高淑英

【摘要】近年來，各家商業(yè)銀行積極發(fā)展以個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款等為主的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。其因高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、高穩(wěn)定性帶來了較高的價(jià)值貢獻(xiàn)成為同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和金融監(jiān)管政策迭出，個(gè)人類貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)的一些風(fēng)險(xiǎn)苗頭和新的風(fēng)險(xiǎn)特征，其隱含的操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和外部監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人類貸款業(yè)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 分析

一、主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房產(chǎn)新政迭出，套取貸款有動(dòng)機(jī)

2016年下半年以來，在多地樓市整體“去庫存”、調(diào)控升級(jí)、限購限貸密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨更多的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策收緊，特別是對(duì)二、三、四線城市而言，勢(shì)必導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。出于對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，購房需求隨之降低，對(duì)開發(fā)商售房產(chǎn)生不利影響，加劇了開發(fā)商資金困境，樓盤項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)增加。有的開發(fā)商為了解決項(xiàng)目資金問題，就會(huì)采用虛構(gòu)買房人、虛假交易的招術(shù)，來套取銀行的按揭貸款，以達(dá)到盡快回籠資金的目的。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)還存在一定的不確定因素，投資投機(jī)行為的增多將進(jìn)一步加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地性質(zhì)隨便改，“陰陽”合同存隱患

在有些城市或區(qū)域“商業(yè)公寓”不受“限購令”限制，“商業(yè)公寓”銷售隨之熱銷，使其成為越來越多購房者的選擇。如：某開發(fā)商利用變?cè)斓纳唐贩款A(yù)售許可證（房屋用途性質(zhì)由“商業(yè)”變?cè)鞛椤白≌保?，向某行某機(jī)構(gòu)申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款。售房時(shí)與借款人簽訂的購房合同“商品房用途”為“商業(yè)公寓”，使用年限40年，向某行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，購房合同卻為“住宅”，使用年限70年。開發(fā)商利用變?cè)旌蟮念A(yù)售許可證和購房合同辦理個(gè)人住房貸款，違反了銀行有關(guān)信貸政策，使銀行蒙受利益損失。這種“陰陽”合同極易引起法律糾紛，對(duì)銀行社會(huì)聲譽(yù)帶來不利影響。

（三）商業(yè)用房?jī)r(jià)值高，虛假貸款有風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)用房?jī)r(jià)值高，開發(fā)商利用其中申請(qǐng)按揭貸款額度高，更便于開發(fā)商快速回籠資金，個(gè)別開發(fā)商就采取幾戶甚至幾十戶虛假的購房人簽訂售房合同，向銀行申請(qǐng)個(gè)人商用房按揭貸款的方式，套取銀行信貸資金。這些購房人往往是開發(fā)商公司內(nèi)部人員或者是其關(guān)聯(lián)人，購房的首付款和分期還款資金均直接或間接來自于開發(fā)商和其關(guān)聯(lián)人，貸款資金用于臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)，具備明顯的“假個(gè)貸”特征，貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）虛假消費(fèi)套個(gè)貸，資金回流存隱憂

部分借款人采取虛假的貿(mào)易背景，與開發(fā)商或者經(jīng)銷商協(xié)商，以虛假交易向銀行申請(qǐng)個(gè)人貸款。貸款發(fā)放后，按照受托付的要求轉(zhuǎn)入開發(fā)商或經(jīng)銷商等合同約定的交易對(duì)象，然后再通過交易對(duì)象轉(zhuǎn)回借款人賬戶。該類貸款不具備真實(shí)的交易背景，借款人往往通過偽造或變?cè)旖灰讌f(xié)議、首付款記錄、抵押權(quán)證等方式套取貸款。此類貸款用途往往與合同約定用途不符，資金出現(xiàn)“回流”現(xiàn)象。

（五）“零首付”或降低首付，銀行風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁

開發(fā)商采用個(gè)人住房貸款“零首付”的方式營(yíng)銷客戶，與客戶達(dá)成一種“默契”來套取銀行資金。如開發(fā)商在銷售的商品房過程中，以裝修房的價(jià)格與客戶簽商品房買賣合同，客戶以裝修房總價(jià)向銀行申請(qǐng)貸款，客戶實(shí)際購買的商品房為毛坯房，客戶實(shí)際購毛坯房總價(jià)與貸款金額大致相同，形成了零首付或降低首付的情況?！傲闶赘丁贝嬖谳^大的風(fēng)險(xiǎn)，購房者申請(qǐng)貸款后前幾年壓力較大，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響，借款人極易將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行形成不良資產(chǎn)。

（六）還款能力急劇變化，引發(fā)房貸集中違約

具體表現(xiàn)為：收入不穩(wěn)定的“打工人群”貸款占比增加，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)上升；“僵尸企業(yè)”出清等去產(chǎn)能改革影響到部分企業(yè)員工收入，增加存量貸款違約風(fēng)險(xiǎn)；初涉房地產(chǎn)開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)易出現(xiàn)樓盤“爛尾”，引發(fā)房貸集中違約；私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)失敗形成實(shí)質(zhì)性違約等等。

