,節(jié)約土地57畝。有償退出補償60戶農戶費用合計625萬元,平均每戶10.4萬元?!?/p>

        王大國說,“宅改”前自己一家5口人居住在125平方米的老宅中,“宅改”后按照老宅的建筑面積得到9萬元左右的補償款,規(guī)劃區(qū)的新房子建設成本約為15萬元?!皩嶋H上,搬進新家只花了四五萬元,還另外多了3畝耕地。”他說。

        據(jù)了解,在金寨縣的“宅改”過程中,大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)采取統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建方式,幫助農戶新建住房。每個農戶只需先交3萬元左右預付款,等搬入新居、騰退原宅基地后再結算補償款和建房款,有效減輕了農民負擔。全縣224個村成立村民事務理事會,在宅基地管理、矛盾糾紛調處以及村莊財務管理等方面發(fā)揮協(xié)調和監(jiān)督作用。

        和安徽金寨縣類似,江西余江縣也是全國15個農村宅基地制度改革試點縣之一,2015年8月試點工作啟動。當?shù)赝ㄟ^各個自然村村民理事會來主導宅基地的改革工作,按照“一戶一宅、多占有償”等“有償+無償”相結合的方式,施行一戶一宅有償退出,一戶多宅無償退出多余宅基地部分。

        共贏:政策組合拳令多方受益

        金寨縣副縣長朱寬江告訴筆者,在“宅改”的制度設計過程中,金寨縣將扶貧脫困、農地入市、土地流轉甚至當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的“去庫存”,進行有機結合,形成一套政策組合拳。

        據(jù)介紹,當?shù)爻雠_“補償+獎勵”宅基地退出政策,采取無償和有償相結合的方式引導宅基地自愿有序退出。無償退出方面,對一戶多宅的多宅部分等三種情形實行無償退出,鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以給予適當補助。有償退出方面,對有合法權屬來源及一戶一宅等五種情形,除按照分類標準給予宅基地退出和地上房屋拆除補償外,還可享受到不同的優(yōu)惠獎勵政策。

        朱寬江說,由于是國家級貧困縣,金寨縣土地增減掛鉤的節(jié)余指標可以在省域范圍內有償調劑使用,宅基地制度改革和異地扶貧、水庫移民搬遷等相融合。截至目前,全縣自愿申請有償退出宅基地14476戶,已實施搬遷9426戶、35192人,其中在冊貧困戶5267戶、19036人。全縣已騰退復墾宅基地2.3萬畝,扣除規(guī)劃村莊建設自用地5000畝,新增耕地1.8萬畝。

        值得一提的是,金寨縣通過宅基地改革將原有宅基地一部分復墾為耕地,耕地保有量增加后,通過土地指標“增減掛鉤”可以調劑增加一部分建設用地的使用指標。再通過建設用地的出讓收入返還補償給退出宅基地的農民,既緩解了當?shù)刎斦毫Γ材鼙U限r民的利益。

        此外,通過探索“宅改+項目”改革試點新思路,以及政策疊加,在更大范圍優(yōu)化配置土地資源,顯化土地級差收益,將改革試點政策與國家扶貧政策有效銜接,探索宅基地復墾騰退的建設用地指標在省城范圍有償調劑使用。

        金寨縣國土資源局局長陳永開告訴筆者:“目前已經(jīng)在省域范圍內有償調劑了4個批次1萬多畝,主要交易指標的承接地有馬鞍山、滁州市、合肥市等。交易金額49.5億元,通過宅基地退出補償返還給農民的部分將近14億元。”

        陳永開介紹說,如果農民愿意進城買房,可以享受800元/平方米的優(yōu)惠政策,當?shù)乜h城的房價大約在4000元/平方米。這也是基于當前三四線城市房地產(chǎn)“去庫存”的角度考慮。

        在江西余江縣,江西省國土資源廳副廳長許建平介紹說,“宅改”啟動前,余江縣農村中存在一些建新不拆舊、占用耕地的現(xiàn)象,再加上規(guī)劃不到位、監(jiān)管缺失,形成大量的“空心村”。他舉例說,“宅改”前余江每年農民建房違法占地達2300畝(其中耕地100多畝),“宅改”后違法占地的數(shù)字全部清零,而且儲備了10~15年的農房建設用地。

        “目前,余江‘宅改工作已經(jīng)進入最后沖刺階段,今年年底前,全縣1040個自然村將全面完成。已經(jīng)流轉出的宅基地56宗20.54畝,退出宅基地復墾574畝。”許建平說。

        推廣:宅基地制度改革有望率先擴圍

        許建平告訴筆者,江西省國土廳已經(jīng)出臺了《關于進一步加強農村宅基地管理的指導意見》,不僅如此,根據(jù)江西省國土廳的計劃,今年下半年將全面推進全省的農村宅基地管理工作,有意將余江縣的“宅改”模式在全省推廣。

        筆者了解到,從2016年開始,全國33個縣進行征地制度改革、農村經(jīng)營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”的改革試點,其中擔負宅基地制度改革試點的15個縣目前全部進入收官階段,試點成果已經(jīng)呈報上級部門進行驗收和評估。

        “綜合‘三塊地改革的試點工作來看,目前收效最為顯著的就是宅基地制度改革,接下來最有可能大范圍推廣的也是宅基地制度改革?!币晃煌瑫r擔負“三塊地”改革的試點縣國土部門相關負責人告訴筆者,“征地制度改革試點只有三個,經(jīng)驗和模式還不好總結。農地入市也尚未探索出清晰的模式,只有宅基地不僅在全國范圍內體量大、影響廣泛,目前也已經(jīng)有多個成熟的模式可以參照?!?/p>

        中國人民大學農業(yè)與農村發(fā)展學院副院長鄭風田表示,從農村發(fā)展的角度來講,宅基地過去沒有市場屬性,是“沉睡的資產(chǎn)”,農民擁有宅基地,人卻在城市打工,農民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來任何的財產(chǎn)收益。不論是政府還是基層百姓,都希望能夠打破這塊“堅冰”,這也是目前農村最需要盤活的一份資產(chǎn)。

        “不過這一步改革探索還是要小心,首先宅基地集體所有權是不能變的,但是使用權可以進行租賃,甚至占有權也可以有償退出。”鄭風田說,不論是城市房地產(chǎn)還是農村宅基地流轉都要保證房屋的居住屬性,防止炒作。

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