（七）個(gè)貸存在公司化傾向，信用風(fēng)險(xiǎn)易放大

個(gè)別基層機(jī)構(gòu)為規(guī)避上級(jí)行信貸政策約束，以個(gè)人貸款的名義，化整為零變相為公司類客戶發(fā)放貸款?；鶎訖C(jī)構(gòu)在管理個(gè)人貸款時(shí)，過分依賴第二還款來源，對(duì)借款人資金使用情況關(guān)注不夠，且缺乏監(jiān)控手段，對(duì)貸款資金實(shí)際使用人缺乏了解，易出現(xiàn)群發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)為：民營(yíng)企業(yè)借款人采用關(guān)系人共同貸款的方式，突破個(gè)人貸款單戶（筆）金額限制，放大信用風(fēng)險(xiǎn)；或貸款資金用于異地企業(yè)經(jīng)營(yíng)，加大貸后管理難度，增加風(fēng)險(xiǎn)隱患；或多戶個(gè)人貸款被企業(yè)客戶集中控制、使用，部分借款人利用金融機(jī)構(gòu)信貸產(chǎn)品之間的控制缺陷，規(guī)避額度控制，放大個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)等。如某企業(yè)法定代表人等11人共同貸款，實(shí)際用于本企業(yè)的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化到期無法歸還，行成不良貸款。

（八）中介機(jī)構(gòu)利益驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)集中貸款、騙貸等現(xiàn)象

近年來，二手房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，在部分城市新增交易額甚至超過新房交易額，二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為各家金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的又一焦點(diǎn)之一。二手房貸款的準(zhǔn)入門檻較低，客戶群體復(fù)雜，所交易房數(shù)量眾多且地域分散，加之房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，中介機(jī)構(gòu)代理及推薦的個(gè)人貸款出現(xiàn)騙貨、套貸事件時(shí)有發(fā)生。部分基層機(jī)構(gòu)為增加客戶、提高個(gè)貸市場(chǎng)份額，貸前調(diào)查重視不夠，致使不法中介出具虛假房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證騙取貸款。由于貸后管理流于形式，導(dǎo)致不法分子騙取貸款后未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，貸款資金拖欠后形成不良。如某投資擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)人與房產(chǎn)局員工串通，通過制作假房產(chǎn)證，將已抵押房屋二次出售，騙取貸款。

二、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)策略及風(fēng)險(xiǎn)管控措施

（一）加強(qiáng)國家宏觀政策研究，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力

加強(qiáng)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究，增強(qiáng)職業(yè)敏感性，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。經(jīng)濟(jì)下行期，對(duì)一些資金實(shí)力相對(duì)較差，對(duì)銀行開發(fā)貸款依存度較高的開發(fā)商，對(duì)其開發(fā)樓盤的項(xiàng)目資金運(yùn)作情況，應(yīng)給予特別的關(guān)注。

（二）牢守個(gè)人信貸真實(shí)性關(guān)口

落實(shí)“三查”制度，嚴(yán)格審查借款人身份信息、房屋交易背景真實(shí)性，密切跟蹤、監(jiān)控信貸資金流向；嚴(yán)格審核首付款真實(shí)性，做實(shí)“ 面談、面簽”，嚴(yán)防開發(fā)商、借款人利用假按揭套取信貸資金。

（三）加強(qiáng)樓盤準(zhǔn)入管理

重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)資信、項(xiàng)目建設(shè)及銷售合法性、建設(shè)資 金、銷售價(jià)格、銷售前景等方面的調(diào)查；嚴(yán)格控制酒店式公寓、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廠房等類型商業(yè)用房貸款項(xiàng)目；禁止個(gè)人商業(yè)用房貸款投向采取售后返租、承諾有固定回報(bào)及類似變相方式銷售的商業(yè)用房；縣域以下城鎮(zhèn)住房貸款項(xiàng)目須審慎準(zhǔn)入。

（四）做好合作項(xiàng)目存續(xù)期間的監(jiān)控與管理

加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)地走訪、客戶回訪以及區(qū)域各類媒體信息的采集與監(jiān)控，及時(shí)掌握項(xiàng)目和客戶動(dòng)態(tài)；發(fā)現(xiàn)樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)停工緩建、開發(fā)商涉及經(jīng)濟(jì)糾紛或案件等風(fēng)險(xiǎn)，要暫緩合作，第一時(shí)間組織進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。

（五）提高對(duì)“假按揭”特征貸款的識(shí)別和防范能力，將風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)

加強(qiáng)對(duì)經(jīng)辦行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)與管理，提升客戶經(jīng)理專業(yè)技能；要求從業(yè)人員熟練掌握重點(diǎn)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范措施及重要崗位履職盡責(zé)要求，切實(shí)提高業(yè)務(wù)技能和服務(wù)能國；加強(qiáng)系統(tǒng)工具運(yùn)用，強(qiáng)化對(duì)合作項(xiàng)目與客戶的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)密防范欺詐騙貸風(fēng)險(xiǎn)。